Диссертация (1155632), страница 29
Текст из файла (страница 29)
Так, в соответствии с п. 1 ст. 42 Закон № 218ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимоеимущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевойсобственности своих долей по однойсделке, подлежат нотариальномуудостоверению. По-прежнему, как и в ранее действующем Законе № 122, в п. 2 ст.54 Закона № 218-ФЗ указывается на необходимость обязательного нотариальногоудостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом наусловиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества,принадлежащегонесовершеннолетнемугражданинуилигражданину,признанному ограниченно дееспособным.
При этом, как и ранее законодатель, неучел тот факт, что законодательные изменения подобного рода целесообразнейзакреплять именно в ГК РФ, а не в Законе № 218-ФЗ, который, как и Закон № 122является процедурным по своему характеру283.В частности, до введения обязательной нотариальной формы для сделок снедвижимостью с участием физических лиц и иностранных организацийвозможно логичным представляется перенесение соответствующих норм изЗакона № 218-ФЗ в ГК РФ (в п. 1 ст. 26, п.
1 ст. 28, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 3 ст.246 ГК РФ).Одной из последних новелл, является принятие специального нормативногоакта, регламентирующего порядок совершения нотариальных действий. В282Ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».283Тымчук Ю. А.
Актуальные вопросы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Синтез науки иобщества в решении глобальных проблем современности : сб. ст. Международной научно-практическойконференции (28 июля 2016 г., г. Уфа). В 2 ч. Ч. 2. Уфа : Омега Сайнс, 2016. С. 209.128частности, речь идет о Регламенте совершения нотариусами нотариальныхдействий, устанавливающем объем информации, необходимой нотариусу длясовершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования (далее –Регламент)284, вступившем в силу с 01 января 2018 года. Существеннымположением, которое имеет положительный эффект как для клиентов, так и длясамого нотариуса является пункт 4 Регламента, согласно которому нотариус невправе требовать от заявителя представления информации, которую он можетполучить самостоятельно в электронной форме, в том числе из государственныхреестров. В Регламенте определен объем информации, которую нотариусзапрашивает самостоятельно в случае нотариального удостоверения сделок снедвижимостью, а также дополнительно у клиента, в случае недостаточностисведений, содержащихся в электронных реестрах (п.
32, 33, 21, 25, 43 Регламента).Кроме того, Регламентом расширен перечень документов, удостоверяющихличность обратившихся к нотариусу лиц (п. 10 Регламента). Полагаем, чтопринятие указанного документа, свидетельствует о завершении переходанотариата на электронную систему документооборота.Интерес представляют и новеллы Федерального закона от 23.05.2018 №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковскойдеятельности» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».Так, 01.06.2018 года в Основы введено новое нотариальное действие, сущностькоторого раскрыта в ст.
88.1. С этого момента нотариус вправе выполнятьфункции эскроу-агента285. Стороны сделки вправе обратиться к нотариусу ссовместным заявлением о принятии от должника на депонирование движимыхвещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в284Приказ Минюста России от 30.08.2017 № 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусаминотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершениянотариальныхдействий,испособеефиксирования».URL:http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102446104&intelsearch=%CF%F0%E8%EA%E0%E7+%CC%E8%ED%FE%F1%F2%E0+%D0%EE%F1%F1%E8%E8+%EE%F2+30.08.2017+N+156 (дата обращения: 20.09.2018).285См.
подробнее: Демкина А. В. Договор условного депонирования и участие в нем нотариуса в качестве эскроуагента // Нотариус. 2018. № 4. С. 18–21 ; Токмаков М. А.. Условное депонирование (эскроу) в праве России иСША : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / [место защиты: ФГУН Институт государства и права Российскойакадемии наук]. Самара, 2017. 239 с.129целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны втаком совместном заявлении.В письме ФНП от 20.06.2018 № 3041/03-16-3 «О договоре условногодепонирования (эскроу) и договоре публичного депозитного счета»286 обращаетсявнимание на то, что нотариусы в срок не позднее 20 рабочих дней со днявступления в силу изменений обязаны открыть публичный депозитный счет вбанке,удовлетворяющемзаконодательноустановленнымтребованиям(российская кредитная организация, величина собственных средств (капитала)которой должна составлять не менее двадцати миллиардов рублей (ст.
860.11 ГКРФ). Данная норма является императивной и подлежит исполнению нотариусамив указанный срок вне зависимости от факта обращения заинтересованных лиц засовершением нотариального действия по депонированию имущества.В случае если на депонирование нотариусом приняты денежные средства вцелях исполнения обязательств сторон по нотариально удостоверенной сделке,нотариальный тариф взимается в размере 1500 рублей (ст. 22.1 Основ).Основное отличие между принятием нотариусом объектов на депозит и надепонирование состоит в их цели. В первом случае цель передачи заключается висполнение обязательств, срок исполнения которых уже наступил.
Во второмслучае, напротив, срок исполнения обязательств еще не наступил по причинетого, что отсрочен или поставлен под условие. Например, стороны договоракупли-продажи квартиры, пришли к соглашению о том, что покупать передаетденежные средства в счет оплаты квартиры на депонирование нотариусу, которыйв свою очередь переведет их на счет продавца после государственнойрегистрации перехода права. Полагаем, что использование конструкции договорасчетаэскроудлярасчетовпонотариальноудостовереннойнедвижимостью, безусловно, окажет положительноесделкесвлияние на гражданскийоборот недвижимости, повысит его безопасность и прозрачность.286Письмо ФНП от 20.06.2018 № 3041/03-16-3 «О договоре условного депонирования (эскроу) и договорепубличного депозитного счета». Доступ из СПС «Консультант Плюс».130Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что на депонированиемогут приниматься различные движимые вещи (начиная с денег и заканчиваяавтомобилями и прочим), сохранность которых должна быть обеспеченанотариусом.
В связи с этим возникает ряд вопросов о механизмах сохранностиобозначенного движимого имущества. Ведь в условиях невозможности еговыполнения необходимы правовые основания для отказа в совершениинотариального действия.Такимобразом,всерассмотренныенововведениянаправленынарасширение полномочий нотариуса в сфере гражданского оборота недвижимости,а также на повышение привлекательности нотариальной формы сделок снедвижимостью, создание условий для тесного взаимодействия нотариата ссудебной системой, с системой регистрации прав на недвижимое имущество дляцелейобеспечениястабильностиипрозрачностигражданскогооборотанедвижимости, а также создания дополнительных гарантий для его участников287.Новые нормы, бесспорно, свидетельствуют о стремлении законодателя создатьдополнительные гарантии беспорочности сделок на рынке недвижимости иобеспечить максимальную доступность нотариальных услуг 288.
Изменения будутспособствовать популяризации нотариата в стране и окажут положительноевлияние на развитие России как правового государства.Первую группу составляют рекомендации, которые направлены наповышение эффективности законодательных новелл, направленных на усилениепозиций института нотариата в гражданском обороте недвижимости, иреализация которых целесообразна до введения в законодательство обязательнойнотариальной формы для сделок с недвижимостью.
Среди них:1) снижение размера нотариальных тарифов за удостоверение сделок снедвижимостью, для которых в настоящее время не установлена обязательнаянотариальная форма, совершаемых между близкими родственниками;287Чефранова, Е.А. Новеллы законодательства: вектор на расширение участия нотариуса в обороте недвижимости// Нотариальный вестник. 2015. № 3.
С. 3.288Левушкин А. Н., Долганова И. В. Новые нотариальные действия: современные реалии, оценка законодательныхизменений и перспективы их правоприменения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 3. С. 10.1312) совершенствование порядка установления тарифов за оказание услугправового и технического характера, таким образом, чтобы ФНП устанавливалапорядок определения и конкретный предельный размер платы за услуги ПТХ вфедеральном округе, а законодательные органы субъекта РФ устанавливали,руководствуясь указаниями ФНП, конкретный размер платы за услуги ПТХ всубъекте РФ;3) создание единого реестра лиц (с доступом к нему нотариуса), вотношении которых возбуждено производство о признании недееспособным илиограниченно дееспособным в целях снижения степени рисковости сделок снедвижимостью с последующим введением в ст.
41 Основ нового основанияприостановлениясовершениянотариальногодействияпоаналогииспроцессуальным законодательством, а именно наличие производства по делу обограничениидееспособностигражданинаилипризнаниигражданинанедееспособным, обратившегося за совершением нотариального действия.В частности, считаем целесообразным дополнить ст. 41 Основ абзацемследующего содержания: «При наличии производства по делу об ограничениидееспособности гражданина или о признании гражданина недееспособным,обратившегосязасовершениемнотариальногодействия,совершениенотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом»;4) перенесение норм, устанавливающих обязательную нотариальную формудля отдельных сделок с недвижимостью из Закона № 218-ФЗ в ГК РФ (в п.
1 ст.26, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 3 ст. 246 ГК РФ, при этом п. 2 ст. 54 Закона№ 218-ФЗ исключить);5) решение законодательных проблем, связанных с ответственностьюнотариуса, а также проведение комплексных исследований с целью установлениявозможности введения единого нотариального тарифа (об этом подробнее в § 2главы 1, § 2 главы 2).Вторую группу рекомендаций составляют собственно рекомендации поустановлению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью, аименно:1321)установлениетребованияпообязательномунотариальномуудостоверению сделок с недвижимостью с учетом интересов субъектовгражданского оборота. Так, в отношении сделок с недвижимостью, заключаемыхмежду близкими родственниками следует предусмотреть исключение в видевозможностиотказасторонпосвоемусоглашениюотнотариальногоудостоверения сделки с недвижимостью.
Это позволит обозначенным субъектамизбежать излишних трат, связанных с нотариальным удостоверением сделки снедвижимостью. Вместе с тем, учитывая то, что близкое родство не являетсяпредпосылкой,исключающейвозможностьсовершенияпротивоправныхдействий, рекомендуем данное соглашение сторон об отказе облекать внотариальную форму, установив минимальный размер нотариального тарифа засовершение данного нотариального действия. Кроме того, следует предусмотреть,что отказ от нотариальной формы сделки с недвижимостью невозможен в случае,если одной из сторон является лицо преклонного возраста (от 70 лет);2)установлениевзаконодательстветребованияпообязательномунотариальному удостоверению сделок с недвижимостью с участием иностранногоэлемента (иностранные юридические лица личный закон, которого определяетсяна основании ст.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
