Диссертация (1155632), страница 32
Текст из файла (страница 32)
S. 49.319Hebisch Britta. Immobilien richtig besichtigen : Immobilienangebote beurteilen und für den eigenen Bedarf bewerten :Von der Anzeige, der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe. BoD – Books on Demand, 2018. S. 105.320Pickartz Hilmar. Die Immo-Falle: Das miese Geschäft mit den Schrott-Immobilien Das Kartell aus Maklern, Bankernund Notaren Die besten Experten-Tipps: So schützen Sie sich. Heyne Verlag (14.
April 2014). 224 S.140когда все стороны согласны дословно с текстом договора, он подписываетсяпокупателем, продавцом и нотариусом, который тем самым подтверждает, что имбыла проведена правовая экспертиза договора. При этом оригинал договоракупли-продажи недвижимости также хранится у нотариуса321.На немецкого нотариуса возложены и функции налогового агента. Вчастности, после нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариусотправляет копию в налоговую инспекцию, которая затем просит покупателяуплатить налог на землю322. Следует отметить, что в последнее время вниманиенемецких властей привлекла проблема уплаты этого налога. Обеспокоенностьвызывает имеющаяся «лазейка» в законодательстве, позволяющая юридическимлицам фактически не платить налог в отличие от обычных домовладельцев(физических лиц)323.Затем после проверки всех обстоятельств и получения ответов на ранеесделанные запросы (о наличии обременений и пр.) нотариус уведомляетпокупателя и продавца об этом.
Только после проведения нотариусом правовойэкспертизы, покупатель может оплатить согласованную цену либо напрямую,либо на счет нотариуса, так называемый депозит нотариуса.Немецкий нотариус вправе подавать документы на государственнуюрегистрацию права. Л. Ю. Василевская отмечает, что «практика, котораяпредусматривает подачу заявлений нотариусом, является в Германии наиболеераспространенной и предпочтительной для сторон вещной сделки»324.
С 1 июля2014 года такое нотариальное действие выполняет и российский нотариус.Государственная регистрация вещных прав на недвижимость осуществляетсядолжностным лицом судебного органа (Rechtspfleger).URL:https://books.google.ru/books?id=cTRZAgAAQBAJ&pg=PT27&dq=Immobilien+notar&hl=ru&sa=X&ved=0ahUKEwi4oNCKkLreAhVC6CwKHfVsDiMQ6AEINjAC#v=onepage&q=Immobilien%20notar&f=false (date of access:12.10.2018).321Там же.322Там же.323Jeske Ann-Kathrin. Null Grunderwerbsteuer.
Wie millionenschwere Immobilienkäufer durch ein Steuerloch schlüpfen //Spiegel ONLINE. 20. Juni 2018. URL: http://www.spiegel.de/plus/immobilien-der-trick-gegen-die-haeuslebauer-ac04d91e7-460e-40d4-bc54-76c6d3dd9115#/#ref=rss (date of access: 12.10.2018).324Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву = Die Lehre von dinglichen Rechtsgeschaftennach deutschem Recht. М.
: Статут, 2004. С. 281.141Как отметил Суд ЕС в одном из своих решений, участие нотариуса являетсяважным и необходимым для целей входа в земельный регистр, поскольку участиеэтого профессионала не ограничивается подтверждением личности лица, котороеподписало документ, но также предполагает, что нотариус знакомится ссодержаниемрассматриваемогодокумента,чтобыгарантировать,чтопредлагаемая сделка является законной, а также подтверждая, что заявительимеет правоспособность. В этих условиях закрепление полномочий, связанныхс аутентификацией документов, опосредующих возникновение или передачуправа на собственности, за определенной категорией профессионалов, к которымимеется общественное доверие и за деятельностью которых осуществляетсяособый контроль государства, представляет собой меру для достижения целинадлежащего функционирования системы земельных кадастров, обеспечениязаконности и правовой определенности документов. Кроме того, важно иметь ввиду, что деятельность адвокатов, заключающаяся в подтверждении подлинностиподписей лиц на документах, не сопоставима с действительностью поаутентификации, осуществляемой нотариусами, ввиду более строгих требований,предъявляемых к системе аутентификации325.Наличие вещного договора о переходе права собственности на недвижимоеимущество является обязательным.
Так, согласно § 873 (2) ГГУ до моментарегистрациисторонысвязанысвоимсоглашениемлишьтогда,когдапередачуправаволеизъявления заверены в нотариальном порядке.Соответственно,любойдоговор,опосредующийсобственности на недвижимое имущество, требует нотариального удостоверения(§ 311b ГГУ). Однако несоблюдение требования, установленного § 311b ГГУ, неделаетвышеуказанныйобязательственныйдоговоравтоматическинедействительным, при условии заключения вещного договора и регистрацииперехода права собственности в Поземельной книге. Из этого также следует, что325Judgment of the Court (Fifth Chamber) of 9 March 2017. Leopoldine Gertraud Piringer. Case C-342/15 // EUR-Lex.URL: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/SUM/?qid=1525508164258&uri=CELEX:62015CJ0342_SUM (date ofaccess: 01.10.2018).142обязательственная сделка исключена немецким законодателем из юридическогосостава приобретения вещного права.Соответственно,вГерманиизакрепленаследующаяюридическаяконструкция приобретении права собственности на недвижимость: нотариальноудостоверенный вещный договор (в России обязательственно-правовая сделка) +государственная регистрация.
Несмотря на возможную громоздкость даннойконструкции, она успешно функционирует и позволяет защищать интересыдобросовестных приобретателей недвижимого имущества.В целом юридическая конструкция приобретения права собственности нанедвижимое имущество, как в Германии, так и России состоит из одинаковыхэлементов: обязательственный договор + вещный договор, удостоверенныйнотариально,которыйвыступаетчастьюисполнения+ государственнаярегистрация права собственности.Отличия российской модели состоят, прежде всего, в отсутствии требованияоб обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а такженаличиемвроссийскойюридическойконструкцииобязательства(обязательственная сделка) как юридического факта. Как полагают специалисты,указанное отличие не представляется столь принципиальным 326.В данной части исследования немаловажно рассмотреть и вопрос,связанный с ответственностью нотариуса в Германии.
Так, § 19 (а) Федеральногоположения о нотариате (далее – Положение) обязывает нотариуса заключитьдоговор страхования профессиональной ответственности на сумму не менее500000 евро для каждого конкретного страхового случая 327. Кроме того, анализ§ 19 Положения позволяет утверждать, что немецкий нотариус вне зависимостиот формы вины несет полную имущественную ответственность, как передсторонами сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствиепризнания326нотариальноудостовереннойсделкиснедвижимостьюСм.
подробнее: Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору:сравнительный анализ законодательства России и Германии. М. : Статут, 2013. 224 с.327Bundesnotarordnung // Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. URL: http://www.gesetze-iminternet.de/bnoto/__19a.html (date of access: 05.09.2018).143недействительной. Вместе с тем, допущение нотариусом нарушения понеосторожности не является безусловным основанием для привлечения его ктакой ответственности, ввиду того, что в § 19 Положения специально указываетсяна то, что ответственность возлагается на нотариуса только в случаеневозможности потерпевшему лицу получить возмещение вреда иным образом328.Указанные положения корреспондируют правилу, закрепленному в § 839 ГГУ.Например,«нотариуссчитаетсянарушившимсвоидолжностныеобязанности, если он в нарушение договорной оговорки направит взнос в счетпогашения цены покупки не в финансирующий сделку банк, а продавцу или жеесли при оформлении договора купли-продажи не сообщит своему доверителювсю необходимую информацию»329.Кроме того, анализ правоприменительной практики позволяет выявить иодну из распространенных проблем, которая в том числе приводит к отстранениюнемецких нотариусов от должности.
В частности, речь идет о таком условиинотариальноудостовереннойсделкиснедвижимостьюкакобязанностьпокупателя оплатить услуги посредника (маклера). На практике возникаютсправедливые вопросы о том, что побуждает приобретателя недвижимости братьна себя такое обязательство по отношению третьей стороне, которая не участвуетв сделке, тем самым создавая для себя еще более высокие издержки?330.Проблема включения подобного условия нотариусом в договор содновременной оговоркой о том, что договор не является соглашением в пользутретьих лиц, был рассмотрен судом в рамках процесса по отстранению нотариусаот должности. Федеральный суд подтвердил и оставил в силе решениенижестоящего суда, согласно которому такое условие противоречит содержаниюдоговора.
С одной стороны, анализ такого условия позволяет утверждать, чтопокупатель328юридическиобязаноплатитькомиссионноевознаграждениеBundesnotarordnung // Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. URL: http://www.gesetze-iminternet.de/bnoto/__19.html (date of access: 05.09.2018).329Арсланов, К. М. О гражданско-правовой ответственности нотариуса (опыт германского права) // Нотариус.2016.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
