Диссертация (1155632), страница 37
Текст из файла (страница 37)
Что же касается языка, тов ст. 10 Основ установлено требование, согласно которому нотариальноеделопроизводство ведется на русском языке или на языке субъекта РФ. Однакоесли одна из сторон договора купли-продажи не владеет русским языком,требуется обеспечить присутствие переводчика во время удостоверения сделки. Вином случае, в частности, если нотариус владеет языком стороны договора, онсамостоятельно осуществляет устный перевод и письменно на русском языкесоставляет договор, тем самым, выполняя обязанности, предусмотренные ст.
16Основ. Предусмотрены также и иные особенности ведения делопроизводства 382.Цена договора, исходя из императивных требований валютного и гражданскогозаконодательства, устанавливается в рублях (ст. 140, 317 ГК РФ). При этом вдоговоре купли-продажи недвижимого имущества возможно предусмотреть каквалюту платежа (только российский рубль), так и валюту расчета (инуюиностранную валюту).Проанализировав первый случай и особенности применимого права,перейдем к рассмотрению второго. Как отмечалось выше, при отсутствии381Купить по-русски: что нужно учесть иностранцу при сделках с жильем в России // РИА Новости. 02.11.2016.URL: https://realty.ria.ru/home_advice/20161102/408097338.html (дата обращения: 01.10.2018).382Методические рекомендации по свидетельствованию верности копий документов и выписок из них : РешениеПравления ФНП от 25.04.2016, протокол № 04/16.
Доступ из СПС «Консультант Плюс». Последнее обновление:01.10.2018.161соглашения сторон о применимом праве к договору, имеющему предметомвещное право на недвижимое имущество, применяется право страны, гденаходится недвижимое имущество.
Соответственно, если объект недвижимостинаходится за рубежом, то при удостоверении договора применимым правомявляется иностранное. Однако по смыслу императивных правил (ст. 40, 56 Основ)нотариус должен отказать в совершении нотариального действия обратившимсялицам, так как удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имуществапроизводится по месту ее нахождения. При этом также немаловажно отметить,что при покупке недвижимости за рубежом иностранным законодательствоммогутбытьпредусмотреныдополнительныетребованиякпокупателю-иностранцу (Швейцария, Венгрия, Хорватия и др.).Следует отметить, что в рамках Европейского союза предпринята попыткаотхода от традиционной коллизионной привязки (право местонахождениянедвижимости) в пользу распространения на недвижимость супругов права,которому подчиняется все имущество супругов вне зависимости от его характера(так называемый единый режим), которая реализована в новом Регламенте (ЕС)2016/1103 о юрисдикции, применимом праве, признании и исполнении решенийпо делам, касающимся режима собственности супругов, вступающем в силу с 29января 2019 года383.Иное решение возможно в третьей из рассматриваемых ситуаций.
Так, вчастности, иностранный нотариус не вправе отказать лицам, обратившимся кнему за удостоверением договора купли-продажи недвижимости, находящейся вРоссии, так как на него не распространяются правила ст. 56 Основзаконодательства РФ о нотариате. Однако, если законодательство местанотариального удостоверения договора, допускает участие нотариуса в подобныхслучаях и не содержит правила аналогичного ст. 56 Основ, то нотариус вправеудостоверить договор.
В качестве примера можно привести законодательствоГермании, в нем отсутствуют упомянутые выше ограничения, и нотариус,383Council Regulation (EU) 2016/1103 of 24 June 2016 implementing enhanced cooperation in the area of jurisdiction,applicable law and the recognition and nforcement of decisions in matters of matrimonial property regimes // EUR-Lex.URL: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32016R1103 (date of access: 25.10.2018).162руководствуясь немецким законодательством, удостоверит договор куплипродажи недвижимости, находящейся в России.Договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный иностраннымнотариусом, по смыслу ст. 163 ГК РФ не будет являться нотариальноудостоверенной сделкой, однако это не значит, что по этой причине правовогоэффекта от сделки не возникнет, ведь он будет соответствовать минимальнымтребованиям права страны места совершения сделки к форме сделки (п. 1 ст.
1209ГК РФ). В дальнейшем переход права собственности по сделке должен бытьзарегистрирован в установленном законом порядке, при этом договор куплипродажи недвижимости должен быть переведен на русский язык с проставлениемапостиля. В ином случае, если бы в отечественном законодательстве закреплялосьтребованиепообязательномунотариальномуудостоверениюсделокснедвижимостью, рассмотренная ситуация не порождала бы правового эффекта иговорить о возможности применения правил ст.
1209 ГК РФ было бы неверно.Таким образом, проведенный анализ позволяет прийти к следующимвыводам:- при определении права, подлежащего применению к договору куплипродажи недвижимости, осложненного иностранным элементом, первостепенноезначение имеет коллизионная привязка lex rei sitae (закон места нахождениявещи). Вместе с тем, в настоящее время в международном частном правенаметилась тенденция, сущность которой состоит в отходе от традиционнойколлизионной привязки в пользу распространения на все имущество лица внезависимости от его вида единого режима (единое применимое право), чтообъясняется расширяющимися интеграционными связями и приобретениеминостранными лицами имущества за границей, которое не ограничивается лишьодним объектом недвижимости, а, как правило, представляет собой целыйимущественный комплекс, включающий как движимое, так и недвижимоеимущество.
С целью реализации обозначенной тенденции в международномчастном праве РФ возможно внести изменения в ст. 1213 ГК РФ дополнив еепунктом 3 следующего содержания: «3. Стороны договора в отношении163недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерациимогут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашениюмежду собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностямпо этому договору, руководствуясь статьей 1195, пунктом 1 статьи 1202, статьей1203 настоящего Кодекса с учетом утвержденного уполномоченным органомперечня иностранных государств».Полагаем,чтовусловияхнеоднозначнойвнешнеполитическойивнешнеэкономической ситуации в мире, связанной с экономическими санкциямипротив России, к введению обозначенной нормы следует подходить осторожно.
Всвязи с этим, считаем целесообразным предусмотреть некоторые ограничения ееприменения, которое будет возможно лишь в случае, если стороной (сторонами)договора в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ,выступают лица, чей личный закон определяется по праву страны, входящей вспециальный перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации.Полагаем, что гибкое коллизионное регулирование, которое обеспечит подобныйзаконодательный подход, в полной мере согласуется с общемировымитенденциями правового развития и окажет благотворное влияние на развитиеинвестиционной инфраструктуры российского государства;- в настоящее время для субъектов гражданского оборота, в том числеиностранцев, наиболее рациональным решением является обращение к нотариусуза нотариальным удостоверением договора купли-продажи недвижимости поместу ее нахождения.
Это позволит избежать излишних расходов и рисков,связанных с действительностью договора;- ввиду императивных требований российского законодательства (ст. 56Основ)компетенциянотариусавсферекупли-продажинедвижимости,находящейся за рубежом, практически полностью ограничена. В связи с этимрекомендуетсяобратитьсякнотариусузавыдачейдоверенностидляприобретения зарубежной недвижимости. Вместе с тем, полагаем, что вследствиеразвивающихся интеграционных процессов, а также широкого внедрениясовременных информационно-коммуникационных технологий в деятельность164нотариальных контор данный подход в перспективе будет нуждаться впересмотре.§ 4. Унификация правового регулирования нотариального удостоверениямеждународных сделок с недвижимостью: на примере стран ЕАЭСДинамикасовременногомеждународногогражданскогооборотанедвижимости в совокупности с расширяющимися процессами миграциинаселенияпредопределяетвозникновениеособоговидаправоотношений,осложненных иностранных элементом, нуждающихся в надгосударственномрегулировании.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
