Диссертация (1152645), страница 19
Текст из файла (страница 19)
1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственникасоседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственникадругого земельного участка (соседнего участка, а также другого объектанедвижимости) предоставления права ограниченного пользования соседнимучастком (сервитута). Под сервитутом понимается вещное право обладателясервитута на ограниченное пользование чужим земельным участком, его частьюили другим объектом недвижимости в соответствии с целями, перечисленными вп.
1 ст. 274 ГК РФ и п. 3 ст. 23 ЗК РФ, а также другими нуждами собственниканедвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установлениясервитута.Сервитут определен как право ограниченного пользования чужим объектомнедвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатациинеобходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены безустановления сервитута.
Сервитут как вещное право на здание, сооружение,помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которогоустановлен сервитут, последний выступает в качестве обременения [9]. С 1 января2017 года регистрация недвижимости осуществляется в соответствии с113Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрациинедвижимости» [10].Представляется целесообразным рассмотреть вопрос замены передачи варенду транспортному предприятию земельных участков для размещенияназемных линейных объектов или эстакад, технических сооружений, таких каквентиляционные шахты, на оформление городом сервитутов. В связи с тем, чтоподэстакадные пространства имеют свои ограничения по эксплуатации, также каки участки, под которыми расположены подземные тоннели, данные затратыбольше соответствует правовой категории установления сервитутов.Кроме того, с учетом сложившейся практики установления платы засервитут, стоимость сервитута не повлечет изменений затрат у обеих сторон,однако сократит трудозатраты на оформление документов, в связи с тем, чтоустановление сервитутов относится к земельному законодательству, а не кконтрактной системе.Так, согласно Постановлению № 1461 [12] размер платы по соглашению обустановлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимостиземельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимостиземельного участка за каждый год срока действия сервитута.При этом следует учитывать, что для Москвы определен особый порядокопределения размера платы за сервитут [19].Учитывая развитость подземной инфраструктуры московского метро,распространяющуюся на всю территорию города, объем занимаемых подземныхпространств и площадь находящихся в аренде у города земельных участков дляразмещения его наземных и надземных транспортных объектов, считаемцелесообразным пересмотр сложившейся практики оценки соответствующихземельных участков и практики постановки их на кадастровый учет: совмещатьподходы по формированию достаточно крупных земельных участков соформлением сервитутов без формирования таковых на сравнительно малыеучастки, площадью несколько квадратных метров, например, под опорамиэстакад.114Это позволит оптимизировать процесс постановки на кадастровый учетземельных участков, занятых объектами транспортной инфраструктуры идальнейшего управления их развитием, что в конечном итоге, обеспечитповышение эколого-экономической эффективности управления транспортнымземельно-имущественным комплексом.3.3 Оценка эффективности землепользования с использованием моделиэколого-экономического обоснования на примере объектов московскогометрополитенаВкачествеэкономическогообъектаобоснованияапробациивыборапредлагаемойизтрехмоделиэколого-пространственныхтиповразмещения линейного транспортного объекта рассмотрен эстакадный участокБутовской линии московского метрополитена.
Линия построена по стандартамобычного метро, но станции рассчитаны на приём укороченных составов, исчитается «легким метро». Участок от станций «Улицы Скобелевской» до«Бунинской аллеи» расположен на эстакаде.Расположение эстакадного участка отмечено на рисунке 16.Как указано в таблице 15 протяженность эстакадного участка составляет 4км. Фактическая площадь занимаемого пространства (для подземного инадземного размещения – в виде проекции на поверхность земельных участков),составляет около 7 га.В соответствии с публичной кадастровой картой, фрагменты которойотражены на рисунках 17 и 18, для размещения объектов на рассматриваемомотрезке линии оформлено 167 участков для опор эстакад и 13 участков дляразмещения иных объектов, обеспечивающих функционирование сооружений, аименно: конструкций, связующих выход из тоннеля, размещения выходов со115станций, понизительных подстанций, лифтовой шахты, а также участка ТПУ(парковка).Рисунок 16 – Схема расположения эстакадного участка Бутовскойлинии московского метроИсточник: составлено авторомНаосновеприведенногопримерапредлагаетсясравнитьэколого-экономический эффект от надземного способа размещения указанного участкалинии с потенциально возможными подземным и наземным способами, путемприменения разработанной методики.Так, согласно методике, варианты размещения предлагается сравнивать попредставленной ранее модели (формула 22).116Рисунок 17 – Схема расположения объектов на публичной кадастровойкарте (часть 1)Источник: составлено автором на основе данных Публичной кадастровойкарты.Рисунок 18 – Схема расположения объектов на публичной кадастровойкарте (часть 2)117Источник: составлено автором на основе данных Публичной кадастровойкарты.В рассматриваемом случае не актуально сравнение по параметру доход отперевозок, поскольку пассажиропоток не зависит от уровня размещения путейметрополитена.Такжепоказатель,отражающийизменениестоимостинедвижимости будет аналогичен для всех трех типов.
Размер дохода от объектов,на свободных пространствах является расчётной величиной для каждого из трехслучаев. Затраты на строительство согласно приведенной статистическойинформации из европейских исследований принято в отношении Зстр.наз. =Зстр.надз.2=Зстр.подз.4,5, где Зстр.наз. , Зстр.надз. и Зстр.подз. – объем затрат на строительствоаналогичных объектов наземного, надземного и подземного типа размещениясоответственно. Разница в затратах, связанных с изъятием недвижимогоимущества в рассмотренных случаях отсутствует поскольку земельные участкидля строительства транспортных объектов были предусмотрены в плане развитиятерриторий. Расчет затрат на эксплуатацию различного типа размещенияобъектовзависитотбольшогоколичествахозяйственныхфакторов,технологических решений и условий окружающей среды и не принята к расчету.Стоимость потребляемого городского пространства, ущерба от нарушения недр изапечатывания почв являются расчётной величиной для каждого из трех случаев.Получениедоходаотрациональногоиспользованияимеющихсяпространств предлагается рассчитывать в виде получения дохода от их сдачи варенду.В случае с наземным размещением 100 % пространства будет заняторазмещением транспортных путей.
Для эстакадного способа размещениявозможна передача в аренду всех площадей, за исключением площади, занятойразмещением опор и иных технических сооружений, площади, выделенной подразмещение улично-дорожной сети, а также необходимо принимать во вниманиетехнические особенности эстакад и их сооружений, не позволяющие в полном118объемеиспользоватьпространства,расположенныеподними.Длярассматриваемого примера свободная площадь, доступная для передачи в арендусоставила 4,8 га.В случае расположения транспортных объектов под землей все наземноепространство доступно для иных зданий и сооружений, за исключениемнебольших площадей для размещения выходов со станций, вентиляционных шахти т.д., размерами которых в условиях рассматриваемого примера можнопренебречь.
Для рассматриваемого примера площадь земельного участка изсвободных пространств составила 7 га.Для расчета арендной ставки на рассматриваемом транспортном объектебыл проведен анализ открытой информации о проведенных торгах на сдачугородом в аренду участков, распложенных в непосредственной близости отобъекта метро (порядка 500 метров), а также участков в прилегающих районах,подходящих по характеристикам для сравнения.
Для этого были подобранныданные о 12 состоявшихся конкурентных процедурах, размещенные наофициальном сайте Инвестиционный портал города Москвы [107].Для расчета были приняты результаты 7 состоявшихся земельных торгов вформе электронных аукционов, типом объектов которых являлись земельныеучастки, предметом торгов - право на заключение договора аренды земельногоучастка, видом начальной (минимальной) цены -годовая арендная плата заобъект аренды. Расположение рассматриваемого транспортного объекта исдаваемых в аренду участков, использованных в расчете, показано на рисунке 19.119Рисунок 19 – Схема расположения земельных участков в зоне влияниярассматриваемого объекта метрополитенаИсточник: составлено автором.Исходя из приведенных в таблице 16 расчетов, средняя годовая плата зааренду земельного участка в районе расположения Бутовской линии можетсоставлять порядка 5 735,00 руб./кв.м.
в год.Таблица 16 – Расчет ставки арендной платы для сдачи городом в аренду земельных участковНомер объекта,отмеченный накартеРеестровый номер:Назначение:1234567ГП16825983ГП15677093ГП15656479ГП16816123ГП15677755ГП15656477Транспорт /ГаражиНеопределеноТранспортТорговля иуслуги / ДругоеНе определеноГП15656478Торговля иуслуги /ОбъектыторговлиТранспорт0,220,230,270,164,40,220,522 250 000,0023 810 000,0024 000 000,004 374 000Итоговая цена:2 317 500,0023 810 000,0029 000 000,007 494 000185 250 000,00185 250 000*принята красчету какНМЦК10 870 000,0010 870 000*принята красчету какНМЦК21 650 000,0021 650 000*принята красчету какНМЦК19.04.201829.08.201328.03.201317.03.201627.06.201331.01.201328.03.20131 05310 35210 7414 6844 2104 9414 163Подведениеитогов:Арендная плата закв.м в год, руб.Среднее значениеставки аренды,руб.5 735*В связи с отсутствием информации о размере цены, установленной по итогам торгов, цена в расчете принята вкачестве установленной документацией начальной (минимальной) цены.Источник: составлено автором на основе информации сайта https://investmoscow.ru/120Площадьземельного участка(га):Начальная цена121Также следует отметить, что помимо сдачи в аренду земельных участков,успешно применяемой в Москве практикой также является сдача в арендунестационарных торговых объектов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
