Диссертация (1152645), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Она осуществляется с учетом необходимостиобеспечения устойчивого развитиятерриторий, в том числе исключениянегативного влияния объектов на пешеходную и транспортную инфраструктуру идостижения установленных Правительством Москвы нормативов минимальнойобеспеченности населения площадью торговых объектов.Наиболее масштабным успешно реализованным проектом в данной областиможно считать организацию торговых киосков, расположенных в подземном(подуличном) пространстве московского метро.Размеры минимальных ставок аренды закреплены в ПостановленииПравительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП [26]. Итоговая стоимостьопределяется по итогам проведения конкурентной процедуры.На основании изложенного предлагается в расчетах принять к учетувозможность сдачи в аренду площадей в размере 0,1 % от имеющихся свободныхпространств (48 кв.м.
для эстакадного способа размещения и 70 кв.м дляподземного) в непосредственной близости от станций в целях размещения и сдачив аренду торговых киосков.Длярассматриваемогослучаясчитаемцелесообразнымпринятьминимальную ставку в соответствии с пунктом 9(1).1.3 Приложения 2вышеуказанного постановления в размере 8 000,00 руб. за квадратный метр вмесяц.В Приложении 1 представлена информация о 95 успешно проведенныхторгах за период с марта 2017 года по июнь 2018 года, на основании которыхзаключены договора аренды.
Согласно проведенному анализу среднее увеличениеставки арендной платы составило 416 %.Таким образом, предлагается принять арендную ставку с учетом среднегоувеличения ставки по результатам торгов, т.е. 41 280 руб. за кв. м. в месяц, или495 360 руб. за кв. м. в год.122Таким образом, размер потенциального дохода предлагается определять подвум составляющим: доход от сдачи в аренду площадей для торговых киосков иот сдачи в аренду участков для иных целей.В случае с подземным размещением транспортных объектов предлагаетсяпринять к расчету сдачу в аренду 7 га наземной территории, а такжедополнительные 0,1 % для размещения торговых киосков в подземныхсооружениях.Затраты на строительство приняты исходя из средней стоимостистроительства 1 км линий подземным способом в размере 5,75 млрд руб.Стоимость строительства 4 км линии:- подземным способом: 4 * 5,75 = 23,0 млрд руб.Исходя из отношения наземным/надземным/подземным способом как 1/ 2/4,5:- наземным способом: 5,1 млрд руб.- надземным способом: 10,2 млрд руб.Исходя из информации, размещенной на публичной кадастровой карте,стоимость 1 квадратного метра городских земель, на которых расположеныобъекты метрополитена составляет 2 407,00 руб.Стоимость потребляемого городского пространства наземным типомразмещения (7 га) = 70 000 * 2 407 = 168 490 000,00 руб.Для определения стоимости пространств, занимаемых транспортнымиобъектами с эстакадным типом размещения, согласно разработанной методикиприменяется поправочный коэффициент.Таблица 17 – Расчет корректировки стоимости потребляемогопространства для эстакадного размещенияФактор, определяющий значениекорректировкиОграничения в части пешеходнойдоступности соседних участковОграничения в части транспортнойдоступности соседних участковБалльнаяоценка1 2 3 4 5ххПояснения о выставленных баллахСтроения размещены вдоль проезжей части,пешеходное движение минимальноСтроения размещены вдоль проезжей части сорганизацией проезда под эстакадами123Продолжение таблицы 17Ограничения в частивизуального/эстетического воздействияНевозможность некоторых видовпользования участком(недропользования, водопользования,устройства насаждений, возведениястроений и т.
д.)Итоговое значение балловМинимальное количество балловМаксимальное количество балловМинимальный порог корректировкиМаксимальный порог корректировкиРасчетное значение корректировкиххСтроения сильно выделяются на местностиВысота конструкций исключает возможностьразмещения высоких строений/насаждений114200,90,10,45Источник: составлено автором.Расчетное значение корректировки определено по формуле (16).В действующей нормативно-правовой базе не закреплен нормативный срокэксплуатации наземных, надземных и подземных сооружений метрополитена. Онзависит от конкретного проекта, условий окружающей среды и характераэксплуатации объекта.Приэтомсооружений»согласно(утвержденный«ИнструкциидокументпосодержаниюМинистерствомискусственныхпутейсообщенияРоссийской Федерации от 28.12.1998 № ЦП-628) замена пролетных строений изжелезобетона для объектов железных дорог должна осуществляться раз в 70 лет.Для объектов метрополитена, которым характерна более интенсивнаянагрузка в связи с более частым движением подвижного состава, предлагается внастоящей работе принять нормативный срок эксплуатации – 50 лет.Срок службы тоннелей метро должен быть не менее 100 лет.
В этой связи врасчетах принят временной период эксплуатации в размере 150 лет.Срок службы наземных путей принят в размере 100 лет.С учетом изложенного, предлагается рассчитанные затраты и доходырассматривать с учетом сроком эксплуатации разных типов объектов.124Таблица 18 – Расчет эколого-экономического эффекта от трех типовразмещения объектов метроСравнение попоказателям,различающихся длятрех типовразмещенияобъектовСрок эксплуатацииобъектов, летНаземноеразмещениеЭстакадноеразмещениеПодземноеразмещение10050150Комментарии-Размер потенциального дохода от выбранного типа размещенияОбщая площадьземельных участков,доступная для сдачив аренду иорганизацииторговойдеятельности, кв.м048 00070 000Наземное размещение: 100 %пространства заняторазмещением транспортногообъекта;Эстакадное размещение:возможна передача в арендувсех площадей, заисключением площадей,занятых размещением опор ииных техническихсооружений, площади,выделенной под размещениеулично-дорожной сети, а такженеобходимо принимать вовнимание техническиеособенности эстакад и ихсооружений, не позволяющиев полном объеме использоватьпространства, расположенныепод ними.
Длярассматриваемого примерасвободная площадь, доступнаядля передачи в аренду принятав размере 4,8 га.Подземное размещение: всепространство доступно дляразмещения иных зданий исооружений, за исключениемнебольших площадей дляразмещения выходов состанций, вентиляционныхшахт и т.д., размерамикоторых в условияхрассматриваемого примераможно пренебречь. Принято вразмере 7 га.125Продолжение таблицы 18Площадь земельныхучастков дляорганизацииторговойдеятельности, кв.м048Арендная ставка дляорганизацииторговойдеятельности, руб. закв.м/год495 360Арендная ставка длясдачи в аренду, руб.за кв.м/год5 735708 000 руб. за кв. м./месяцсогласно Постановлению №26-ПП с учетом тендерногоувеличения 416%.
Расчетысреднего тендерногоувеличения представлены вПриложении А.Расчет арендной ставкипредставлен в Таблице 16Доход от сдачиторговых площадей варенду, руб./год023 777 28034 675 200Доход от сдачи иныхсвободных участков варенду, руб./год0275 004 720401 048 550Общий доход отсдачи в арендуземельных участкови организацииторговойдеятельности,руб./годЗатраты настроительство, млрдруб.Стоимость земельныхучастков, руб.05 111 111168 490 000298 782 00010 222 22275 820 500Принято в размере 0,1 % отземельных участков,доступных для сдачи в арендуПроизведение площадиземельных участков дляорганизации торговойдеятельности на арендную дляорганизации торговойдеятельностиПроизведение площадиземельных участков,уменьшенной на площадьучастков для организацииторговой деятельности, иарендной ставки435 723 750Сумма доходов от сдачиучастков в аренду иорганизации торговойдеятельности23 000 000Принято исходя из среднейстоимости строительства 1 кмлиний подземным способом5,75 млрдруб.0Исходя из информации,размещенной на публичнойкадастровой карте, стоимость 1квадратного метра городскихземель, на которыхрасположены объектыметрополитена составляет2407,00 руб.Стоимость пространств,занимаемых эстакаднымспособом рассчитана с учетомпоправочного коэффициентсогласно таблице 17126Продолжение таблицы 18Издержки, связанныес ущербом недрам отстроительстваподземныхсооружений, руб.00126 000 000Стоимость издержек,связанных сзапечатываниемпочв, руб.39 200 0005 600 0000Всего затрат на весьсрок службыобъекта5 318 80111110 303 64272223 126 000000Всего затрат врасчете на 1 годслужбытранспортногообъекта, руб.53 188 011206 072 854154 173 333Экономическийэффект, руб./год-53 188 01192 709 146281 550 417Для подземного способа объемизымаемых недр принят красчету в размере (7 га*6 м.)Стоимость грунта принята вразмере 300 руб./кв.м.Для наземного способаплощадь поверхностизапечатанной почвы принято вразмере 7 гадля эстакадного варианта - 1ганорматив стоимости освоенияновых земель взаменизымаемых сельскохозяйственных угодий принят наоснове утвержденногоприложением к постановлениюПравительства РФ от 27ноября 1995 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
