Диссертация (1152511), страница 26
Текст из файла (страница 26)
степень, в которой влияние ИСП меняет стоимостьземель прилегающих территорий (компонент 1);характер воздействия ИСП, т.е. закономерность распространения влияния ИСП наприлегающие территории (компонент 2);радиус воздействия ИСП, т.е. расстояние от ИСП, на котором сказывается еговлияние на стоимость земель (компонент 3);территориальные особенности воздействия ИСП, т.е.
отличительные свойстватерритории, меняющие потенциал воздействия ИСП (компонент 4).В более конкретном виде это изображено ниже (Рисунок 8):Рисунок 8 – Базовая модель для оценки мультипликативного воздействия ИСП на рыночнуюстоимость земель прилегающих территорий105Для целей настоящего исследования в полученной модели было адаптированы следующие компоненты.Компонент модели - 1.Во-первых, как уже было отмечено и обосновано ранее, в рамках предлагаемого методического подхода в качестве мультипликативного веса ИСП (w) предлагается использовать ранееупомянутый показатель mLИСПотн. уд. для всех групп выделенных земель вокруг ИСП.Компоненты модели – 2 и 3.Характер и радиус воздействия ИСП, формирующие зону воздействия ИСП, определяютпространственное распределение стоимости земель вокруг ИСП под влиянием существующихрыночных факторов – то, что уже учтено в их средней кадастровой или рыночной стоимости(аналогично некоторым факторам, определяющим потенциал МВ ИСП, как будет видно далее).Можно сказать, что «расстояние существующих рыночных факторов» уже учтено.
Но не учтенорасстояние влияния ИСП на стоимость прилегающих земель – его и необходимо найти.Для этого была использована разработанная коллективом авторов [99, с. 170] шкала доступности территориальных зон, которая базируется на градации пешеходной доступности местразмещения услуг, в зависимости от расстояния до этих мест и времени, необходимого для того, чтобы его пройти. Этот фактор является очень важным и определяющим. В работе [128, с.23] говорится, что «с экономической точки зрения пространственная неоднородность территорий возникает вследствие существования цены на землю», и очевидным образом коррелирует странспортной доступностью и степенью центральности мест, при этом определяющим фактором является время, «затрачиваемое на передвижение с целью удовлетворения важнейших социальных функций».
Более того, еще К. Маркс утверждал, что «главное богатство общества» –это свободное время [110]. Поэтому когда речь идет о доступности территории, как правило,все градостроители учитывают затраты времени на получение той или иной услуги.Итак, согласно шкале, разработанной этими авторами, можно выделить:1-ю зону доступности: 800-метровая (10-минутная) пешеходная доступность; коэффициент относительной ценности – 1,1;2-ю зону доступности: 1600-метровая (20-минутная) пешеходная доступность; коэффициент относительной ценности – 0,55;3-ю зону доступности: 2400-метровая (30-минутная) пешеходная доступность; коэффициент относительной ценности – 0,27.По сути, эти коэффициенты отражают влияние стоимости земли от расстояния от определенного центра, от которого нужно дойти до этих точек размещения услуг. Аналогичным образом, будет меняться и уровень воздействия ИСП как некоего центра влияния на стоимость106земель прилежащих территорий: он будет зависеть от пешеходной доступности этих территорий по отношению к объекту/объектам, которые будут созданы в результате реализации ИСП.Более того, при анализе методик оценки существующих центров влияния ГУП «ГУИОН» в разделе 2.3.1.
было показано, что радиусы влияния локальных центров и основных магистралей нарынок коммерческой недвижимости доходили до 1000 м, а планируемый к реализации ИСПимеет в себе еще более высокий потенциал воздействия, чем существующий центр влияния, таккак представляет собой новый фактор для развития территории. Другой пример – это оценкавлияния строительства магистрали на стоимость прилегающих земель в Германии, которая показала, что расстояние воздействия было около 2000 м.
Эти примеры еще раз подтверждаютобоснованность оценки мультипликативного воздействия ИСП на стоимость прилегающих территорий именно на таких расстояниях.И в итоге, в связи с вышесказанным о расстояниях пешеходной доступности, по аналогии для учета расстояния при оценке мультипликативного воздействия инвестиционностроительных проектов будут использованы следующие коэффициенты (которые будут называться коэффициентами расстояния и обозначаться как К расст. r) к стоимости земель, находящихся от границ ЗУ под ИСП на расстоянии (Таблица 32):Таблица 32 – Коэффициенты расстояний800 м – 1;1600 м – 0,5;2400 м – 0,25;3200 м – 0,12;4000 м – 0,06;4800 м – 0,03;5600 м – 0,0156200 м – 0,0075и т.д., при необходимостиДля проектов, предусматривающих создание нелинейных объектов, указанные вышерасстояния предлагается измерять по прямой линии от поворотных точек границы земельногоучастка под ИСП, строящейся перпендикулярно к стороне границы участка, находящейся справа от каждой поворотной точки (для участков, имеющих полностью или частично округлыеграницы, прямая линия к этим частям участка строится по касательной к выбранной на границеучастка точке).
Затем полученные точки соединяются кривой вокруг границы земельногоучастка, образовывая повторяющий форму земельного участка под ИСП контур. Для линейныхобъектов указанные в таблице Таблица 32 расстояния строятся от центральной линии линейного объекта по обе стороны от него с периодичностью в 2 км по прямой линии, перпендикулярной к точкам на центральной линии, ставящимся через каждые 2 км.
Затем полученные точкисоединяются кривой, повторяя контур линейного объекта. Так вокруг участка под ИСП образуются определенные зоны, в отношении земель которых и должна быть проведена оценка воздействия ИСП.107Таким образом, компоненты 2 и 3 модели будут выражены одним коэффициентом длявыделенных зон всех видов разрешенного использования, расположенных на одном расстоянииот ЗУ под ИСП.Компонент модели - 4.Касательно коэффициента k отметим, что мультипликативный вес проекта и восприимчивость окружающей среды к нему отчасти раскрывают выдрываются выделенными авторомисследования в разделе 1.3 (Таблица 13) факторами потенциала мультипликативного воздействия ИСП - непосредственного и опосредованного соответственно.
В первом случае имеется ввиду потенциал мультипликативного воздействия на развитие территории, который ИСП«несет в себе». Во втором случае подразумевается возможность воздействия конкретного ИСПна конкретную территорию с учетом ее особенностей, т.е. это будет скорректированный c учетом территориальных особенностей реализации проекта непосредственный потенциал мультипликативного воздействия.Как все они учитываются при оценке мультипликативного воздействия ИСП, отраженониже (Таблица 33).Таким образом, исходя из анализа, проведенного и представленного в таблице 14, дляполучения коэффициента-константы в базовой модели оценки мультипликативного воздействия ИСП, в итоге нужно учесть следующие критерии и при необходимости, на основанииэтого, внести поправочные коэффициенты:1.
Соотношение средней удельной кадастровой стоимости (УКС) земель вокругИСП по их ВРИ и средней УКС земель того ВРИ, к которым относится ЗУ под ИСП (поправочный коэффициент kстоим. i):По данному критерию градация поправочных коэффициентов не проводится, так какнельзя выделить какие-либо диапазоны результатов, которые могут получиться в результатерасчетов. Поэтому этот коэффициент будет добавляться в базовую модель оценки МВ ИСПотдельно и рассчитываться по формуле (14):kстоим. i =,(14)где kстоим. i – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение средней удельной кадастровой стоимости земель вокруг ИСП i-ой группы видов разрешенного использования исредней УКС земель той группы ВРИ, к которому относится ЗУ под ИСП;108Таблица 33 – Учет факторов, определяющих потенциал мультипликативного воздействия ИСП, при его оценкеФакторУчет при оценкеКак предлагается учитыватьПоказатель / КритерийНепосредственный потенциалУчтены в оцениваемой стоимости ЗУ под ИСПвид проектафункциональноеназначение объектаприменяемые технологии и материалыобъем инвестиций Учтено в оцениваемой стоимости ЗУ под ИСП (объем инвестиций уже учтен при нахождении цено(крупность проеквого мультипликатора)та)Опосредованный потенциалтерритория вокруг Отчасти учтено: отраПоправка на восприимчивость (какКак и насколько взаимосвязаныИСПжены в ценах земельвзаимодействует ВРИ оцениваемойВРИ оцениваемой зоны и ВРИприлегающих террито- зоны земель и ВРИ ЗУ под ИСП)ЗУ под ИСП; является реализарийция ИСП негативным или положительным фактором изменениястоимости прилегающих земельОтчасти не учтено(в т.ч.
уже существующие вокругдругие точки импульса)№ в списке ихдальнейшегорассмотренияОтчасти учтены (в сложившейся стоимостидругих ЗУ вокруг ИСП)Отчасти не учтеноПоправка на потенциал улучшения(определяется уровнем застроенноститерритории, а также политикой в области градостроительного освоения территории, в области управления недвижимым фондом – ветхое жилье и т.п.)Наличие вокруг точек импульса\притяжения\роста, при взаимодействии с которыми рассматриваемогоИСП создаются дополнительные факторы, меняющие потенциал его МВ настоимость земли21)Уровень застроенности территории;2) Готовность к ее улучшению/развитию3Количество и характер взаимодействующих с рассматриваемым ИСП точек импульса \ притяжения \ роста в или вблизи зоны прилегающих к ИСП земель6109Продолжение таблицы 32место и роль ИСП Отчасти учтено – ранее Путем выявления места и роли ИСП в Служит ли ИСП созданию грав существующей (поправка по взаимосуществующей застройке (через каче- дообразующего объекта / другойзастройкедействию ВРИ прилественный анализ)точки роста?гающих земель и ВРИучастка под ИСП)Отчасти не учтеноэтапразвития Учтено: влияет на потенциал улучшения территории (поправка на потенциал улучшения)местностиналичие земельных Учтено: влияет на потенциал улучшения территории (поправка на потенциал улучшения)участков под застройкуэтап развития рын- Отчасти учтеноУчет соотношения средней стоимости Соотношение средней удельнойка и действие ры- (в стоимости другихземель на прилегающих к ИСП терри- кадастровой стоимости (УКС)ночных силЗУ вокруг ИСП)ториях и стоимости вида земель, к ко- земель вокруг ИСП по их ВРИ иОтчасти не учтено (со- торым относится ЗУ под ИСП (для то- средней УКС земель того ВРИ, кго, чтобы понять, насколько эти земли которым относится ЗУ под ИСПотношение ценностипо своей ценности на рынке могутземель на рынке)«потянуться» за земельным участком,на котором будет реализован ИСП)объемввозимых Учтено: отражено в стоимости ЗУ под ИСП (через цены)товаров и услугстепень уникальНе учтеноАнализ и сопоставление объектов, со- Качественная градация проектаности проекта дляздаваемых в рамках ИСП, с существу- по степени его уникальности дляданной территорииющей на территории застройкой по данной территории (насколькостепени уникальностипроект нов для территории?)Источник: составлено автором.415110– средняя удельная кадастровая стоимость земель прилегающих к ИСП территорийi-ой группы видов разрешенного использования, руб./кв.м;– средняя удельная кадастровая стоимость земель той группы видов разрешенного использования, к которой относится земельный участок под ИСП, руб./кв.м.Формула (14) будет применяться в случае, когда в рамках ИСП предполагается созданиеобъекта (-ов), которые можно отнести к одному ВРИ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
