Диссертация (1152511), страница 27
Текст из файла (страница 27)
В обратном случае (например, в проектахкомплексного освоения территорий) следует использовать формулу средневзвешенной и расчеты коэффициента kстоим. i выполнять следующим образом:kстоим. i = ∑,(15)где kстоим. i – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение средней удельной кадастровой стоимости земель вокруг ИСП i-ой группы видов разрешенного использования исредней УКС земель тех групп ВРИ, к которым относится ЗУ под ИСП;– средняя удельная кадастровая стоимость земель прилегающих к ИСП территорийi-ой группы вида разрешенного использования, руб./кв.м;– средняя удельная кадастровая стоимость земель той группы ВРИ, к которойотносится земля под j-ым видом объекта (-ов), создаваемого (-ым) в рамках ИСП, руб./кв.м;– доля в площади земельного участка под ИСП земли, находящейся под j-ым видом объекта (-ов), создаваемого (-ым) в рамках ИСП.2.
Как и насколько взаимосвязаны ВРИ оцениваемой зоны и ВРИ ЗУ под ИСП; является реализация ИСП негативным или положительным фактором изменения стоимости прилегающих земель (поправочный коэффициент kвоспр. ВРИ. i):2.1.Не зависят друг от друга: поправочный коэффициент 1;2.2.Конкурируют друг с другом: если в этой конкуренции объект (объекты), создавае-мые в рамках реализации ИСП, уступают качественно объектам в оцениваемой зоне, то коэффициент 2; если наоборот, то: -2.2.3.Взаимодополняют друг друга, но не напрямую: 2.2.4.Напрямую взаимодополняют друг друга (полностью несовместимы): + 3 (-3).3. Уровень застроенности территории и готовность к ее улучшению/развитию (поправочный коэффициент kптнц. улучш.
i):3.1.Застроена и нет планов по развитию (не подлежит застройке): 11113.2.Застроена, планы по развитию неизвестны, но возможны в связи с ИСП: 2.3.3.Не застроена и нет планов по развитию: 23.4.Не застроена и есть планы по развитию: 2,5.3.5.Застроена и есть планы по развитию: 34. Подразумевает ли ИСП создание градообразующего объекта / другой точки роста? (поправочный коэффициент kроль ИСП i ):4.1.Не играет преобразующей роли в существующей застройке: 1;4.2.Не создает градообразующий объект, но является другого рода точкой роста: 2;4.3.Может способствовать в дальнейшем созданию градообразующего объекта: 2,5;4.4.Создает градообразующий объект: 3;4.5.Создает объект, несущий в себе существенные потенциальные экологическиепроблемы для развития территории: -1,5 (для зон производственного назначения); -3 (для всехостальных зон).5.
Качественная градация проекта по степени его уникальности для данной территории (насколько проект нов для территории?) (поправочный коэффициент kуник. ИСП):1.1.Не представляет собой уникальный продукт по сравнению с существующей за-стройкой: 1;1.2.Есть аналоги в существующей застройке близлежащих территорий, но не в оце-ниваемой зоне: 2;1.3.Есть аналоги в существующей застройке, но проект имеет качественно другие ха-рактеристики и предполагает внедрение новых решений: 2,5;1.4.Представляет собой совершенно уникальный проект для территории: 3.6.
Наличие и характер взаимодействующих с рассматриваемым ИСП точек импульса \ притяжения \ роста в или вблизи зоны прилегающих к ИСП земель (поправочныйкоэффициент kт.импульса):6.1.Отсутствие таких точек: поправочный коэффициент 1;6.2.Наличие такой точки в виде некоего центра притяжения в целом (например, круп-ный город, административный центр и т.д.): вводим поправочные коэффициенты в зависимостиот крупности этого центра:6.2.1. Региональный центр, влияющий на эту территорию: 4;6.2.2. Центр населенного пункта, влияющий на эту территорию: 3;6.2.3.
Наличие общественного центра, влияющего на эту территорию, но не являющегося центром населенного пункта, или другого аналогичного центра притяжения (свободной экономической зоны, производственного кластера, научного городка и т.п.): 2,5;1126.2.4. Наличие локального центра, влияющего на эту территорию (станция метро, ж/дили авто вокзал, порт, автомагистраль и т.д.): 2;6.2.5. Наличие такой точки в виде другого объекта или проекта: 1,5,а также на пересекающихся с оцениваемым ИСП зонах влияния (Рисунок Рисунок 3):1)если эта точка представляет собой существующий объект, то перемножить этоткоэффициент на:a.коэффициент, учитывающий расстояние от этой точки до оцениваемой зоны зе-мель (раздел про компоненты 2 и 3 базовой модели оценки МВ ИСП);b.коэффициент восприимчивости ВРИ оцениваемой зоны к ВРИ участка, на кото-ром находится рассматриваемый объект (п.
2);2)если эта точка представляет собой строящийся объект или планируемый к реали-зации ИСП, то предыдущие коэффициенты умножить ее и на поправочные коэффициенты впунктах 4 и 5 выше.Таким образом, чтобы получить коэффициент-константу в базовой модели оценки МВИСП, необходимо:1.провести анализ прилегающей к участку ИСП территории для формирования ин-формации об указанных в вышеупомянутых пунктах 1-6 критериях.2.согласно предложенной системе оценки назначить каждому из этих критериев со-ответствующий поправочный коэффициент, исходя из результатов проведенного анализа (кроме коэффициента в п. 1).При этом отметим, что: коэффициенты в пунктах 1 и 2 должны быть рассчитаны для каждой зоны выделенныхвидов разрешенного использования в прилегающей территории; коэффициенты в пунктах 3 и 4.5., исходя из особенностей территории, могут быть выделены для каждой зоны отдельно, а могут быть одинаковыми для группы или всей совокупности зон.3.провести «корректировку» назначенных по каждому критерию поправочных ко-эффициентов по их весу (значимости).При этом, так как коэффициент в п.
1, как уже было заключено ранее, будет добавлен вбазовую модель оценки отдельно, то остается 5 коэффициентов. При выделении факторов потенциала мультипликативного воздействия ИСП автор настоящего исследования исходила изтого, что все они в равнозначной мере определяют этот потенциал. Следовательно, учитывая,что коэффициентов 5, то каждый будет иметь вес в 0,2. Кроме того, чтобы эти коэффициентыпоправочные служили не только ориентиром для понимания уровня влияния того или иного113фактора МВ ИСП, но и соответствовали реальным рыночным условиям, также эти стоитуменьшить на порядок, т.е.
в итоге получится 0,02.Тогда коэффициент-константа в базовой модели оценки мультипликативного воздействия ИСП на стоимость прилегающих земель примет следующий вид (будем далее называтьего коэффициентом факторов потенциала мультипликативного воздействия ИСП):Kптнц. МВ ИСП i = 0,02 х (kвоспр. ВРИ. i + kптнц. улучш. i + kроль ИСП i + kуник. ИСП + kт.импульса) х kстоим.
i,(16)где Kптнц. МВ ИСП i – коэффициент факторов потенциала мультипликативного воздействия ИСП;kвоспр. ВРИ. i – поправочный коэффициент, отражающий взаимосвязь i-го вида разрешенногоиспользования земель оцениваемой зоны и земельного участка под ИСП;kптнц. улучш. i – поправочный коэффициент, отражающий потенциал улучшения/развития территории, где находятся прилегающие к ИСП земли i-го вида разрешенного использования;kроль ИСП i – поправочный коэффициент, отражающий место и роль ИСП в развитии территории, гденаходятся прилегающие к ИСП земли i-го вида разрешенного использования;kуник.
ИСП – поправочный коэффициент, отражающий степень уникальности ИСП для прилегающей к нему территории;kт.импульса – поправочный коэффициент, отражающий наличие и характер точек импульса наили вблизи прилегающей к ИСП территории (при наличии одновременно нескольких такихточек, которые при этом взаимодействуют друг с другом, итоговый поправочный коэффициент получается путем назначения коэффициента каждой такой точке и их сложения);kстоим. i – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение средней удельной кадастровой стоимости земель вокруг ИСП i-го вида разрешенного использования и среднейУКС земель того ВРИ, к которому относится ЗУ под ИСП.В итоге, после адаптации для целей настоящего исследования базовая модель оценкимультипликативного воздействия ИСП на стоимость прилегающих земель будет выглядеть следующим образом:Сir = mLИСПотн.
уд. х Kрасст. r х Kптнц. МВ ИСП i,(17)где Сir – удельный уровень мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий i-го вида разрешенного использования на расстоянии r от ЗУ под ИСП,% (% изменения рыночной стоимости 1 кв. м);114mLИСПотн. уд. – мультипликативный вес ИСП (относительная разница между рыночной стоимостью 1 кв. м земельного участка под ИСП до и после его реализации), %;Kптнц. МВ ИСП i – коэффициент факторов потенциала мультипликативного воздействия ИСП,рассчитанный для земель прилегающих территорий i-го вида разрешенного использования;Kрасст.r – коэффициент расстояния (для зоны на расстоянии r от ЗУ под ИСП).Таким образом, общий алгоритм проведения подэтапа 2 будет состоять из следующихшагов:Шаг 1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
