Диссертация (1152511), страница 25

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 25)

Если в рамках проекта идет застройкаквартала или больших зон, а также в случае застройки на совершенно разрозненных (не соседствующих) участках,затраты на проект стоит делить в зависимости от объектов, строящихся на каждом участке, и оценивать по предлагаемой в настоящем исследовании методике каждый из этих участков (и на подэтапе 1, и на подэтапе 2).101нимущества по оценке рыночной стоимости ЗУ [16] (далее МР), либо по другим методам, непротиворечащим принятым стандартам оценки, с введением следующего изменения.Согласно МР, принято рыночную стоимость земельного участка определять исходя изего наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее вероятного использованияземельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При этом НЭИ может не совпадать с текущим использованием земельного участка.Однако, многие авторы считают, что не всегда будет правильной и обоснованной оценкастоимости участка на основании его НЭИ. В некоторых целях желательна и обоснована оценкаучастка при его текущем использовании.

В целях нашего исследования также видится болееобоснованным и целесообразным учет текущего (а не наиболее эффективного) использованияземли для того, чтобы отразить рыночную стоимость земли, соответствующую ее текущемуиспользованию. Это касается и первоначальной рыночной стоимости земельного участка(до реализации ИСП) и его стоимости после реализации ИСП. При этом оцениваемый земельный участок на момент принятия решения о реализации на нем ИСП может бытькак застроенным, так и незастроенным. И в том, и в другом случае стоимость его оценивается на основании текущего использования участка. Это делается потому, что главнойцелью оценки в рамках разрабатываемого методического подхода является оценка изменения ценности земли в существующей сложившейся застройке (в текущем положении) всвязи с реализацией на нем ИСП и приобретения им другой ценности и, соответственно,роли в пространстве застройки на этой территории.Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы, приведенные в таблице 29:Таблица 29 – Методы оценки земельных участковСравнительный подход метод сравнения продаж метод выделения метод распределенияДоходный подход метод капитализации земельной ренты метод остатка метод предполагаемого использованияЗатратный подходучаствует в отдельныхметодахНиже приведен сравнительный анализ этих методов, который позволит сделать вывод отом, применение какого из них будет наиболее обоснованным для оценки первоначальной и после реализации ИСП рыночной стоимости конкретного земельного участка в рамках методики102оценки мультипликативного воздействия инвестиционно-строительного проекта, который рассматривается к реализации на этом участке (Таблица 30):Таблица 30 – Сравнительный анализ методов оценки земельных участковМетод оценкиметод сравнения продажметод выделенияметод распределенияметод капитализацииземельной рентыметод остаткаметод предполагаемогоиспользованияПодлежащие оценке земельные участкиУсловия применения методазастроенныенезастроенныеСравнительный подход++Наличие информации по сделкам с объектами-аналогами+То же самое, а также соответствие улучшений участка его НЭИ и стоимость воспроизводства / замещения улучшений наземельном участке+То же самое, наличие информации онаиболее вероятной доле стоимостиучастка в стоимости единого объектаДоходный подход++Возможность получения земельной ренты++++Возможность застройки участка приносящими доход улучшениямиВозможность использования участка приносящим доход способомИсточник: составлено автором.Судя по таблице, по критерию застроенности земельного участка, все методы могут бытьприменены для застроенных участков при оценке их первоначальной стоимости.

Однако, в случае незастроенного участка ввиду состояния рынка земли и отсутствия открытой информации,методы сравнительного подхода практически нереализуемы. При использовании метода капитализации земельной ренты методические рекомендации допускают определение величины земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся нарынке земли. Однако, учитывая то, что земельные ресурсы в России преимущественно находятся в государственной и муниципальной собственности [103. Папикян, Л.М., Каллаур, Г.Ю.Ленд-девелопмент городских территорий при реализации инвестиционно-строительных проектов / Г.Ю. Каллаур, Л.М.

Папикян // Экономика строительства. – 2016. – № 2 (38). – С. 30 – 36.и регулируются ими, то этот рынок является относительно закрытым в отношении доступностиинформации. Однако, подобную информацию в целом можно получить из анализа данных оземельных торгах. Методы остатка, по сути, как правило, представляют собой модификациюметода прямой капитализации. Метод предполагаемого использования (МПИ) подразумеваетвыполнение расчетов на определенный срок с использованием рыночных данных о доходах изатратах на создание объектов недвижимости, которые имеются / могут быть созданы / будутсозданы на участке.103Таким образом, при оценке первоначальной рыночной стоимости застроенного земельного участка, если соответствующий рынок участков является развитым и достаточно открытым, можно воспользоваться методами как сравнительного, так и доходного подходов, чтопредписывается и в МР, в противном случае рекомендуется применять методы доходного подхода.

Последние, как видно, могут быть применены и для оценки первоначальной рыночнойстоимости в большинстве случаев незастроенного земельного участка. Что же касается оценкирыночной стоимости земельного участка при условии реализации на нем ИСП, то целесообразным будет использование метода предполагаемого использования в рамках доходного подходакак наиболее универсального для случаев создания или видоизменения улучшений на земельных участках.

Также в связи с тем, что вместо точечного строительства в настоящее времябольше имеет место комплексное развитие территорий, затруднительным видится применениесравнительного подхода с использованием информации об объектах-аналогах, так как в такомслучае на земельном участке могут быть представлены разного рода объекты, и к тому же наэтапе проведения оценки в рамках разрабатываемой в настоящем исследовании методики потенциально выделяемые под проект земельные участки еще не прошли межевание.

Однако всеэти рекомендации носят общий характер, и при конкретном случае проведения оценки выбортого или иного метода оценки проводится и обосновывается исполнителем оценки.В итоге с использованием предлагаемых подходов оцененные величины стоимости ЗУпод инвестиционно-строительным проектов MVL0 ИСП и MVL1 ИСП позволят определить следующие показатели (Таблица 31):Таблица 31 – Показатели изменения рыночной стоимости земельного участка при условии реализации на нем ИСПНаименование показателяабсолютная разница между стоимостью земельногоучастка до и после реализации ИСПотносительная разница между стоимостью земельногоучастка до и после реализации ИСПабсолютная (относительная) разница между стоимостьюЗУ до и после реализации ИСП, рассчитанную на единицу произведенных в рамках проекта затрат ЗИСП (завычетом расходов на приобретение прав на земельныйучасток, если таковые имеются)абсолютная (относительная) разница между стоимостью1 кв. м ЗУ до и после реализации ИСП на единицу произведенных в рамках проекта затрат (за вычетом расходов на приобретение прав на земельный участок, еслитаковые имеются), где SЗУ ИСП – общая площадь земельного участкаЕд.

изм.руб.ОбозначениеmL ИСП абс.Формула расчетаMVL1 ИСП - MVL0 ИСП% (раз)mL ИСП отн.руб./руб.mL ИСП абс. з.(MVL1 ИСП - MVL0 ИСП)/MVL0 ИСПmL ИСП абс. / ЗИСП% (раз)/руб.mLИСПотн. з.mL ИСП отн. / ЗИСПmL ИСП абс. уд. з.mL ИСП абс. з./ SЗУ ИСПmLИСПотн. уд. з.с математической точки зрения равняется mLруб./кв.

мmL ИСП абс. уд.mL ИСП абс. / SЗУ ИСП%/кв. мmLИСПотн. уд.равняется mL ИСП отн.ИСП отн. з.абсолютная (относительная) разница между стоимостью 1 кв. м земельного участка до и после реализации ИСП104При необходимости и потребности пользователей результатов оценки могут быть рассчитаны все или некоторые из этих показателей в таблице 30, однако главным из них для проведения дальнейшей оценки является показатель mL ИСП отн. уд. = mL ИСП отн. и на шаге 3 общегоалгоритма проведения подэтапа 1 оценки рассчитывается по формуле:mLИСПотн.

уд. = (MVL1 ИСП - MVL0 ИСП)/ MVL0 ИСП.(13)Показатель mL ИСП отн. уд. будет использован далее на подэтапе 2 как «мультипликативныйвес» изучаемого проекта для оценки его воздействия на стоимость земель прилегающих территорий.Подэтап 2. Оценка изменения стоимости земель прилежащих территорий в результате мультипликативного воздействия реализации ИСПНа этом подэтапе оценке следует подвергать земли, имеющие коммерческое или жилоефункциональное назначение. Для проведения оценки необходимо построить систему распределения мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий сприменением результатов анализа методов градостроительной и экономической оценки центров влияния (Приложение И), которые заключаются в необходимости определить:силу воздействия ИСП, т.е.

Характеристики

Список файлов диссертации