Диссертация (1152511), страница 28
Текст из файла (страница 28)
Разделение территории вокруг земельного участка под ИСП по видам разрешенного использования.Шаг 2. Разделение этих зон в зависимости от расстояния от земельного участка подИСП.Шаг 3. Оценка изменения рыночной стоимости прилегающих к участку ИСП земель наоснове разработанной системы распределения эффекта от ИСП по формуле (17).При этом отметим, что расчеты по формуле (17) проводятся для земель каждого рассматриваемого ВРИ вокруг ИСП на таком расстоянии, пока не будет достигнуто расстояние итип земель, для которых значение Сir будет равно 10% (или -10%, если это итоговое отрицательное воздействие).
Таким образом примем это за минимальное предельное значение мультипликативного воздействия ИСП на рыночную стоимость земель прилегающих территорий.При необходимости, если нужно принять управленческое решение касательно отдельных земельных участков внутри выделенных зон, может быть проведена оценка их рыночнойстоимости под мультипликативным воздействием ИСП по формуле:РЗУ ir = Руд.
ЗУ ir х S ЗУ ir х (100+Сir) /100%,(18)где РЗУ ir – рыночная стоимость земельного участка i-ого вида разрешенного использования взоне на расстоянии r от ЗУ под ИСП в результате его мультипликативного воздействия,руб.;Руд. ЗУ ir – текущая (на дату оценки) рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка i-ого вида разрешенного использования в зоне на расстоянии r от ЗУ под ИСП, руб./кв.м;S ЗУ ir – площадь земельного участка i-ого вида разрешенного использования в зоне на расстоянии r от ЗУ под ИСП, кв.м;Сir – удельный уровень мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий i-го вида разрешенного использования на расстоянии r от ЗУ под ИСП,% (% изменения рыночной стоимости 1 кв.
м).115Если оцениваемый земельный участок находится сразу в двух (и, возможно, более) зонах, отличающихся по расстоянию от ЗУ под ИСП, то аналогичный расчет следует вести поформуле:РЗУ ir мн. = Руд. ЗУ ir х S ЗУ ir х (1+∑) /100%,(19)где РЗУ ir мн. – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка i-ого вида разрешенногоиспользования в результате мультипликативного воздействия ИСП, находящегося сразу вдвух или более «зонах расстояния» от ИСП, руб.;Руд. ЗУ ir – текущая (на дату оценки) рыночная стоимость 1 кв.
м земельного участка i-ого вида разрешенного использования, находящегося сразу в двух или более «зонах расстояния»от ЗУ под ИСП, руб./кв.м;S ЗУ ir – площадь земельного участка i-ого вида разрешенного использования, находящегосясразу в двух или более «зонах расстояния» от ЗУ под ИСП, кв.м;доля территории земельного участка i-ого вида разрешенного использования, находящейся на расстоянии r от ЗУ под ИСП;Сir – удельный уровень мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий i-го вида разрешенного использования на расстоянии r от ЗУ под ИСП,% (% изменения рыночной стоимости 1 кв.
м).ВЫВОДЫ к главе 21.Проведенный анализ взаимосвязей показателей МЭ ИСП на макро- и микроэконо-мическом уровне показал, что стоимость земли (кадастровая или рыночная) через цены на объекты недвижимости, является связующим звеном между макроэкономическими и микроэкономическими эффектами реализации ИСП и выступает частью общей капитализации территории.Кроме того, она выступает фактором инвестиционной привлекательности территории в целяхдальнейшего ее развития, освоения и инвестиционной политики органов власти при регулировании инвестиционно-строительной деятельности.2.Обосновано, что оценка стоимости земли может быть использована в качестве ин-дикатора мультипликативного воздействия ИСП на территорию с учетом характера или закономерности распространения его влияния на прилегающие территории; силы его воздействия, т.е.116степени, в которой влияние ИСП меняет стоимость земель прилегающих территорий; радиусавоздействия ИСП, т.е.
расстояние на котором он оказывает влияние на стоимость земель.3.Выявлены и предложены две основные цели оценки мультипликативного воздей-ствия ИСП на развитие территорий: отбор проектов по различным критериям и общая оценка ихвоздействия для принятия решений о градостроительном развитии территорий. Проведенныйанализ существующих методических подходов к оценке мультипликативного воздействия ИСПпоказал, что для этих целей целесообразно использовать методы, базирующиеся на теории орграфов, экономических и градостроительных методиках оценки центров притяжения.4.Разработан единый методический подход к оценке мультипликативного воздей-ствия ИСП на развитие территорий, включающий в себя систему оценки прямых и косвенныхэффектов проекта с учетом их деления по фактору пространственного распространения, а такжебазирующуюся на градостроительных и экономических подходах к оценке центров влияния ина учете факторов потенциала мультипликативного воздействия ИСП оценку изменения рыночной стоимости земель как комплексного показателя, отражающего это воздействие, и какэкономического регулятора, который позволяет определить величину эффектов ИСП и их соответствие стратегическим целям, провести сравнение проектов по уровню их воздействия наразвитие территории и предложить организационно-экономические меры по управлению этимиИСП на основе результатов оценки.117ГЛАВА 3 ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГОМЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИСП С УЧЕТОМ ИХ МУЛЬТИПЛИКАТИВНОГОВОЗДЕЙСТВИЯ НА РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ3.1Разработка организационных и экономических инструментов обоснования иуправления ИСП с учетом их мультипликативного воздействия на развитие территорийВ контексте управления развитием территорий территория представляет собой любоеадминистративно-территориальное образование и является объектом управления.
С точки зрения управления, в современной литературе сложились следующие подходы к территории какобъекту управления [121]:1) регион-социум (главенствующей считается социальная компонента);2) регион-квазигосударство (высокий уровень автономности управления);3) регион-рынок (как система товарообменных и производственных отношений);4) регион-корпорация (регион как вид корпоративно-коммерческой системы).В этой связи отметим, во-первых: в то время как под такими понятиями обычно подразумевают достаточно крупные регионы, все эти подходы применимы к территориям различногомасштаба и уровня, т.е. в данном случае можно слово «регион» заменить на слово «территория».Во-вторых, в настоящее время действительно суть управления территориальным развитием зачастую сводится к борьбе за рынки и инвестиции, и тогда территорию можно назвать«рынком» или «корпорацией».
Более того, многие функции, реализуемые при управлении развитием территорий, и используемые при этом методы похожи на те, что встречаются в корпоративном управлении. Например, схема «цели-показатели-задачи-мероприятия» или сбалансированная система показателей Д. Нортона и Р. Каплана лежат в основе всех государственных имуниципальных программ развития. В целом и бизнес-единицы, и административнотерриториальные единицы стремятся к получению текущего дохода ради обеспечения будущихдоходов, поддержания необходимых расходов и дальнейшего развития.
Во многих регионахорганы власти стремятся именно к этому, воспринимая привлечение инвестиций и экономический рост как самоцель, а не средство достижения благосостояния граждан. Но поскольку конечной целью развития для территорий должно выступать создание благоприятных условий дляжизнедеятельности населения и высокого уровня жизни, то в этом и заключается огромная раз-118ница между корпоративной системой и территориальным образованием. С этой точки зрениялюбая территория всегда является «социумом».И, в-третьих, конечно же, любая территория должна иметь черты «квазигосударства» –стремиться к самодостаточности в своем развитии и управлении.
Передача обществу, населению власти должно происходить через наделение реальной властью органов местного самоуправления, а не только через взаимное перераспределение определенных функций и ресурсовмежду разными уровнями и институтами административно-управленческой системы. Именно втаком виде деятельность органов местной власти носит не просто управленческий характер, когда им передается определенный круг функций, прав и обязанностей, а представляет собой истинный механизм местного самоуправления, когда местные власти в целом ответственны заблагосостояние местного сообщества и, следовательно, сами разрабатывают, финансируют иреализуют политику развития соответствующих территорий. Т.е.
каждая локальная территориякак социально-экономическая и административно-управленческая система в таком виде носитопределенные черты квазигосударства, так как обладает административной, правовой и управленческойсамостоятельностьюиявляетсясамодостаточнымадминистративно-территориальным образованием.Таким образом, каждый из вышеперечисленных подходов отражает блок функций, которые должны выполнять управляющие органы, и в действительности управление развитием территорий представляет собой совокупность этих функций, которые правильней рассматривать вовзаимосвязи, а не отдельно друг от друга.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
