Диссертация (1152511), страница 24

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 24)

Проясним все это ниже.Представим, что стоимость любого земельного участка выражается через функциональную зависимость от факторов, определяющих эту стоимость :18При большей детализации возможно выделение и «серединных» позиций.Отрицательное изменение стоимости ЗУ под ИС может быть в случае, когда реализация ИСП оказывается неэффективным либо вследствие неконтролируемого изменения заложенных в расчет показателей, в том числе цен реализации, либо из-за того, что создаваемые улучшения будут избыточными для земельного участка, т.е.

когда онеще не «дорос» до таких условий, когда на нем можно создавать такие улучшения. Предполагая, что решения инвесторов, девелоперов и органов власти относительно реализации ИСП являются в достаточной мере экономически обоснованными, будем считать, что такие случаи отрицательного изменения земельного участка исключаются.1997MVL = f (x1, x2, … xn),(12)где MVL – стоимость земельного участка;xi – i-ый фактор, определяющий стоимость ЗУ [140, c. 261].Для каждого земельного участка набор этих факторов и вклад каждого из них в его стоимость будет разным. Какие факторы из четырех групп, определяющих стоимость ЗУ (Таблица19), – физических (Ф), экономических (Э), социальных (С) и политических (П) – меняются входе реализации инвестиционно-строительного проекта, изображено на рисунке 7.Итак, если рассматривать вопрос оценки мультипликативного воздействия ИСП на примере одного конкретного проекта и соответствующего земельного участка, то, естественно,один проект не способен оказать существенное влияние на экономические, социальные и темболее политические факторы, определяющие стоимость земли, на региональном, районномуровне или уровне поселения, если только это не крупный проект международного, национального или межрегионального уровня, либо если только проект не является достаточно крупнымдля конкретного поселения, где он реализуется (например, если это малое поселение).возможностьулучшениявышеС – доходы населенияЗУ(без проекта)Ф – застройка (коммуникации, состояние почв игрунтов, качество участка, объем и вид застройки)Э – ценыЗУ(с проектом)ЗУ рядом(ВРИ -//-,не застроен)ЗУ рядом(ВРИ -//-,застроен)П – constЗУ рядом(ВРИ -//-,не застроен)ЗУ рядом(ВРИ -//-,застроен)ЭиС–то же изменениеП – constФ – окружение (доступ к коммуникациям, центрам и услугам; соседство с привлекательными/непривлекательными ЗУ; экологическиефакторы)возможностьулучшениянижеРисунок 7 – Изменение факторов стоимости земли под воздействием реализации ИСП98Но на рассматриваемой территории в течение определенного времени может быть реализован не один, а n-ое количество проектов в данной сфере, и их общее воздействие на социально-экономическое и экологическое развитие территории в любом случае приведет к изменениюцен на недвижимость в рассматриваемом сегменте (Рисунок 5), что скажется и на стоимостиземель.

Однако, изменение цен будет отражено в оцениваемом изменении стоимости земельного участка под ИСП, о чем было сказано выше.Поэтому как для участка под ИСП, так и для земель вокруг него основное влияние от реализации проекта отразится на изменении физических факторов стоимости земли. В отличие отземель прилегающих территорий, для ЗУ под ИСП произойдет непосредственное его улучшение, т.е.

«добавление» факторов, определяющих его стоимость. Для остальных же земель вокруг этого участка, вне зависимости от вида разрешенного использования и наличия/отсутствиязастройки на них, произойдет изменение факторов физического окружения, которые уже вопределенной доле существуют в имеющемся (до реализации ИСП) окружении. И, естественно,что на стоимости земельного участка, расположенного под ИСП, отразится максимальное влияние от его реализации, которое будет меньше (убывать) для земель вокруг ИСП.

А в данномслучае застроенность участка и вид землепользования уже будут иметь значение, поэтому нарисунке 8 и выделены 4 варианта земель, которые могут быть вокруг ИСП: 1) застроенные и стем же ВРИ, что и участок под ним; 2) незастроенные и с тем же ВРИ, что и участок под ним; 3)застроенные и с отличающимся ВРИ; 2) незастроенные и с отличающимся ВРИ.От вида землепользования зависит «восприимчивость» земель прилегающих территорийк данному ИСП: для одного вида землепользования проект может не оказать никакого влияния,а для другого – существенное.

Поэтому при оценке мультипликативного воздействия ИСП настоимость земель вокруг должен быть, в первую очередь, проведен качественный анализ вероятности и степени влияния проекта на стоимость этих земель в зависимости от вида землепользования. Кроме того, в рамках одного и того же вида землепользования могут существовать какзастроенные, так и незастроенные территории. Хотя и для первых, и для вторых физическоеокружение меняется одинаково в результате реализации проекта, у застроенных территорий вкраткосрочном и среднесрочном периоде, как правило, имеется меньше вероятности их улучшения и дальнейшего развития в соответствии с современными стандартами и конкурентнымисилами, чем у незастроенных территорий. Другими словами, для последних потенциал улучшения выше, следовательно при изменении их окружения в результате реализации ИСП и изменение потенциального спроса на них будет выше, т.е.

стоимость незастроенных территорий наосновании этого должна поменяться в большей степени, чем застроенных (это также являетсялогичным выводом, исходя из того, что при одном и том же ВРИ застроенный участок уже имеет улучшения, потому изначально его стоимость выше, чем у незастроенного, поэтому, если99даже, они вырастут в абсолютном значении одинаково, в относительном выражении рост стоимости незастроенного участка будет выше).Так, мультипликативный вес проекта и восприимчивость окружающей среды к нему отчасти раскрывают факторы потенциала мультипликативного воздействия ИСП (непосредственного и опосредованного соответственно), которые были выделены автором исследования в разделе 1.3 (Таблица Таблица 13).Таким образом, на основании вышеописанного можно сделать следующие выводы:1)в результате реализации конкретного ИСП на определенной территории, измене-ние социальных и экономических факторов (также с учетом других ИСП) будет одинаковым вграницах данной территории, поэтому в основном определяющими характер воздействия ИСПна стоимость земель вокруг будут физические факторы при практической неизменности политических факторов стоимости земли;2)так как определяющими являются физические факторы, а их вклад в общую сто-имость земли угасает по мере удаления от этих факторов (которые добавлены за счет ИСП), изменение стоимости факторов по мере удаления будет происходить так, как происходит изменение цены на земельные участки на сложившемся рынке в зависимости от расстояния, так какэти факторы «заложены» в цену; следовательно, и влияние ИСП будет убывать по мере удаления от земельного участка под проектом в той зависимости, в какой убывают цены на земли вокруг него; значит необходимо определение зависимости изменения цены земель от расстояниядо местоположения ИСП на сложившейся территории3)степень воздействия ИСП на стоимость земель прилегающих территорий будетопределяться степенью изменения стоимости земли под ИСП как максимального уровня еговоздействия, которое будет убывать по мере удаления от ИСП;4)необходимо на основании качественного анализа применять количественные по-правки к показателю степени воздействия проекта (на «восприимчивость» к проекту в зависимости от вида землепользования, на потенциал улучшения участка (для застроенных и незастроенных территорий), на наличие участков и т.д.), позволяющие учесть факторы, определяющие потенциал мультипликативного воздействия ИСП на стоимость земель прилегающихтерриторий.Эти и другие, полученные в предыдущих разделах диссертации, выводы, а также рассмотренные выше существующие методики далее учтены автором настоящего исследованияпри формировании методического подхода к оценке мультипликативного воздействия ИСП настоимость земли, который предлагается выполнять в следующей последовательности.Подэтап 1.

Оценка изменения стоимости земельного участка, планируемого к выделению или выделенного под реализацию ИСП.100Общий алгоритм проведения оценки на подэтапе 1.Шаг 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка под ИСП до его реализации(MVL0 ).Шаг 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка под ИСП при условии реализации на нем этого проекта (MVL1 ИСП ).Шаг 3. Оценка изменения стоимости земельного участка под ИСП (прямой эффект).Первое прямое воздействие ИСП на стоимость земли – это изменение стоимости земельного участка под самим проектом. Т.е., в первую очередь, нужно найти разницу междустоимостью данного земельного участка до реализации ИСП (MVL0 ИСП) и его стоимостью припредположении, что ИСП уже реализован на этом участке (MVL1 ИСП)20.

Первоначальная стоимость участка MVL0 ИСП может быть определена одним из следующих способов (Таблица 28).Таблица 28 – Способы установления первоначальной стоимости ЗУ под ИСП на момент проведения оценкиОцениваемая первоначальная стоимость ЗУкак кадастровая стоимость ЗУкак кадастровая стоимость ЗУ, скорректированная на основании коэффициентов индексациикак рыночная стоимость земельного участка,оцененная на рассматриваемую дату по стандартным методам оценки (согласно [16])Условия применения для вновь образованных ЗУ (например, при изменениикатегории земель и вида разрешенного использования(ВРИ)) и/или в случае, когда результаты кадастровой оценки былиутверждены недавно (не ранее 6 месяцев – период актуальности для рыночной стоимости) по отношению к дате проведения нынешней оценки в случае, когда результаты кадастровой оценки былиутверждены более, чем за 6 месяцев до даты проведениянынешней оценки или/и когда имеются основания для наличия существеннойразницы между уровнем кадастровой и рыночной стоимости ЗУИсточник: составлено автором.При оценке первоначальной рыночной стоимости земельного участка на основании кадастровой стоимости можно воспользоваться данными Росреестра, а также результатами государственной кадастровой оценки.Рыночная стоимость участка первоначальная и при условии реализации на нем ИСП врамках предлагаемой методики подлежит оценке согласно Методическим рекомендациям Ми-20Если рассматривается проект комплексного освоения или развития территории, когда подразумевается созданиенескольких объектов, то земельный участок нужно рассматривать как один.

Характеристики

Список файлов диссертации