Диссертация (1151168), страница 31
Текст из файла (страница 31)
При этом опорой вопределении доверительного интервала служит презумпция достоверности143кадастровой стоимости, выявленная Конституционным Судом РФ216. Инымисловами, суд может констатировать выход за пределы доверительного интервала иэкономическую необоснованность кадастровой стоимости лишь тогда, когдаотклонениеотуровнярыночнойстоимостиочевидноисущественно.Одновременно с этим, если интервал возможных значений рыночной стоимостиопределен оценщиком в порядке п.
26 ФСО № 1, суд может применять его вкачестве доверительного интервала, пока не доказано иное.Такой подход с одной стороны создает необходимые предпосылки длязащиты прав частных лиц от экономически необоснованных значений кадастровойстоимости, а с другой – обеспечивает публичный интерес, делая цель полученияэкономически обоснованной кадастровой стоимости вполне достижимым итогомГКО.Отметим, что доверительный интервал в будущем может быть такжефингирован уполномоченным органом, например, путем установления четкихграниц от установленной величины рыночной стоимости. Так, МинэкономразвиияРФ может установить, что отклонение стоимости от уровня рыночной,определенной в отчете об оценке, на 20% в любую сторону находится в границахдоверительного интервала.С учетом сказанного, можно заключить, что соблюдение порядка проведенияГКО, и процедурная достоверность отчета об определении кадастровой стоимостиметодом массовой оценки, на основании которого производится утверждениерезультатов, сами по себе еще не свидетельствуют о достижении целиустановления экономически обоснованной базы для расчета налогов.
Инымисловами, кадастровая стоимость, утвержденная по результатам ГКО, может бытьпроцедурно достоверной, но экономически необоснованной. Установление судомнесоответствия между кадастровой стоимостью и уровнем рыночной стоимостиПостановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П «По делу о проверке конституционностиположения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска».216144объекта недвижимости свидетельствует об экономической необоснованностиданного результата ГКО.А может ли кадастровая стоимость быть процедурно недостоверной, ноэкономически обоснованной? Иными словами, что если ошибки, допущенные входе ГКО, привели к получению значения, соответствующего уровню рыночнойстоимости? Для любой стоимости, в том числе и для кадастровой, как условнойвеличины,рассчитываемойдостоверностьобоснованности.являетсяпоопределеннымнеобходимымКадастроваястоимостьправилам,условиемееобремененапроцедурнаяэкономическойдополнительнымтребованием соответствия уровню рыночной стоимости, но это не исключаетпервичной предпосылки ее экономической обоснованности – процедурнойдостоверности.
Поэтому ошибки, допущенные в ходе ГКО, предопределяютэкономическую необоснованность кадастровой стоимости, независимо от того,соответствует она уровню рыночной или нет.Однако, что если отклонение от уровня рыночной стоимости обусловлено ненедостатками методов массовой оценки, а специальными правилами кадастровойоценки? Как уже отмечалось ранее, согласно п. 10 ФСО № 4 и п. 1.15 Методическихуказаний о ГКО при расчете кадастровой стоимости в ходе ГКО во внимание непринимаются ограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключениемограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах.Игнорирование этих прав способно привести к значительному повышениюкадастровой стоимости по сравнению с уровнем рыночной, тогда будет ли еезначение экономически обоснованным?Допущение об отсутствии частных обременений в виде прав аренды илизалога обусловлено тем, что кадастровая стоимость используется для определенияналоговой базы.
Эти обременения возникают по воле самого налогоплательщика ипотому не должны приниматься во внимание при обложении налогом. А их учетпривел бы к возможности произвольного манипулирования величиной налоговойбазы за счет заключения налогоплательщиком соответствующих договоров саффилированными лицами.145Поэтому игнорирование частных обременений, возникающих по воленалогоплательщика, имманентно присуще кадастровой стоимости, как стоимостиналогооблагаемой.
Значит такое игнорирование, хотя и отдаляет кадастровуюстоимость от рыночной, но экономически обоснованно, поскольку онообеспечивает экономически обоснованное налогообложение недвижимости.Следовательно,пониманиеэкономическойобоснованностикадастровойстоимости находится под влиянием тех целей, для которых эта стоимостьустанавливается.Задумаемся, должны ли учитываться частные обременения при установлениирыночной стоимости в целях пересмотра кадастровой? Согласно ст.
248 КАС РФ ист. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием к пересмотру кадастровойстоимости является установление в отношении объекта его индивидуальнойрыночной стоимости. В силу п. 7, 8 ФСО № 7 при определении рыночнойстоимости объекта недвижимости должны учитываться ограничения прав наданный объект, в том числе частные. Казалось бы, следует прийти к выводу, чтопри установлении рыночной стоимости в целях пересмотра кадастровой частныеограничения прав должны учитываться.Однако суд устанавливает рыночную стоимость для того, чтобы она былавнесена в кадастр, и потому он должен установить такую рыночную стоимость,которая соответствует концептуальным представлениям о кадастровой стоимости.Поскольку рыночная стоимость определяется для целей внесения в кадастр,постольку она претерпевает трансформацию в налогооблагаемую стоимость с темипринципиальными особенностями расчета, которые присущи последней.
Поэтомунесмотря на то, что при оспаривании кадастровой стоимости определяетсяиндивидуальная рыночная стоимость, частные ограничения при этом учитыватьсяне должны. Не должны учитываться вообще никакие ограничения (обременения),возникающие по воле собственника, так как это противоречило бы смыслуналогооблагаемой стоимости. В этом плане положения п.
10 ФСО № 4 и п. 1.15Методических указаний о ГКО заслуживают критики, поскольку они исключаютиз перечня учитываемых ограничений частные сервитуты, которые влияют на146стоимость объекта недвижимости, но могут быть наложены помимо волисобственника.Таким образом, хотя законодатель прямо не указывает на данное различие,однако фактически сейчас существует две разновидности рыночной стоимости:обычная и рыночная стоимость, определяемая для целей внесения в кадастр –налогооблагаемая стоимость, которая рассчитывается с учетом отличительныхособенностей кадастровой стоимости, обусловленных особыми целями ееустановления и собственно рыночной в чистом виде называться уже не может.Такую рыночную стоимость условно можно назвать ограниченной рыночнойстоимостью, в том смысле, что ей присущи определенные ограничения,обусловленные особыми целями ее установления.
К подобным ограничениямотносятся игнорирование частных обременений, предположение о продолжениифактического использования и ряд других. Заметим, что подтверждения данногоразграничения мы уже встречали в подзаконных актах217.Всвязисосказаннымтребованиеэкономическойобоснованностипредполагает, что кадастровая стоимость должна соответствовать не уровнюрыночной стоимости в чистом виде, но уровню ограниченной рыночной стоимости.Далее, говоря о рыночной стоимости, мы будем подразумевать ограниченнуюрыночную стоимость.Орган исполнительной власти субъекта РФ по итогам ГКО обязан проверять,достигаются ли принятым нормативным решением об утверждении кадастровойстоимости конкретного объекта недвижимости, преследуемые им экономическиецели, состоящие в установлении экономически обоснованного основания длярасчета налогов, а также прочих платежей, и воплощающиеся в утверждениикадастровой стоимости, соответствующей уровню рыночной.Согласно п. 20 ФСО № 7 «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитальногостроительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастрнедвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этомзастроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования всоответствии с видом его фактического использования». Существование данной нормы указывает на то, что иМинэкономразвития РФ чувствует необходимость разграничения двух видов рыночной стоимости.217147В то же время не следует полагать, будто содержание принципаэкономической обоснованности результатов определения кадастровой стоимостиисчерпываетсятребованиемсоответствиякадастровойстоимостиуровнюрыночной.
Как минимум само название принципа подталкивает к егораспространению и на те сопутствующие значения удельных показателей, которыеутверждаются по результатам ГКО. Кроме того, уже затронутая проблема учетаограничений права собственности при установлении кадастровой стоимостиоткрывает вопрос распространения требования экономической обоснованности насами правила расчета кадастровой стоимости. Так, можно ли оспорить п. 10 ФСО№ 4 и п. 1.15 Методических указаний о ГКО в связи с тем, что они не допускаютучета частных сервитутов, возникающих помимо воли собственника, но влияющихна стоимость объекта недвижимости? Мы полагаем, что требование экономическойобоснованности,предъявляемоекрезультатамопределениякадастровойстоимости, с необходимостью распространяется и на правила, по которымрассчитываются данные результаты. Поскольку там, где экономически необоснованы сами правила расчета стоимости, нельзя ожидать экономическиобоснованных результатов от применения этих правил.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
