Диссертация (1151168), страница 30
Текст из файла (страница 30)
Арановский отметил, что в подобной ситуацииправа частных лиц нарушаются, так как обязательства, определяемые на основаниикадастровой стоимости, лишаются «справедливых экономических оснований»211.Иными словами, он допускает, что кадастровая стоимость может быть установленапо всем правилам, оставаясь при этом экономически необоснованной.Нет оснований полагать, будто насколько бы ни отличалась кадастроваястоимость от рыночной, сколь бы отдаленной она ни была от реальных цен поОсобое мнение К.В.
Арановского к Определению Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О «Об отказев принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания«Возрождение» на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодексаРоссийской Федерации».211139сделкам с недвижимостью, она все равно будет экономически обоснованной толькопотому, что при ее расчетах методами массовой оценки не было допущеноформальных ошибок.
Кадастровая стоимость служит базой для расчета налогов.Поэтому кадастровая оценка должна приводить не просто к процедурнодостоверным результатам, но к тем, которые обеспечивают экономическиобоснованное налогообложение недвижимости. Экономическая обоснованностьрасширяет границы требований к кадастровой стоимости, перешагивая черезобщее требование законности процедуры в сферу достижения экономическихцелей, лежащих в основе правового регулирования кадастровой оценки.Однако есть ли основания считать, что эти экономические цели лежат именнов сфере сопоставления кадастровой стоимости с рыночной? Как мы уже отмечали,законодательство о ГКО не содержит требования соответствия кадастровойстоимости рыночной.
А налогообложение недвижимости было экономическиобоснованным и тогда, когда налоговая база определялась по инвентаризационнойили нормативной стоимости объекта недвижимости. Значит сам по себе принципэкономической обоснованности налогообложения не предполагает, что база поналогамнанедвижимостьможетбытьтолькорыночнойилитолькоинвентаризационной стоимостью, а с учетом рассмотренных ранее нестоимостныхподходов – и вообще только стоимостью. И пока не будет прямой нормы закона,связывающей кадастровую стоимость с рыночной, нет оснований искать исодержание требования экономической обоснованности в их взаимосвязи?Однако даже там, где законодатель прямо не декларирует экономическуюцель правового регулирования, она может быть выявлена путем анализа правовыхактов, если они несут на себе отпечаток данной цели, которую имел в видузаконодатель при их принятии.Обратимся к тем выводам, к которым мы пришли в параграфе 2 главы 4 – всясистема ГКО строится государством так, чтобы получить кадастровую стоимость,соответствующую уровню рыночной.
Это отражается и в отборе рыночнойинформации для кадастровой оценки (п. 3 ФСО № 4), и применяемых классическихрыночных подходах к оценке: доходного, сравнительного и затратного (п. 1.3140Методических указаний о ГКО), использовании кадастровой стоимости в качествеограниченного аналога рыночной стоимости в смежных сферах (п. 3ст. 39,4 п. 12ст.
39.11 Земельного кодекса РФ, ч. 5 ст. 217.1 НК РФ и др.), а также в праве напересмотр кадастровой стоимости при установлении рыночной (ст. 248 КАС РФ).Данная цель соответствия кадастровой стоимости уровню рыночной и составляетэкономическое начало всей системы кадастровой оценки. Она задает векторразвития этой системы и одновременно служит показателем ее эффективности. Взаконодательстве мы не встретим прямого указания на эту цель, но онапронизывает собой все законодательное регулирование кадастровой оценки.С учетом сказанного, результаты кадастровой оценки будут экономическиобоснованными там, где достигается эта экономическая цель, то есть там, гдекадастровая стоимость соответствует уровню рыночной.
Следует подчеркнуть, чторечь идет о соответствии именно уровню рыночной стоимости, а не некойобъективной величине стоимости, существование которой ранее мы уже отвергали.Повторим, что даже определяемая индивидуально рыночная стоимостьодного и того же объекта недвижимости будет отличаться у разных оценщиков,поскольку представляет собой суждение каждого из них о стоимости объектаоценки212. При таких условиях, если установленная судом рыночная стоимостьнижекадастровойна1%,тонетоснованийутверждать,чтоправаналогоплательщика были нарушены результатами ГКО.
И в отсутствиеальтернативных отчетов об оценке, очевидно, что отчет другого оценщика, такжесоставленный без нарушений установленных требований, мог бы дать иноезначение рыночной стоимости, возможно, даже большее, чем оспариваемаякадастровая стоимость.Поэтому можно согласиться с К.В. Арановским в том, что «замена однойусловной стоимости на другую, в презумпции более точную, не означает кактаковая, что прежняя стоимость по государственной кадастровой оценке неверна,несправедлива (завышена или занижена) и влечет неправомерное определение212Пункт 3 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».141налоговой базы с безосновательным завышением налоговых обязательств»213.Одно то, что установленная рыночная стоимость отличается от кадастровой, ещене повод говорить об экономической необоснованности последней. Важнонасколько они отличаются.Феноменмножественностидостоверныхоценокотражаетто,чтоспециалисты в области оценки называют интервальной природой рыночнойстоимости214.
Рыночная стоимость по сути своей является не конкретнымзначением, а определенным интервалом, в границы которого попадают процедурнодостоверныевеличинырыночнойстоимости,определенныеоценщиками.Представление о рыночной стоимости, как интервале, соответствует и реалиямустановления цены, поскольку «статистическая природа процесса формированиястоимости в условиях рынка определяет случайный характер ее значений,зависящих от влияния случайных факторов… т. е. стоимость по своей природенаходится в интервале значений»215.В свете интервальной природы, следует заключить, что экономическиобоснованным будет то значение кадастровой стоимости, которое находится вграницах доверительного интервала рыночной стоимости, при этом не имеетзначения соответствует ли это значение той величине рыночной стоимости,которая признана достоверной Комиссией или судом.Однако, как определить этот доверительный интервал? Согласно п.
26 ФСО№ 1 оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимостиобъекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границахинтервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если взадании на оценку не указано иное. Тем не менее, указание на такой интервалкрайне редко встречается в отчетах об оценке.
Кроме того, данный интервалопределяетсяконкретнымоценщикомитакжепредставляетсобойегоТам же.Подробнее см. Грибовский С.В. Диапазон рыночной стоимости как наиболее вероятной цены сделки:необходимость и возможные способы его оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации.
№ 10.2012. С. 56-58.215Бастрыкин В.В., Болотских В.В. Практика оценки застроенных земельных участков производственногоназначения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 11. С. 82.213214142субъективное суждение. Поэтому интервал, предусмотренный п. 26 ФСО № 1, хотяи связан, но не тождественен ранее рассмотренному доверительному интервалурыночной стоимости, образуемому потенциальной совокупностью процедурнодостоверных оценок.
В этом смысле доверительный интервал вовсе не может бытьрассчитан, поскольку невозможно установить крайние границы всех процедурнодостоверных оценок. Иными словами, нельзя точно сказать, какая максимальная иминимальная величина рыночной стоимости объекта может быть определена вотчетах об оценке, составленных без нарушения установленных требований.В этом проявляется крайняя необычность доверительного интервала: хотяочевидно, что он существует, но определить его четкие границы невозможно. Впрактическом отношении это накладывает большие трудности на его применение.В отсутствие четких границ доверительного интервала суд, перед которым можетвстатьвопросэкономическойобоснованностиоспариваемойкадастровойстоимости, оказывается в нелегком положении, поскольку у него отсутствуютчеткие ориентиры для решения этого вопроса.Возможно, следует прийти к выводу, что ввиду данных трудностей нужноотказаться от использования этой категории и констатировать, что любоеотклонение кадастровой стоимости от величины рыночной, свидетельствует обэкономической необоснованности первой, либо наоборот – не свидетельствует?Однако такое упрощение приводит к нарушению баланса частных и публичныхинтересов и по существу означает возвращение к одному из двух подходов,которые мы уже отвергли.Невозможность определения четких границ означает лишь то, чтодоверительный интервал является оценочной категорией, которая можетприменяться судом на основании собственных представлений о коридорепримерных значений рыночной стоимости объекта.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
