Диссертация (1151129), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Рыночная оценка такого здания,выполненная банком уже после выхода кредита на просрочку, равна 300 млн. руб. безНДС. Таким образом, заемщик не в состоянии погасить кредит банка за счетреализации бизнес-центра.Во-вторых, предположим, что совокупной выручки от аренды бизнес-центра(которая составляет 8 млн.руб. без НДС в месяц) недостаточно для покрытия текущихрасходов на его содержание (в сумме 3 млн.руб. без НДС в месяц) и процентов покредиту банка (в сумме 6 млн.руб. без НДС в месяц).49В-третьих,предположим,чтобанкотказалзаемщикувполучениидополнительного кредита для проведения ремонта бизнес-центра, что позволило быподнять ставку аренды в 2 раза (т.к.
у заемщика нет дополнительного обеспечениякроме самого бизнес-центра и перспектива нахождения арендатора, готового платитьтакую ставку представляется банку маловероятной). В результате заемщик стал нелоялен банку и перешел в банкротство, путем инициирования процедуры череззадолженность одного из аффилированных заемщику кредиторов.Данная ситуация является достаточно типовой, поскольку, как правило, оценкастоимости залога в момент выдачи кредита делается на основе оптимистическихсценариев по ставкам аренды и заполняемости бизнес-центра.
В рассматриваемомпримере, по бизнес-модели на момент выдачи кредита планировалась 90%заполняемость с действующими ставками аренды. Фактически заемщику удалосьзаполнить по действующим ставкам аренды только 45% площадей, что снизилореальный арендный поток в два раза по сравнению с прогнозным (т.е. с 16 млн.руб.
до8 млн.руб. без НДС).Также типовой является ситуация, когда банк не готов брать на себядополнительные кредитные риски по проблемным кредитам, если заемщик непредоставляетдополнительногообеспеченияввидетвердогозалогаилипоручительств платежеспособных компаний. В результате лояльность заемщикаутрачивается, и банк вынуждено переходит к взысканию в процедуре банкротства.Расчет приведенного потока в процедуре банкротства банком дает результатNPV б 80% Z1 D 280% 3001 24% 2 156Предположим, что потенциальный цессионарийВо-первых, является потенциальным арендатором на 45% свободных площадейбизнес-центра по действующей стравке аренды.Во-вторых, банк договорился с должником от том, что вкладывает собственные180 млн. руб.
на покупку прав по кредиту у банка и заключает с заемщиком мировоесоглашение по которому в счет гашения приобретенного у банка долга становитсясобственником 45% свободных помещений бизнес-центра.50Для цессионария такое вложение эффективно, поскольку вместо того, чтобыплатить за аренду 8 млн.руб. в месяц без НДС (что соответствует 96 млн.руб. без НДСв год), он получает возможность вложить единовременно 160 млн.руб. Вложенияцессионария окупаются менее чем за два года.Для заемщика такой вариант также эффективен, поскольку он полностьюизбавляется от долгов на 600 млн. руб., отдав взамен только 45% площадей, причемтех, которые у него не были сданы в аренду.
В результате заемщик начинает получатьот оставшейся части бизнеса ежемесячно по 8-3=5 млн.руб. без НДС.Для банка продажа прав за 180 млн.руб. гораздо выгоднее, чем приведенныйпоток в 156 млн.руб. от реализации бизнес-центра в банкротстве через два года. Такимобразом, при получении предложения от цессионария на 180 млн.руб. банк согласитсяна цессию.51Отложенная продажа, как альтернатива продаже по цессии и продаже актива вбанкротстве.Отметим, насколько важно банку отходить от традиционных способовурегулированияпроблемнойзадолженности.Толькоразвиваяновыеметодыурегулирования, привлекая для работы с проблемным активом дочерние компании,банк сможет получить в результате процесса урегулирования больший приведенныйпоток, чем при продаже проблемного актива по цессии.Какправило,цессионарии–этопосредники,занимающиесяскупкойпроблемных долгов банков и превращающие их в очищенные от требований банковактивы,которыепокупателями)интереснытакихсельскохозяйственныеконечнымактивов.потребителямПокупателямипредприятия,(будемявляютсязастройщикииназыватьпромышленныедругиеихиучастникипроизводственного процесса, которые не имеют достаточного опыта работы впроцедурах банкротства, но которым интересен залоговый актив.
Необходимоотметить, что покупатели предпочитают, как правило, заключение прямого договоракупли-продажи интересующего их актива, приобретению данного актива на торгах впроцедуребанкротства.недостаточнойДанноеюридическойпредпочтениеподготовленностьюсвязаносоднойпокупателейкстороныспроцедурнымвопросам торгов в процедуре банкротства, а с другой – нежеланием торговаться заинтересующий их актив, предпочитая сделку по гарантированной цене.Работа посредника в такой ситуации сводится к тому, чтобы найти покупателя,получить от него определенные гарантии (лучшая гарантия – предоплата), чтоочищенный от требований банка залоговый актив будет приобретен именно даннымПокупателем, и договориться с банком о покупке проблемного кредита по цессии.Далее, если компетенции посредника по работе в процедуре выше, чем компетенциибанка, то такой посредник (за счет продажи залога по максимальной цене покупателюи за счет сокращения сроков процедуры) получает свой заработок.
В идеальном дляпосредника случае сумма цессии V покрывается суммой получаемой предоплаты от52Покупателя,чтопозволяетпосредникунезадействоватьсобственных(илипривлеченных) средств на реализацию сделки и зарабатывать чистые комиссионные.Представленная ситуация является негативной для банка, поскольку онвынужден в сложившейся ситуации часть своей прибыли отдавать посредникуцессионарию, вместо того, чтобы направить ее на снижение убытка от урегулированияпроблемного актива.Возникает вопрос: что может противопоставить банк действиям Цессионария,чтобы в результате получить более эффективное урегулирование проблемного актива?Рассмотрим следующий алгоритм совместных действий банка и его дочернейкомпании.Алгоритм.1.
Банк проводит оценку залогового актива с привлечением независимого оценщика иопределяет его стоимость Z .2. Банк определяет период T (в нашем примере два года), за который залоговый активможет быть получен в собственность Дочерней кампании, если дочерняя компаниякупит у банка по цессии кредит K , обеспеченный залогом Z . Такой расчет возможенпри соблюдении двух ограничений:-Стоимость актива Z значительно (в 1,5-2 раза) меньше суммы кредита K , которыйактив обеспечивает. Как правило, такое соотношение между стоимостью залоговогоактива и суммой кредита возникает в тех случаях, когда первичный процесскредитования был ориентирован на высокий рейтинг заемщика (обусловленныйвысокими оборотами, рентабельностью), что позволяло на этапе выдачи обеспечиватьвыдаваемый кредит твердым залогом менее, чем на 100% и не требоватьдополнительного обеспечения.-Залогодатель актива находится в процедуре банкротства, которая подконтрольнабанку.3.
Банк заключает договор цессии прав по кредиту обеспеченному залоговым активомна дочернюю компанию по рыночной стоимости цессии, которая определяется равнойпоказателю NPVб .53Оплата производится за счет кредита, который банк предоставляет дочерней компаниисроком на период T .4. Дочерняя кампания банка заключает с покупателем контракт на продажу залоговогоактива в будущем по цене Z :4.1 Покупатель получает эксклюзивное право на приобретение актива по цене Z поистечении периода T , перечисляя на дочернюю кампанию сумму предоплаты P .4.2 Дочерняя кампания обязуется передать актив в собственность покупателю непозднее периода T , в счет полученной предоплаты P после получения от покупателяокончательного расчета в сумме Z P .4.3 Дочерняя кампания имеет право не передавать покупателю актив, а вернуть суммуP , с выплатой суммы компенсации в виде процентов p только в том случае, еслизалоговый актив был реализован на торгах по цене не менее K 110% , и дочерняякомпания получила в процедуре конкурса от реализации залога сумму не менее80% K 110%4.4 Дочерняя компания (как залогодержатель актива) дает согласие на сдачузалогового актива в аренду покупателю при переходе в конкурсное производство(через год)5.
Дочерняя кампания после перехода в конкурсное производство согласовываетположение о торгах, по которому актив на первых торгах выставляется на продажу поцене K 110% 115% . Если актив продан на первых или вторых торгах, дочерняякампания перечисляет покупателю сумму P p . Разница является дополнительнымзаработком дочерней кампании. Если первые и вторые торги не состоялись - дочерняякампания принимает актив на баланс по цене K , уплачивает в конкурсную массу 18%НДС со стоимости полученного актива и передает актив покупателю после полученияот него окончательного расчета в сумме Z P .Сделаем ряд замечаний по предлагаемому алгоритму.Во-первых, наличие в схеме дочерней компании банка обусловлено тем, чтотакая компания (в отличие от кредитного учреждения) имеет возможность зачитыватьНДС, поступающий на ее счет с НДС уплаченным (в нашем случае в конкурсную54массу).
Поскольку у банка такой возможности нет, эффективность схемы без участиядочерней компании существенно снижается.Во-вторых, в ряде случаев предложенная схема может быть модифицированапутем продажи покупателю не самого актива с баланса дочерней компании, а 100%долей такой компании. Такая продажа осуществляется после получения дочернейкомпанией залогового актива себе на баланс. В этом случае дочерняя компанияявляется SPV, у которой на балансе нет других активов.В-третьих, при реализации актива покупателю с баланса дочерней компании, убанка есть возможность предложить покупателю дополнительное финансирование позалог приобретаемого актива. При этом такой залог оформляется до выдачи кредитапокупателю, что выгодно отличает данный вариант работы по сравнению с покупкойпокупателем актива с торгов в процедуре банкротства, когда такой залог покупательсможет оформить только после полной оплаты всей суммы в конкурсную массу ипоследующей процедуры регистрации собственности на приобретенное имущество.В результате реализации алгоритма банк получает возможность реализоватьфактически ту же схему работы с проблемным активом, которую может предложитьпокупателю цессионарий.
Заметим, что у банка (особенного крупного и устойчивого)есть серьезной преимущество при работе по такой схеме по сравнению с цессионарием– это надежность банка. Доверяя цессионарию сумму аванса, покупатель рискуетнамного больше, чем в случае, если получателем средств будет дочерняя компаниябанка. Данный новый предложенный инструмент будем называть отложеннойпродажей (ОП).Таким образом, применяя инструмент отложенной продажи, банк существеннорасширяетсвоюворонкупродажпроблемныхактивов.Потенциальнымиинтересантами на проблемные активы в только что начатой процедуре банкротствавыступают не только цессионарии-перекупщики, но и конечные покупатели, которыепри обычной работе в банкротстве могли рассматриваться как интересанты только настадии торгов в конкурсном производстве. В результате банк получает возможностьурегулировать проблемный актив на более выгодных для себя условиях (по болеевысокой стоимости и в меньшие сроки).55Сравнительный анализ Отложенной Продажи с существующими способамиурегулирования проблемных активов методом стратегии «Голубого океана».В книге «Стратегия голубого океана» вводится понятия двух океанов: голубого иалого(иногдаихназываюттакжерозовымиликрасным).Алыеокеанысимволизируют все существующие на данный момент отрасли.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
