Диссертация (1150980), страница 31
Текст из файла (страница 31)
66–70.106необходимости выявлять долгосрочную зависимость. Во-вторых, модель должна бытьдинамической и гибкой, с возможностью изменения во времени ключевых параметров.Наиболее точная модель не должна требовать постоянной «подгонки» в угоду меняющимсяусловиям, но рынок является динамическим феноменом с определѐнным вектором, поэтому современем что-то приходится менять. В-третьих, это компактность модели, под которойподразумевается, что она настолько проста, насколько это возможно. Компактные моделиучитывают только ключевые переменные за счѐт использования минимального количествапараметров и имеют то преимущество, что не перегружены исходными данными.
В-четвертых,модель должна содержать ядро фундаментальных закономерностей, которые не меняются сизменением структуры заѐмщиков и видов кредита. Взаимосвязи, выявленные путѐм толькостатистического анализа информации, обычно не имеют таких качеств.Следует отметить, что в зарубежной экономической литературе проблема досрочногопогашения ипотечных кредитов наиболее полно исследована в работах Л. Хейра, Р.
Янга,Ф. Фабоцци, Э. Дэвидсона, А. Чинг, Э. Сандерса, С. Перистиани и других181 (L. Hayre, R. Yang,F. Fabozzi, A. Davidson, A. Ching, A. Sanders, S. Peristiani). Анализ трудов этих и многих другихавторов позволил определить четыре основных фактора досрочного погашения ипотечныхкредитов: оборот недвижимости, рефинансирование кредитов, дефолты, частичное досрочноепогашение или полная выплата.Когда уровень текущих процентных ставок на рынке принимает среднее значение поотношению к уровню процентных ставок пула, скорость досрочного погашения во многомначинает зависеть от оборота недвижимости.
Его влияние на пул оказывается посредствомследующих факторов: общий оборот недвижимости, относительная мобильность заѐмщиков,выдержанность кредитов, эффект фиксации заѐмщиков.Для того чтобы рассчитать общий оборот недвижимости, необходимо составить данныео продажах существующей недвижимости в стране по исследуемому сегменту. Затем нужно вустановленном сегменте найти процент проданной недвижимости. В этом случае общаяскорость досрочного погашения является процентом проданной недвижимости. Этотпоказатель есть «базовый коэффициент досрочных возвратов, называемый коэффициентоммобильности заѐмщиков»182.
В связи с тем что процентные ставки по кредитам оказывают181См., напр.: Дэвидсон Э., Сандерс Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Пер.с англ. М.: Вершина, 2007; Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Л. Хейра. Пер. с англ.М.: Альпина Бизнес Букс, 2007; The Salomon Brothers Prepayment Model: Impact of the Market Rally on MortgagePrepayments and Yields. New-York: Salomon Brothers Inc., 1985. September 4; Fabozzi F. J. Handbook of MortgageBacked Securities. Chicago: Irwin Professional Publishing, 1995; Peristiani S. Modeling the Instability of MortgageBacked Prepayments // The Journal of Fixed Income. 2003. December. Vol.
13. No. 3. pp. 33–41.182«Досрочные возвраты, проистекающие из перемены места жительства, образуют базу досрочных возвратов длябольшинства видов ценных бумаг. Большинство стандартных ипотечных контрактов содержит условие, дающеекредитору право потребовать от заѐмщика погашения кредита в случае продажи недвижимости» (Дэвидсон Э.,107большое влияние на индивидуальные решения заѐмщиков, в модуль (оборот недвижимости)следует вводить показатель доступности, выражающий способность заѐмщика выполнятьобязательства по кредиту.
Показатель доступности является соотношением среднего дохода иежемесячных платежей по средней единице недвижимости. Но здесь нужно учитывать эффектотсрочки, т.к. продажи зависят и от прошлой доступности. В исследовании Л. Хейраприводится такой пример из практики США: «…когда ипотечные ставки вернулись к прежнемууровню после абсолютных максимумов в 16% 1981 и 1982 годов, продажи немедленновыросли. В 1983 и 1984 гг.
оборот составил соответственно 4,31% и 4,44%, хотя доступность поисторическим меркам была всѐ ещѐ низкой. Похоже, что свою роль здесь сыграл отложенныйспрос на жильѐ тех покупателей, которые не могли позволить себе купить дом в 1981-1982гг.»183.Также, по нашему мнению, отклонение коэффициента мобильности заѐмщиков отсреднего уровня может вызывать такой социально-экономический фактор, как желательностьприобретения недвижимости.
Фактор желательности оценивается как вероятная экономическаявыгода от приобретения и как разумность приобретения в конкретный период. С нашей точкизрения, желательность определяется трендом цен на рынке недвижимости за последние годы.Чем выше прогнозируемый рост цен по тренду, тем выше желательность. К примеру,зарубежные исследователи считают, что замедление оборота жилья и снижение егодоступности в США в 1973-1978 гг. были вызваны высокими темпами инфляции. Это привело кпонижению ипотечных ставок184.
Для того чтобы оперировать показателями желательности идоступности, следует ввести основное допущение о поведении заѐмщиков, состоящее в том, чтооборот недвижимости напрямую зависит от соотношения потенциальной группы заѐмщиков,которые просто хотят купить недвижимость, и потенциальной группы заѐмщиков, которыеимеют на это достаточно средств. При этом уровень желательности и доступности зависит отчисленности этих двух групп. Таким образом, средний доход заѐмщика, а также средняя ценанедвижимости и уровень ипотечных ставок влияют на коэффициент доступности, а рост цен нанедвижимость – на коэффициент желательности.
Также посредством аппликации накопленныхв прошлом дефицита или избытка доступности на текущую конъюнктуру рынка недвижимостиследует учитывать отложенный спрос или отсутствие спроса.Ф. Фабоцци в своѐм исследовании предлагает следующий прогноз для американскогорынка: «…если ставки поднимаются на 2% и держатся на этом уровне, то оборот сначалаСандерс Э.
Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Пер. с англ. М.: Вершина, 2007.С. 155).183Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Л. Хейра. Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс,2007. С. 199.184См., напр.: Mills E. S., Hamilton B. W. Urban Economics. 4th Ed. Glenview, IL: Scott Foresman and Co, 1989.pp.
147–193.108падает до 5,4% (средний – 5,8%), а затем, когда потребители приспособятся к новойэкономической ситуации, возвращается к исторической средней. Падение ставок на 2% даѐтвсплеск оборота до 6,8% с последующим постепенным снижением, поскольку насыщениеприводит к возврату к исторической средней»185. Однако оборот также может зависеть от ростаэкономики и делового цикла, налогов на продажу недвижимости, изменения места работы,женитьбы, появления детей и др.186 Например, в США в 1990-1991 гг. резкое падение оборотанедвижимости было вызвано рецессией экономики.
Кроме того, инвесторы, размещающиесредства в ипотечные ценные бумаги, должны иметь представление о величине сезонныхколебаний, так как продажи жилья имеют ярко выраженный сезонный характер. Сезонностьотражает тесную связь между досрочными возвратами и активностью на рынке жилья. Онаносит более выраженный характер для кредитов с дисконтом (с низкими процентнымиставками), на которые эффект рефинансирования не оказывает большого влияния и не скрываетвлияние сезонного фактора. В зависимости от видов этих кредитов изменяется общий оборотнедвижимости.
Основываясь на практике российского рынка недвижимости, можно сказать,что сезонные максимумы приходятся на осень, минимумы – на лето. Таким образом, объѐмыдосрочных возвратов, связанные с оборотом недвижимости, будут иметь тенденцию достигатьмаксимума осенью. Чтобы рассчитать месячные сезонные коэффициенты, необходимоиспользовать историческую корреляцию скорости досрочного погашения дисконтированныхкредитов с продажами жилья. Фактор же относительной мобильности будет показывать степеньразличия в индивидуальном выборе заѐмщиков по видам кредита с дисконтом. «Подобныезависящие от вида кредита различия можно обнаружить при сравнении 30-летних 6,5%-ныхоблигаций Freddie Mac 1996 г. с выпущенными в тот же год 7-летними 6%-ными «шаровыми»облигациями.
Хотя общая модель досрочного погашения для этих двух классов бумагодинакова, более высокая скорость погашения «шаровых» облигаций свидетельствует о разноймобильности заѐмщиков»187.С нашей точки зрения, следует обратить внимание на то, что графики досрочногопогашения пула новых кредитов зависят от возраста кредитов.
Постепенное увеличениескорости с последующей стабилизацией называется выдержанностью. Под базовой кривойпостоянной скорости досрочного погашения, скорректированной на возраст кредитов,предполагается, что выдержанность кредитов повышается линейно в течение первых 30месяцев. Указанная кривая основывается на исторических данных, свидетельствующих, чтоприменительно к кредитам с дисконтом досрочные возвраты равномерно возрастают, а затем185Fabozzi F. J. Handbook of Mortgage Backed Securities. Chicago: Irwin Professional Publishing, 1995. pp.
274–276.Дэвидсон Э., Сандерс Э. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Пер. с англ. М.:Вершина, 2007. С. 155.187Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Л. Хейра. Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс,2007. С. 153.186109стабилизируются на максимуме постоянной скорости досрочного погашения.
Но существует идругая закономерность. Кредиты, имеющие процентные ставки выше рыночных (с премией),демонстрируют более высокие коэффициенты досрочных возвратов, т.е. пиковая частотавозвратов наступает быстрее. Также процесс повышения выдержанности может бытьподвержен влиянию местных экономических условий. Стимулировать продажи может резкоеповышение региональных цен, т.к. это приводит к быстрому росту стоимости оплаченной долинедвижимости. Падение цен уменьшает стимул к продажам и общую активность на рынке. Дляучѐта регионального ценового фактора рассчитываются индексы роста цен для каждой группыкредитов. Для этого необходимо знать процент непогашенных кредитов и средний рост цен смомента выдачи кредитов в каждом регионе.Другим фактором является показатель значительного количества рефинансированныхкредитов в пуле. В период повышения выдержанности это может говорить о более высокойскорости досрочного погашения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
