Диссертация (1150980), страница 32

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 32)

Во время рефинансирования многие факторы, влияющие навыдержанность, себя исчерпывают, поэтому пул, подвергшийся рефинансированию, становитсявыдержанным быстрее, чем новый.Дисконтные пункты, взимаемые при выдаче ипотечного кредита, также могут бытьфактором, влияющим на процесс выдержанности. При получении кредита заѐмщик можетвыбрать более высокую процентную ставку при низком первоначальном взносе. За это онуплачивает низкие дисконтные пункты или не уплачивает их вовсе. За низкую процентнуюставку заѐмщик уплачивает повышенные дисконтные пункты. Размер дисконтных пунктовоценивается по разнице между ипотечной ставкой на момент выдачи кредита исредневзвешенной процентной ставкой пула. Чем больше размер дисконтных пунктов, теммедленнее процесс повышения выдержанности.Следует помнить, что при моделировании стимула к продаже недвижимостиучитывается «эффект фиксации».

Эффект фиксации проявляется тогда, когда текущиерыночные ставки выше ставки по имеющемуся кредиту. Это ослабляет стимул заѐмщика кпродаже недвижимости. Причины здесь следующие. Чем больше приведѐнная стоимость затратна одну денежную единицу при переходе с существующей процентной ставки на новую, темменее подвижен заѐмщик.

Чем меньше существующий баланс кредита (как вероятная сумманового кредита) из-за амортизации и роста цен, тем меньше эффект фиксации. Функцияразницы между ставкой по имеющемуся кредиту и текущими рыночными ставками, ростом цени амортизацией представляет эффект фиксации. Этот эффект при учѐте переходящихипотечных кредитов прямо пропорционален стоимости перехода. Объясняется это следующим.Чем меньше размер предлагаемой ставки размера текущих рыночных ставок, тем выгоднееновому покупателю принимать обязательства по кредиту. Чем меньше баланс кредита (как110вероятная сумма нового кредита), тем невыгоднее новому покупателю принимать обязательствапо кредиту.Как правило, влияние оборота недвижимости не превышает 10-12%. Самымзначительным и вместе с тем самым изменчивым элементом в структуре досрочных возвратовявляетсярефинансирование.Мыпредлагаемучитыватьследующиефакторырефинансирования: стимул к рефинансированию, выгорание, структура заѐмщиков, изменениевнешних условий рефинансирования.Спред между средневзвешенной процентной ставкой пула и текущими рыночнымиставками традиционно служит для оценки стимула к рефинансированию.

Но в таком случаекредиты с разными возрастами и балансами при одинаковой процентной ставке оказываютсязаключенными в одинаковую степень стимула к рефинансированию. По нашему мнению,необходимо сравнивать аннуитеты по текущим и новым кредитам или же приведѐнныестоимости платежей. Оба подхода приемлемы. При этом нужно учитывать и стоимостьрефинансирования.

Покажем это на эконометрическом примере. Пусть B – баланс текущегокредита, W – оставшийся срок до погашения кредита (в месяцах), rc – процентная ставка потекущему кредиту, rm – процентная ставка по новому кредиту, следовательно:x1,(1  rc )(3.1.1.1)y1,(1  rm )(3.1.1.2)где rc и rm – месячные показатели, представленные в виде десятичной дроби.ТогдаМесячные платежи по текущему кредиту B rc.1 xw(3.1.2)Исходя из уравнения 3.1.2, остаѐтся W равных платежей.

При ставке дисконтирования rmПриведѐнна я стоимость платежей B rc 1  y w.rm 1  x w(3.1.3)Допустим, что заѐмщик возьмѐт новый кредит со ставкой rm и тем же, что и у текущегокредита,балансомВ.Тогдаприведѐннаястоимостьновыхплатежейприставкедисконтирования rm составит просто В.Чтобы рефинансировать кредит, необходимо потратить определѐнные (немалые)средства. Затраты на рефинансирование делятся на две группы – фиксированные и переменные.Пусть переменные затраты – это v, а постоянные обозначим F. Тогда экономия отрефинансирования (SAV) определяется как:111SAV B rc 1  y wB rc 1  y wFBBvF B1  v  .wwrm 1  xrm 1  xB(3.1.4)Показатель экономии употребляется именно в относительном выражении, чтобыпредставить степень стимула к рефинансированию.

Для этого уравнение 3.1.4 делим науравнение 3.1.3:% SAV  1 rm 1  x w F1  v  .w rc 1  y B(3.1.5)Таким образом, без труда можно показать, что экономия из уравнения 3.1.5 равнаэкономии на месячных платежах в относительном выражении, если представить, что срок допогашения текущего кредита равен сроку нового кредита, а затраты переносятся на новыйкредит, т.е. баланс нового кредита равен B (1 + v + F / B). Другими словами, мы видим, чтопредставленный показатель стимула к рефинансированию применим к заѐмщикам, исходящимиз разницы аннуитетов по текущему и новому кредитам.Срок до погашения и размер кредита влияют на стимул к рефинансированию,представленный в уравнении 3.1.5. При росте размера кредита экономия в относительномвыражении увеличивается, а постоянные затраты, делѐнные на баланс текущего кредита,уменьшаются, т.е.

постоянные затраты не являются огромной преградой для крупных кредитов.Такая зависимость согласуется с тем, что для выдержанных кредитов характерны низкие темпырефинансирования. Также нужно помнить о том, что заѐмщики не «бросаются» досрочнопогашать задолженность по ипотечным кредитам сразу после падения процентных ставок.Существует определѐнный временной лаг между изменением в уровнях процентных ставок изначениями коэффициента досрочных возвратов.

Традиционно временной лаг считаетсяравным двум месяцам. Но в зависимости от различных факторов он может меняться.Теперь обратимся к базовой динамике модели рефинансирования. Статистическийподход к моделированию процесса выгорания содержит следующие элементы: структуразаѐмщиков и эволюция структуры пула.Так как решение каждого заѐмщика о рефинансировании индивидуально, в этом смыслепринято говорить о неоднородности множества заѐмщиков. Условно «рефинансистов» можноразделить на четыре основные группы: «самые медленные», «медленные», «быстрые», «самыебыстрые». Если усреднить величину темпов рефинансирования по разным группам заѐмщиков,взвешенных по долям заѐмщиков в конкретном месяце, то мы придѐм к фактическим темпамрефинансирования пула.

Например, если в месяце половина заѐмщиков – «медленныерефинансисты» (2% в месяц при заданном стимуле к рефинансированию), а остальные –«быстрые» (18% в месяц), то ожидаемый темп рефинансирования для пула в месяц составит10%. В момент наступления благоприятных условий «самые быстрые рефинансисты» покидают112пул первыми. Последовательное снижение темпов рефинансирования в результате ухода«самых быстрых» и «быстрых рефинансистов» называется выгоранием. Этот процессопределяет эволюцию структуры пула. Дальнейшее исследование фактора рефинансированияпроведѐм через рассмотрение подхода, предложенного одним из американских учѐных188. Дляанализа будем использовать простую эконометрическую модель.Возьмѐм x как показатель стимула к рефинансированию.

Допустим, что при xнеоднородность заѐмщиков влияет на вероятность рефинансирования. Пусть  определяетстепеньстимулазаѐмщикакрефинансированию.Тогда ( x; )–вероятностьрефинансирования при данных x и  . Пусть f0 (  ) – первоначальное распределение  покатегории заѐмщиков. Если xt – это стимул к рефинансированию в месяц t, то темпрефинансирования в месяц t можно определить по формуле: t = средняя от  ( x; ) по распределению  = Е [  ( x t ;  ) ] =  ( x ; ) ft0( ) .(3.1.6)Заѐмщики с более высокой склонностью к рефинансированию покидают группубыстрее. Коэффициент выживания в месяце t заѐмщиков «типа  » равен вероятности того, чтоэтот заѐмщик не прибегнет к рефинансированию. Эта вероятность составляет [1 -  ( x t ;  ) ], иотсюда следует, что новое распределение  на конец месяца будет выглядеть следующимобразом:f t ( )  At ( x t )[1   ( x t ; )] f 0 ( ),(3.1.7)где At(xt) – это нормализующая константа, задаваемая уравнением:1At ( x t )    (1   ( x t ;  )) f 0 ( )   .(3.1.8)Таким образом, если xt – это стимул к рефинансированию в месяце t, то темпрефинансирования в месяце t составит: t    ( x t ;  ) f t 1 ( )  ,(3.1.9)где f t 1 ( ) – это распределение  на начало месяца.Распределение  на конец месяца задаѐтся уравнением:f t ( )  At [1   ( x t ; )] f t 1 ( )  At [1   ( x t ; )][1   ( x t 1 ; )][1   ( x t ; )] f 0 ( ) = скажем, At Qt f0 (  ),188(3.1.10)Hayre L.

Характеристики

Список файлов диссертации