Диссертация (1138405), страница 25
Текст из файла (страница 25)
По российскому законодательству такая консолидациидолжна быть основана на принципах рыночного договора, индивидуально скаждым собственником. При наличии нескольких сотен собственников натерритории решение задачи становится очень сложным и часто блокируетсяввидуоппортунистическогоповеденияодногоилинесколькихсобственников.Международный опыт демонстрирует самые разнообразные подходы крешению этой проблемы в зависимости от приоритета публичногоградостроительного интереса или приоритета защиты права частнойсобственности на недвижимость.Для решения этой проблемы в случае реализации проектов поразвитию застроенных жилых территорий, опираясь на международныйопыт,предлагаетсяурегулироватьпорядокпроведениясобранийсобственников различных видов объектов недвижимости, расположенных наподлежащей развитию застроенной территории. Такие собрания нужны дляпринятиятакимисобственникамирешенияопродажеобъектовнедвижимости по единой цене выкупа застройщику, с которым заключендоговор о развитии застроенной территории.Перед проведением таких собраний предлагается в концепцияхразвития застроенной территорий устанавливать, в том числе предлагаемыеединые цены выкупа объектов недвижимости.
Такие единые цены должныбыть выражены в процентах от оценки рыночной стоимости объектов, но неменее ста процентов. При этом предлагается, чтобы такие цены были167установлены для разных видов недвижимости, например: квартир и нежилыхпомещений в многоквартирных домах (в расчете на 1 кв. м общей площадитакихквартирпредоставленныхилинежилыхпомещений);дляиндивидуальногоземельныхжилищногоучастков,строительстваирасположенных на них индивидуальных жилых домов (в расчете на единицуплощади таких земельных участков); земельных участков, предоставленныхдля ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства,дачного хозяйства или индивидуального гаражного строительства (в расчетена единицу площади таких земельных участков).
Предлагается установитьпроцент голосов собственников объектов недвижимости (например, не менеесемидесяти пяти процентов от общего числа голосов) за продажунедвижимости по предлагаемой единой цене. Если такое большинствособственников проголосовало за такую цену, то она будет являтьсяобязательной ценой продажи для всех собственников.Предлагаемыймеханизмпризванусовершенствоватьпорядоквзаимодействия застройщика и собственников недвижимого имущества приреализации проектов развития застроенных территорий на основе учетаинтересов большинства таких собственников.В случае реализации проектов по редевелопменту промышленныхзонпредлагаетсяиноймеханизмсогласованияпубличныхградостроительных интересов, интересов застройщика, реализующего такойпроект, и собственников недвижимости на такой территории, посколькутакая недвижимость используется для получения прибыли, а собственникамитаких объектов в большинстве случаев являются юридические лица.
Поэтомумеханизмсогласованиятакихинтересовдолженбытьоснованнапредоставлении таким собственника возможности выбора:1) самостоятельно реализовать проект редевелопмента в соответствии сутвержденными органом местного самоуправления концепцией проекта,проектом планировки территории, градостроительным регламентом;1682) продать недвижимость девелоперу, который будет реализовыватьпроект по согласованной цене;3) принять участие в реализации проекта девелопером путем передачиему недвижимости в аренду или путем вклада такого имущества в паевойинвестиционный фонд, акционерный инвестиционный фонд и т.п.В случае если собственник недвижимости не согласен ни на один изтаких вариантов, единственным выходом является изъятие такого имуществадля государственных (муниципальных) нужд путем выкупа по рыночнойцене, а в случае несогласия с предложенной ценой – по рыночной цене,определенной судом.Повышение конкуренции между застройщикамиНизкая конкуренция на рынке жилищного строительства определяетнеобходимостьсовершенствованиягосударственногорегулированияиуправления в целях преодоления сложившихся изъянов данного сегментарынка.Длярешенияинституциональныхтакойбарьеровзадачидлянеобходимоснятиепредложенияосновныхновогожильяпрофессиональными застройщиками и входа новых застройщиков на рынок,в том числе:1) ликвидация избыточныхадминистративных барьеров на рынкежилищного строительства;2) снижение основных издержек застройщиков, в первую очередь наподключение(технологическоеприсоединение)ккоммунальнойинфраструктуре и на строительство социальной инфраструктуры;3) внедрение различных моделей реализации проектов государственночастного партнерства в жилищном строительстве.Исключение избыточных административных барьеров на рынкежилищного строительства предлагается осуществлять путем: перевода максимально возможного количества административныхпроцедур в публичные регламенты в рамках правил землепользования169и застройки в целях сокращения времени застройщиков на получениенеобходимыхразрешенийисогласований(например,вчастисогласований архитектурных решений, размещения вблизи объектовкультурного наследия и т.д.); перевода большей части государственных контрольных процедур (вчастности, экспертизы проектной документации и строительногонадзора) в сферу страхования, когда проведение такой экспертизы иконтроля является обязательным инструментом оценки рисков пристраховании; координации процессов градостроительного, инфраструктурного ифинансовогопланированияибюджетированиянауровнемуниципалитетов и ресурсоснабжающих организаций.Ключевым направлением снижения издержек застройщиков являетсяснижение затрат на подключение (технологическое присоединение) ккоммунальнойинфраструктуре.Задачуфинансированияразвитиякоммунальной инфраструктуры для жилищного строительства предлагается вперспективерешатьпутемпривлеченияресурсоснабжающимиорганизациями (либо специализированными девелоперами) заемных средствна рынке, возврат которых должен быть обеспечен за счет оплатыкоммунальных услуг вновь подключаемыми потребителями.
Для этогонеобходимо для приобретателей построенного жилья устанавливать графикроста тарифов на коммунальные услуги. Такой график должен быть привязанк объемам и стоимости заемных средств, в том числе привлеченных путемвыпуска облигаций с залоговым обеспечением (обеспечением могут являтьсяправа требования по оплате коммунальных ресурсов или услуг).В текущих условиях отсутствия на рынке «длинных и дешевых»заемныхсредствболеепрозрачнымисоответствующимситуациипредставляется регулирование платы застройщика за подключениеккоммунальнойиинфраструктуре(в170частности,теплоснабженияводоснабженияиресурсоснабжающимводоотведения)организациямвразмере,обеспечиватьпозволяющемстроительствоилимодернизацию необходимой инфраструктуры.
Такой подход, если и неснижает прямые затраты застройщика, но снижает неопределенность вопределении размера таких затрат при начале реализации проекта.Развитию конкуренции на рынке жилищного строительства будетспособствоватьтакжежилищно-строительнойгосударственнаякооперациииподдержкастроительствановыхсегментов:наемныхдомовкоммерческого и некоммерческого использования.3 .2 .2 У В Е Л И Ч Е Н И ЕИНВЕСТИЦИЙ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ВКАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВПо результатам построения модели жилищной сферы показано, чтотекущий (ежегодный) дефицит восстановительных инвестиций в жилищныйфонд составляет, по состоянию на 2012 г., 764 млрд руб., или 77% отпотребности в таких инвестициях.В соответствии с предложенной в параграфе 3.1 целевой структуройрасходов в жилищной сфере покрытие такого дефицита возможно за счетповышения расходов граждан (в том числе за счет заемных средств гражданна эти цели) на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирныхдомов.Система обязательных взносов граждан на капитальный ремонтмногоквартирных домов введена в России в 2013 году (см.
параграф 1.4) ипока не позволила запустить реальный процесс инвестиций в капитальныйремонт.Для увеличения инвестиций собственников жилья в капитальныйремонт многоквартирных домов необходимо:1711) повыситьответственностьсобственниковпомещенийвмногоквартирных домах за состояние их недвижимости, снизитьиздержки принятия решений объединениями таких собственников;2) повысить качество управления многоквартирными домами.Для этого предлагается:1) законодательноеизменениеорганизационно-правовогостатусатоварищества собственников жилья, основанного не на добровольномчленстве, а на факте наличия доли в праве общей долевойсобственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При этомпредоставитьсобственникампомещенийправовыбораформыфункционирования такого товарищества с образованием или безобразования юридического лица;2) установлениеадминистративнойответственностисобственниковпомещений в многоквартирном доме за техническое состояниемногоквартирного дома;3) постепенное введение обязательного страхования квартир и общегоимущества в многоквартирном доме;4) отмена лицензирования деятельности управляющих компаний иусилениеантимонопольногоконтролянарынкеуправлениямногоквартирными домами;5) справедливое распределение рисков неполного сбора жилищнокоммунальных платежей между участниками процесса предоставленияжилищно-коммунальныхуслугвмногоквартирномдоме(плательщиками, управляющими компаниями и ресурсоснабжающимиорганизациями), повышение величины пеней за просрочку жилищнокоммунальных платежей.Проведение капитального ремонта и модернизации с повышениемкласса энергоэффективности жилищного фонда целесообразно проводить нев отношении многоквартирных домов, находящихся в наихудшем состоянии(аварийных и ветхих) или морально устаревших, а в первую очередь в172отношениимногоквартирных домов, построенных в 60-е-80-е годыдвадцатого века, по следующим причинам.Такой жилищный фондсоставляет, по оценкам, около 50% всего городского жилищного фондаРоссии, повышение качества такого жилищного актива требует меньшезатратотносительнокаждойжилойединицыичастичносниметнеобходимость строительства нового жилья для улучшения жилищныхусловий проживающих в таком фонде граждан, повысит ликвидность такогофонда на рынке.Аварийный, ветхий, морально устаревший жилищный фонд (какмногоквартирные дома, так индивидуальные жилые дома, гаражи, дачи ит.д.) в городах постепенно должен подлежать сносу или реконструкции врамках реализации проектов по развитию застроенной территории.
Такойжилищный фонд в основном расположен в центральных и срединных зонахгородов. Его снос, реконструкция и новое строительство, в том числежилищное, при условии повышения плотности застройки таких территорий(даже при необходимом увеличении доли земель под транспортнойинфраструктурой)должныстатьэкономическимипривлекательнымипроектами для частных инвесторов.3 .2 . 3УВЕЛИЧЕНИЕКОММУНАЛЬНОЙИНВЕСТИЦИЙИНФРАСТРУКТУРЫВЕЕСОБСТВЕННИКОВРЕКОНСТРУКЦИЮИМОДЕРНИЗАЦИЮПо результатам построения модели жилищной сферы показано, чтотекущийдефицитвосстановительныхинвестицийвкоммунальнуюинфраструктуру составляет, по состоянию на 2012 г., 97 млрд руб., или 50%от потребности в таких инвестициях.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
