Диссертация (1138405), страница 27
Текст из файла (страница 27)
Повышение активности собственников квартир в многоквартирныхдомах в сфере принятия коллективных решений по капитальному ремонтудомов и повышение качества услуг по управлению многоквартирнымидомами. Для этого необходимо усилить ответственность собственниковквартир за принятие коллективных решений по поводу управления общимимуществом, изменив условия членства в товариществах собственниковжилья, обеспечить реальную конкуренцию на рынке услуг управляющихкомпаний, ликвидировав лицензирование деятельности таких компаний.3.Повышениеинфраструктурывактивностисфересобственниковреконструкции180икоммунальноймодернизациитакойинфраструктуры, участии в проектах по преобразованию застроенныхтерриторий наряду с девелоперами и городской властью.
Для этогонеобходимо создать стимулы в форме получения необходимой отдачи натакие инвестиции в будущем, ликвидировав регулирование предельныхиндексов роста тарифов (одновременно с дотациями таким организациям) иобеспечив финансовые гарантии тарифной выручки в необходимом объеме.4. Повышение роли финансовых и нефинансовых корпораций, вфинансировании инвестиционных расходов в жилищной сфере. Для этогонеобходимо создать правовые и экономические механизмы привлечениябанковского кредитования в капитальный ремонт многоквартирных домов,со временем законодательно запретить прямое привлечение застройщикамисредств граждан в жилищное строительство и обеспечить переход кпроектномукредитованию,увеличитьдолюжилищногофондавсобственности корпораций путем государственной поддержки строительстванаемных домов.181ЗАКЛЮЧЕНИЕ1. Обзор основных тенденций развития жилищной сферы в 1992-2014гг.позволилсделатьанализируемогопериодаследующиевыводы:наблюдаетсянатенденцияпротяженииповышениявсегоизносажилищного фонда, который за это время практически полностью (87%)перешел из государственной собственности в частную; ежегодные объемынового жилищного строительства увеличились вдвое (но не оказали влиянияна состояние жилищного фонда по уровню износа), профессиональныезастройщикиработаютпокапреимущественнотольковсегментестроительства многоквартирных домов, тогда как индивидуальные домасоздаются населением (самострой); рынок жилья можно назвать развитым попоказателю доли жилых единиц, с которыми совершаются сделки (5-6% в годв России по сравнению с 2-3% с зарубежными развитыми странами), с 2006по 2012 гг.
объемы выдачи ипотеки увеличились с 0 до 3,2% ВВП, адоступность жилья увеличились с 9% в 2004 г. до 26,5% в 2012 г. (по долесемей, которым доступно приобретение квартиры с использованиемипотечного кредита).2. Анализ реформ в жилищной сфере по 8 основным направлениямипоказал, что такие реформы не были скоординированы и согласованы междусобой, а многие не завершены и сегодня (реформа налогообложениянедвижимости, реформа оплаты жилищно-коммунальных услуг, реформа всфере капитального ремонта многоквартирных домов, приватизация). Такимобразом, пока жилищная сфера России находится все еще в процессереформирования, что оказывает прямое влияние на ее развитие.3.
Зарубежные исследования жилищной сферы охватывают широкийкруг как теоретических, так и эмпирических исследований, в том числеисследований эффективности государственных расходов в жилищной сфере.В таких исследованиях показано, что государственные расходы в жилищнойсфере даже в странах с наиболее социально ориентированной жилищной182политикой, как правило, не превышает 2-3% от ВВП. Российскиеисследования пока развиты не так широко, однако, также посвященыизучению широкого спектра проблем развития жилищного и коммунальногосекторов в России. Однако пока отсутствуют исследования, посвященныеанализу объемов и структуры совокупных расходов в жилищной сфере спозиций соотношения ткущих и инвестиционных расходов, структурыинвестиционныхрасходовпонаправлениямиспользования(навосстановление активов или на создание новых активов), источников ихфинансированиясосторонытрехинституциональныхсекторов–государство, корпорации, домохозяйства.4.
Для целей анализа проблем развития жилищной сферы России сточки зрения совокупных расходов и их структуры в диссертационномисследованиипредложенаразработаннаяавторомописательно-статистическая модель жилищной сферы России, разработан специальныйпонятийный аппарат такой модели. Такая модель позволяет получитьагрегированные показатели расходов в жилищной сфере, их соотношениямежду собой, их структуры по направлениям использования и источникамфинансирования, а также их влияния на качество жилищной обеспеченностинаселения. Оценки таких агрегированных показателей позволяют выявитьэкономическиедиспропорции,которыеневозможнооценитьпостатистическим сведениям об отдельных процессах в жилищной сфере.
Припостроении модели учитываются все сложившиеся в жилищной сферевзаимосвязи между институциональными секторами, а также тенденции вжилищной сфере, описанные в настоящей главе. Основные понятияпонятийного аппарата включают: текущие и инвестиционные расходы,восстановительные и дополнительные инвестиции, необходимые (в т.ч.текущие) и фактические восстановительные инвестиции, накопленный итекущий дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере.5.
На основании полученных в диссертационном исследованиирезультатов можно сделать вывод о том, что в условиях накопившихся183фундаментальныхдисбалансоввжилищнойсфере,выраженныхвнеобходимости инвестирования в существующий жилищный фонд икоммунальную инфраструктуру средств в объеме 23,2 трлн. руб. посостоянию на 2012 год, что составляет 37% ВВП. Дальнейшее наращиваниетакого дефицита создает угрозу для возможностей его финансированиябудущими поколениями и может привести к вынужденному переселению вновые города и разрушению старых городов.6. В результате построения авторской модели жилищной сферы Россиибыли выявлены следующие экономические диспропорции в жилищной сфереРоссийской Федерации:1) Диспропорция между текущими и инвестиционными расходамив жилищной сфере России: в среднем за 2000-2012 гг. инвестиционныерасходы составляли 80% от текущих расходов в жилищной сфере.2) Диспропорция между восстановительными и дополнительнымиинвестициями в жилищной сфере России: отношение восстановительныхинвестиций и дополнительных инвестиций в создание новых жилищногофонда и коммунальной инфраструктуры (которые обеспечивают приростактивов не более 2% в год) сократилось с 59% в 2000 г.
до 18% в 2012 г.Такой дисбаланс приводит к увеличению потребности в восстановительныхинвестициях в будущем, поскольку обеспечивает увеличение жилищногофонда и коммунальной инфраструктуры при низкой доле выбытияизношенного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.3) Диспропорция между необходимыми и фактическими текущимивосстановительными инвестициями в жилищной сфере России иустойчивое увеличение накопленного дефицита таких инвестиций:наблюдаетсяежегодноевосстановительныхвоспроизводствоинвестицийвозрастающегоотносительнопотребностидефицитавтакихинвестициях, которая также возрастает в виду увеличения жилищного фонда– дефицит таких инвестиций составлял в 2000 г. 60% от необходимогообъема, в 2012 г.
– уже 72%.184Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищнойсфере увеличивается быстрее, чем экономика страны, что говорит оежегодном увеличении сроков, необходимых для покрытия такого дефицита– накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфересоставлял в 2000 г. 2,2 трлн. руб., или 30,5% ВВП, а в 2012 году уже 23,2трлн. руб., или 37% ВВП. В 2000 г. накопленный дефицит в 12 раз превышалпотребность в текущих инвестициях, а в 2012 г. – уже 20 раз, и этот разрывпродолжает увеличиваться.4)Диспропорциявструктуреисточниковфинансированияинвестиционных расходов в жилищной сфере России: низкая долярасходов корпораций в инвестиционных расходах в жилищной сфере посравнению с домохозяйствами является ограничением дальнейшего развитияжилищной сферы – в среднем в 2000-2012 гг.
эта доля составляла 16%,снизившись с 19% в 2000 г. до 13% в 2012 г., по сравнению с долей расходовдомохозяйств, которая увеличилась за этот же период с 54% до 72% исоставила в среднем 61% (рисунок 1). Такая экономическая диспропорциясвидетельствует о неразвитости рынка жилищного строительства, на которомдо сих пор не работают в полной мере инструменты привлечения рыночногозаемного и собственного капитала и преобладают прямые инвестицииграждан, а также о полном отсутствии рынка инвестиций в капитальныхремонт многоквартирных домов.5)Диспропорциявструктуреисточниковфинансированиятекущих расходов в жилищной сфере России: в структуре текущихрасходов в жилищной сфере крайне высока доля неэффективных расходов –30%составляетнеадреснаягосударственнаяподдержкапотребленияжилищно-коммунальных услуг, и еще 3-4% - перекрестное субсидирование.Перечисленныевышеэкономическиедиспропорцииобусловилиразрыв между номинальной и эффективной обеспеченностью населенияжильем, который устойчиво возрастал в 2000-2012 гг., несмотря насокращение численности населения за этот же период на 2,3% – в 2000 г.185эффективная обеспеченность населения жильем была на 15% ниже, чемноминальная обеспеченность населения жильем (16 кв.
м на душу населенияпротив 19 кв. м), а в 2012 г. – уже на 19,5% (18,8 кв. м на душу населенияпротив 23,4 кв. м), и этот разрыв продолжает увеличиваться.7. Проблемы жилищной сферы России можно сравнить с проблемамипенсионной системы. В российской пенсионной системе постоянновозрастает нагрузка на будущие поколения, которые должны финансироватькак пенсию существующих пенсионеров, численность которых относительноработающего населения увеличивается, так и свою будущую пенсию. Современем такая нагрузка становится очень большой, и для покрытиянакопленного межвременного разрыва требуется все больше ресурсов. Так ив жилищной сфере – доля «отработавшего» жилищного фонда постоянновозрастает, а учитывая, что возрастает и общий объем жилищного фонда,масса «отработавшего» жилищного фонда увеличивается с ускорением.Необходимость покрывать накопленный впрошлыепериодыдефицитснижает объем текущих инвестиций, а значит, процесс накопления дефицитапостоянно воспроизводится.
В такой ситуации без резкого увеличенияобъема доступных ресурсов (ВВП, доходов, производительности труда)задача перехода к нормальному функционированию жилищной сферы современем становится все более сложной.8. В настоящем исследовании показано, что покрытие накопленной к2012 г. потребности в восстановительных инвестициях, которая 20 разпревышает ежегодную потребность, требует существенного увеличения доликорпораций в инвестиционных расходах в жилищной сфере – в 7,4 раза к2030 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
