Диссертация (1138405), страница 26
Текст из файла (страница 26)
Накопленный в предыдущие годыдефицит таких инвестиций составляет 1,8 трлн руб. В соответствии спредложенной в параграфе 3.1 целевой структурой расходов в жилищнойсфере покрытие текущего дефицита должно быть обеспечено за счет текущейтарифной выручки от предоставления коммунальных услуг, а покрытие173накопленного дефицита – за счет частных инвестиций в проекты развитиязастроенных территорий, в рамках которых должна осуществлять иреконструкция(модернизация)коммунальнойинфраструктуры.Такиеинвестиции частично могут окупаться за счет продажи жилья, построенногов рамках проектов развития застроенных территорий (применяемая сегоднямодель в России), а частично за счет тарифной выручки в течениедлительного периода времени (15-20 лет).Для обеспечения необходимой тарифной выучки (по данным целевогопрогноза на 2030 г., основанного на результатах построения моделижилищной сферы, - 1,9 трлн руб.
в ценах 2012 г.), а также приемлемогоуровня ее прогнозируемости в будущем, необходимо:1) исключить необоснованную политику по ограничению ростатарифов путем принятия ежегодных политических решений поповоду предельных индексов роста тарифов на коммунальныеуслуги;2) обеспечить финансовые гарантии будущей тарифной выручки отпредоставления коммунальных услуг в проектах, в рамках которыхинвестициивкоммунальнуюинфраструктуруокупаютсяподолгосрочной схеме за счет доли тарифа.Вложение частных инвестиций в модернизацию коммунальнойинфраструктуры, в том числе долгосрочных заемных средств, требуетсущественного снижения рисков таких инвестиций, и именно в этом должнысостоять основные обязательства государства по договору о ГЧП (в любойформе – проект развития застроенных территорий, концессия, долгосрочнаяаренда или любой другой) при реализации проектов модернизациикоммунальной инфраструктуры, в том числе:1) для исключения риска тарифного регулирования в любом такомдоговоре о ГЧП должна быть предусмотрена защита от такого риска(установление формулы изменения тарифа и гарантий по еесоблюдению);1742) для исключения риска отсутствия потребления коммунальных ресурсовпредусмотреть в договоре о ГЧП гарантии государства на случай непотребления таких ресурсов в установленном таким договором объеме.Возможность реализации таких проектов ГЧП будет определятьсявозможностями потребителей по оплате коммунальных ресурсов и услуг.
Порезультатам построения модели жилищной сферы показано, что в целом приналичии доступа к кредитным ресурсам, позволяющим перераспределитьвозврат инвестиций во времени, расходы домохозяйства относительнорасполагаемых доходов не должны увеличиться. Однако в зависимости отрегионаигородасоотношениемеждудоходамидомохозяйствипотребностью в восстановлении коммунальной инфраструктуры, можетвозникнуть потребность в бюджетном софинанстровании таких проектов(бюджетные инвестиции, субсидии, компенсации процентных ставок покредитам, гарантии по кредитам и т.д.) -в соответствии с целевымпрогнозом на 2030 г., основанным на результатах построения моделижилищнойсферы,государственныерасходынавосстановительынеинвестиции в жилищной сфере должны увеличиться почти в три раза посравнению с 2012 г. – до 365 млрд руб. Часть таких расходов (не более 10%)может быть направлена на реконструкцию (модернизацию) коммунальнойинфраструктуры.Государственные инвестиции (гарантии) в повышение качествакоммунальной инфраструктуры в российских городах и благоустройствожилищногофондавсельскихпоселенияхзасчетсредствналогоплательщиков всей страны (федерального бюджета), отдельныхрегионов (региональных бюджетов), крупных городов (местных бюджетов)вполне оправданы в сложившихся условиях, как с социальной, так иэкономическойточкизрения,посколькуявляютсяинвестициямивинфраструктурные активы длительного пользования, от повышения качествакоторых выигрывают все налогоплательщики таких бюджетов (включая175будущих).
Принятие такого решения требует изменения приоритетов иструктуры бюджетных расходов в жилищной сфере.3 .2 . 4 П О В Ы Ш Е Н И ЕРОЛИ КОРПОРАЦИЙ В ФИНАНСИРОВАНИ ИИНВЕСТИЦИОННЫХ РАСХО ДОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕВ соответствии с целевой структурой расходов в жилищной сфере,основанной на результатах построения модели жилищной сферы, расходынефинансовых и финансовых корпораций на финансирование инвестиций вжилищной сфере должны увеличиться в 5,2 раза – с 287 млрд руб. в 2012 г.до 1,5 трлн руб. к 2030 г.Повышениероликорпорациивинвестиционныхпроцессахвжилищной сфере должно быть выражено в:1) увеличении доли собственных и заемных средств девелоперов (иснижение доли домохозяйств) в инвестициях в строительство жильяи коммунальной инфраструктуры, как в проектах освоения новыхтерриторий, и так и в проектах развития застроенных территорий;2) привлечении гражданами заемных средств для капитальногоремонта многоквартирных домов;3) увеличении доли жилищного фонда в собственности корпораций,чтообеспечитувеличениерасходовсобственныхсредствкорпораций на капитальный ремонт.Необходиможилищногообеспечитьстроительствапереходгражданамиоткпрямогобанковскомуфинансированиякредитованиюзастройщиков на цели жилищного строительства в форме проектногофинансирования.
В целях снижения рисков такого кредитования иобеспечения спроса на строящееся жилье предлагается использоватьзарубежный опыт по организации продажи жилья на стадии строительства сминимальным риском для покупателей при оплате ими задатка в размере,например, не более 10% от цены жилья, и оплатой оставшейся части после176завершения строительства, в том числе с помощью ипотечного кредита.Такойдоговоркупли-продажижилогопомещениявстроящемсямногоквартирном доме, с одной стороны, позволит обеспечить застройщикуи банку, предоставляющему застройщику кредит на строительство, гарантииприобретения такого жилья покупателями после завершения строительства, ас другой – минимизирует риски для покупателей и снимет с повестки дняпроблему «обманутых дольщиков».
В качестве промежуточной моделипредлагается ввести в законодательство возможность привлекать средстваграждан на специальные эскроу-счета в банках (без ограничения доли такихсредств относительно цены приобретаемого жилья). Такие средства, с однойстороны, будут выполнять функцию гарантии спроса, а с другой стороны,обеспечиватьболеедешевоефондированиепроектногокредитанастроительство (предлагается размещать средства на эскроу-счетах безпроцентов), а главное – гарантии возврата денег покупателю в случаенеисполнения обязательств застройщика по строительству жилья.В целях капитального ремонта и модернизации таких многоквартирныхдомовнеобходиморазвиватьсистемубанковскогокредитования.Предоставление таких кредитов может осуществляться банками, в которыхоткрыты специальные счета для формирования фондов капитальногоремонта многоквартирных домов, обязательные взносы на которые являютсянадежным источником возврата таких кредитов (поскольку являютсяобязательными).
Собственники помещений в многоквартирных домах, посути, должны быть заинтересованы в такой кредитной схеме финансированиякапитального ремонта (по сравнению с накопительной), поскольку вусловиях пока еще высокой инфляции она позволяет им раньше получитьжилищное благо лучшего качества с теми же затратами, которые равныобязательным платежам. В целях стимулирования собственников к принятиютакого решения им может быть предоставлена субсидия на частичную оплатупервоначального взноса по кредиту на капитальный ремонт за счет средстврегиональных и (или) местных бюджетов.177В настоящее время только 3% жилищного фонда страны находится всобственности юридических лиц. Как было показано выше, владениемногоквартирным домов одним лицом является самой эффективной формойуправления таким домом, так как решается проблема принятия коллективныхрешений.
Кроме этого облегчается привлечение кредитных средств длянеобходимыхвосстановительныхинвестиций(нетмножественностизаемщиков и их платежей по кредиту) и инвестиций в строительство (наборинструментов финансирования резко расширяется, возможно использованиепаевых инвестиционных фондом, корпоративного долга, секьюритизации). ВРоссии в 2014 году было принято законодательно о наемных домах, всепомещения в которых должны находиться в собственности одного лица, нопока такие проекты не реализуются.Для стимулирования реализации проектов по строительству наемныхдомов предлагается:1) предоставлениезастройщикамнаемныхдомовсоциальногоиспользования на льготных условиях земельных участков длястроительства;2) обеспечение им долгосрочного кредитования строительства, возвраткоторого будет обеспечиваться за счет платы за наем жилыхпомещений;3) финансовоесодействиетакомустроительству(предоставлениеналоговых льгот застройщикам, собственникам и наймодателям жилыхпомещений в наемных домах, жилищно-строительным кооперативампо региональному налогу на имущество организаций, по местномуналогу на землю, налогу на прибыль в части, подлежащей зачислениювбюджетысубъектовРоссийскойФедерации;предоставлениебюджетных средств в целях частичного финансирования строительстванаемных домов социального использования и домов жилищностроительныхкооперативов,в178томчисленаподключенияккоммунальной инфраструктуре; компенсация расходов по уплатепроцентов по кредитам на указанные цели и т.д.);3.3 ОБЩИЕВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ3В настоящей главе проведена оценка финансовых условий ивозможностейдля устранения выявленных по результатам построениямодели жилищной сферы диспропорций в инвестиционных и текущихрасходах в жилищной сфере России, снижающих их результативность сточки зрения повышения качества жилищной обеспеченности населения, ипредложеныосновныенаправленияизменениявжилищнойсфере,необходимых для устранения таких диспропорций.По итогам проведенного анализа построен целевой прогноз объема иструктуры инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере Россиина 2030 г., который исходит из задачи сохранения доли расходов в жилищнойсфере по отношению к ВВП, сохранения доли текущих расходов в жилищнойсферекрасполагаемымперераспределениидоходамрасходоввдомохозяйствжилищнойизаключаютсясферекаквмеждуинституциональными секторами, так и по направлениям использования.Такой прогноз показывает, что к 2030 г.
предложенное перераспределениерасходы в жилищной сфере позволит высвободить 1,4 трлн руб. ежегоднодля покрытия накопленного дефицита восстановительных инвестиций вжилищной сфере (что составляет 1/17 от объема накопленного к 2012 г.дефицита таких инвестиций).Основнымиисточникамипокрытиянакопленногодефицитавосстановительных инвестиций в жилищной сфере являются:1) повышение конкуренции на рынке жилищного строительства, чтопозволит сократить долю непроизводительных затрат в ценах на жилье;2) увеличение доли кредитных средств в финансировании инвестиций вжилищной сфере и средств нефинансовых корпораций (застройщиков,коммунальных организаций);1793) повышение эффективности государственных расходов, выраженноев ликвидации нетарегетированных расходов на поддержку потребленияжилищных и коммунальных услуг.Использованиеуказанныхисточниковтребуетопределенныхизменений в жилищной сфере.1.
Изменение модели развития российских городов от экстенсивного кинтенсивному развитию территорий, основанному на преобразованиизастроенных территорий и повышении качественного состояния жилищногофонда и коммунальной инфраструктуры. В условиях слабоконкурентныхрынков жилищного строительства соответствующее изменение стратегийдевелоперов (на более сложные и долго окупаемые проекты), обладающихрыночной властью, возможно только при условии проведения новойградостроительной политики, приоритетом которой будет преобразованиеветхих территорий.Для ускорения процессов таких изменений необходимо снизитьбарьеры входа на рынок жилищного строительства новых участников,заинтересованных в борьбе за потребителя, в прозрачном сотрудничестве сгосударством и способных внестина рынок новые проектные решения,обеспечивающие повышение качества жилья и снижение затрат на егоэксплуатацию.2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
