Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 6

Правильная оценка стоимости позволяетобеспечивать равные права для всех членов общества при помощи справедливойоценки их обязательств и имущественных прав. Профессиональная качественнаяоценка помогает осмысленно и правомерно совершать разные сделки, такие каккупля-продажа и аренда жилого и нежилого недвижимого имущества. Развитиеоценочной деятельности становится важным элементом реформированияэкономики и становления правового государства.В практической области операций с недвижимостью можно встретитьразные ситуации оценки объектов.

Каждой ситуации соответствуют уникальные,адекватные только ей, подходы. Для того чтобы правильно выбрать подход,необходимо, сначала определить критерии их адекватности каждой из ситуаций.Качественнаяоценкастоимостинедвижимоститребуетналичиякактеоретических знаний, так и практических навыков по определению стоимостинедвижимости.Основные термины, которые используются при описании рынканедвижимости, можно разделить на две группы.

К первой можно отнестиформулировки,которыеиспользуютсявдействующихнормативныхдокументах:- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 26.04.2016) «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» [79].- Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки,подходыитребованиякпроведениюоценки»,утвержденприказомМинэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 [80].- Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»,утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 298 от20.05.2015 [81].30- Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»,утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 299 от20.05.2015 [82].- Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости»,утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 611 от25.09.2014 [83].Ковторойгруппеотносятсяформулировки,используемыевпрофессиональной литературе, например, в Международных и Европейскихстандартах оценки.

Правильное понимание оценочной терминологии и уместноеприменение способствует диалогу в сфере недвижимости.Согласно федеральным стандартам оценки рыночная стоимостьобъекта оценки – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценкиможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когдасторонысделкидействуютразумно,располагаявсейнеобходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства» [80].Международнымистандартамиоценкидаетсяболееразвернутоеопределение.

Рыночная стоимость имущества – это «расчетная сумма, закоторую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованнымпокупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделкипосле проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторондействовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»[40].Цена объекта недвижимости – это сумма денег, которая должна бытьпредложена или выплачены за оцениваемый объект или его аналог.Право собственности объектом недвижимости включает право владения,распоряжения и пользования недвижимым имуществом.

Собственником вотношении своего имущества могут совершаться любые действия, которые не31противоречат законам и иным действующим правовым актам, а также ненарушают права и интересы других лиц. Данные действия включают отчуждениеимущества во владение другим лицам, передача его им, оставлениесобственником права владения, распоряжения и пользования имуществом,передача имущества в залог и обременение его другими способами,распоряжение им другим образом.Недвижимое имущество (недвижимость) – это участки недр земли,земельные участки, изолированные водяные объекты и все то, что связано сземлей, включая здания, сооружения, лесные массивы и многолетниенасаждения. Недвижимость – это имущество, которое не может бытьперемещено в пространстве без несоразмерного урона его назначению.

Всоответствии с нормативными документами к недвижимому имуществу такжемогут относиться морские и воздушные суда, космические объекты.Подход к оценке стоимости недвижимости – это способ определениястоимости недвижимости, в рамках которого применяется один или несколькометодов оценки.В свою очередь методы оценки цены недвижимости – это способыопределения стоимости, которые варьируются в зависимости от выбранногоподхода к оценке стоимости.Сегодняимеетсятриподходакоцениваниюрыночнойценынедвижимости, называемые затратным, сравнительным и доходным. Нередко влитературе данные подходы называют методами. Тем не менее, согласнодействующему законодательству РФ, в оценке применяются именно подходы,которые содержат соответствующие методы.

Стандарты оценки недвижимостиприводят следующее определение подходам к оценке:- затратный подход включает методы оценивания стоимости объекта,предполагающие анализ затрат, которые необходимы для воссоздания либозамещения объекта оценивания, с учетом его изношения;32- сравнительный подход включает методы оценивания стоимостиобъекта, предполагающие сравнение объекта оценивания с подобнымиобъектами, в отношении которых доступны данные о ценах сделок;- доходный подход включает методы оценивания стоимости объектапредполагающие анализ ожидаемого дохода от объекта оценки.Вышеперечисленные три подхода характеризуют прошлое, настоящее ибудущее оцениваемого объекта.

Например, затратный подход, используемыйпри оценке здания, может отразить стоимость постройки объекта в качествекоробки или отразить совокупную стоимость использованных строительныхматериалов, то есть цена объекта недвижимости по понесенным расходам – этопрошлое объекта оценивания. Использование сравнительного подхода можетдать представление о том, сколько сегодня данный объект может стоить,основываясь на существующих на рынке сделках с аналогами - это настоящееобъекта оценки. Оценивание стоимости здания, получаемая при использованиидоходного подхода, будет суммироваться из совокупного доходов и прибыли,которые владелец может получить в будущем.Согласно пункту № 18 Стандартов оценки, оценщику при проведенииоценки необходимо применять сравнительный, затратный или доходныйподходы к оцениванию [80].

Оценщик в праве самостоятельно определятьопределенныеметодыоцениванияврамкахкаждогоизподходов.Следовательно, необходимость применения всех 3-х подходов закрепляетсязаконодательно. Например, наиболее информативным при оценке стоимостиофисного или торгового центра в регионе, где развит рынок коммерческойнедвижимости, будет расчет рыночной цены объекта, исходя из имеющихся намомент оценки ставок аренды.Необходимым условием при оценки жилой или нежилой недвижимостиявляется принятие в расчёт специфики рынка недвижимости.

Актуальноесостояние рынка недвижимости может оказывать влияние на доходы, уровень33рисков и на вероятную стоимость продажи объекта недвижимости вопределённый момент времени в будущем, то есть на основные данные, которыеиспользуются при оценке при помощи методов доходного подхода. Учитываяспецифику рынка недвижимости, возможно обоснованно корректироватьпоказатели ретроспективного периода для оценивания недвижимости припомощи методов сравнительного подхода. Кроме того, для определенияинвестиционной привлекательности недвижимости требуется учет актуальногосостояния рынка недвижимости, анализ тенденций его развития и перспектив.Рынокнедвижимостиявляетсямеханизмом,обеспечивающимвзаимодействие юридических и физических лиц для обмена имеющихся правсобственности на недвижимость на деньги, валюту или иные активы.

Рынокнедвижимости – это составная часть рынка инвестиций; он выступает в роли егореального сектора, который функционирует параллельно с сектором финансовыхвложений.Недвижимость может рассматриваться как способ размещения капитала,который будет обеспечивать его сохранность и возрастание его стоимости,получение регулярного дохода. Процесс сделок с недвижимостью содержит всеэлементы инвестиционного процесса и требует определения сроков вложения,его размера, формы и уровней рисков, с которыми он сопряжен. Размещениекапитала в недвижимость совершается на основании рыночных цен,уравновешивающие интересы продавцов и покупателей.Определение рыночной цены недвижимости допустимо при выполненииключевого условия, который заключается в анализе особенности рынканедвижимости.

Данные особенности могут оказывать влияние на доход запериод владения имуществом, уровни инвестиционных рисков, так и вероятнуюцену продажи недвижимости на определённый момент времени в будущем.Принятие в расчёт особенностей функционирования рынка недвижимости даетвозможность с полным основанием оценивать актуальное влияние главных34ценообразующих характеристик недвижимости на её стоимость по аналогам иоцениваемомуобъекту,используярыночныйподход.Инвестиционнаяпривлекательность недвижимости определяется на основе прогнозов развитиярынка недвижимости. Соответствующее знание оценщиком сектора рынкаопределенного объекта недвижимости дает ему возможность вырабатыватькритерии исследования, отбора и интерпретации сравнимости других объектовнедвижимости.1.2.3 Факторы, влияющие на экономическую оценку недвижимостиФакторы, влияющие на процесс формирования стоимости недвижимости,постоянноменяются.Следовательно,оценкастоимостинедвижимостидостоверна только на определенную дату.Теоретические модели оценки стоимости жилой недвижимости можноразделить «на те, которые объясняют внутригородскую вариацию цен на жилуюнедвижимость и на те, которые объясняют вариацию стоимости на жилье междугородами или урбанизированными территориями» [88, с.

17]. Моноцентрическаягородская модель подразумевает, что цену недвижимости можно представитьфункцией от транспортных издержек, доходов индивидов, населенностигородских территорий и ставкой арендной платы [158, 162]. Также стоимостьжилой недвижимости можно представить функцией от транспортных издержек,ставкой арендной платы, доходами, численностью населения, ставкойдисконтирования и тенденцией в изменении уровня доходов и численностинаселения[89,108].Внутригородскиеисследованияобъясняютдифференциацию цен на недвижимость различиями в социальном окружении идоступом к объектам инфраструктуры [89, 119, 143, 150, 156, 157].