Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе)

Федеральное государственное автономное образовательноеучреждение высшего образования«Национальный исследовательский университет«Высшая школа экономики»На правах рукописиЧугунов Дмитрий ЮрьевичВлияние результатов школьного образования на формированиецен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,комплексами – сфера услуг)Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наукНаучный руководитель:кандидат экономических наук И.В.

АбанкинаМосква – 2016ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ ....................................................................................... 4ГЛАВА 1 Экономический анализ влияния результатовшкольного образования на стоимость жилой недвижимости ........... 161.1 Качество и результаты образования: понятие, основныетермины, формы и виды оценки ................................................................... 161.2 Рынок недвижимости: понятие, основные термины,структура и факторы, влияющие на его экономическуюоценку .....................................................................................................................

211.2.1 Рынок недвижимости и его структура ..................................................... 211.2.2 Специфика оценочной деятельности на рынке недвижимости ............. 291.2.3 Факторы, влияющие на экономическую оценку недвижимости ........... 351.3 Исследования по оценке влияния результатов школьногообразования на стоимость жилой недвижимости и связанныес ней методологические проблемы ..............................................................

41ГЛАВА 2 Возможность применения гедонистического метода коценке влияния результатов школьного образования настоимость недвижимости в г. Москве ............................................. 592.1 Особенности применения гедонистического метода ..................... 592.2 Развитие и актуальное состояние рынка недвижимостив России и г. Москве .........................................................................................

652.1.1 Становление рынка жилой недвижимости в России .............................. 652.1.2 Развитие и характеристика современного состояния московскогорынка недвижимости........................................................................................... 672.1.3 Северо-западный административный округ г. Москвы: общаяхарактеристика и рынок недвижимости............................................................

772.3 Развитие системы независимой оценки результатов2школьного образования в России ................................................................. 82ГЛАВА 3 Экономическая оценка влияния результатов школьногообразования на стоимость жилой недвижимости ............................. 873.1 Методология эконометрического анализа влияниярезультатов образования на стоимость жилой недвижимости ..........

873.2 Данные исследования и дескриптивный анализ .............................. 923.3 Оценка влияния результатов образования на стоимостьнедвижимости в СЗАО: полученные результаты и их возможноеприменение .........................................................................................................

104ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................... 116СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................ 122ПРИЛОЖЕНИЕ .............................................................................. 1443ВВЕДЕНИЕАктуальность темы исследованияОбразование является ключевым фактором в развитии современногообщества.

Оно оказывает влияние на его социальную структуру, инновационныепроцессы и развитие экономики в целом. Доступ к школам, демонстрирующимболее высокие образовательные результаты, становится актуальным для многихсемей. В научной литературе середины 1950-х годов Чарльз Тибу выдвинулгипотезу о влиянии социального окружения и качества предоставляемых услуг,в частности, образования, на стоимость жилой недвижимости [180]. Он проверилгипотезу на данных американских городов и подтвердил, что школа являетсяважнымэлементомсоциальногоокружения,ирезультатышкольногообразования выступают статистически значимым фактором, определяющимцены на рынке жилья в городах и агломерациях (субурбии).

Даннаяпроблематика была исследована в Бостоне [99], Чикаго [121], Сан-Франциско[95], Лондоне [128], Канберре [116], Париже [125] и Ханчжоу (Китай) [186].Эмпирические проверки данной гипотезы в разных странах и городахподтвердили её правомерность и научную значимость.В отечественной науке отсутствуют эмпирические исследования и анализвклада результатов школьного образования и доступа к школам как к значимомуобщественному благу в экономическую оценку жилой недвижимости.Сложность в проведении исследований долгое время была обусловленаотсутствиемвРоссиинезависимойсистемыоценкиобразовательныхдостижений учащихся, а также тем, что на период развития рынка недвижимостив российских городах и агломерациях, которое сопровождалось резкимиколебаниями на этапе становления, можно отнести чуть более 20 лет.Сегодня в условиях относительно развитого рынка жилой недвижимости исформированной системы независимой оценки образовательных достижений4учащихсястановитсяактуальнымисследованиевзаимосвязимеждурезультатами школьного образования и ценами на недвижимость в городахРоссии.Стратегиявыбораобразованияиинвестированиявжилуюнедвижимость становятся приоритетными для семей в крупных агломерациях.Готовность населения платить за доступ к школам, демонстрирующим болеевысокие образовательные результаты, ставит перед семьями выбор покупатьжилье в территориальной доступности школы, либо нести дополнительныетранспортные и временные издержки.

Результаты образования и его доступностьдля разных социальных групп становятся предметом исследований экспертов вразных странах, а также основой для выработки адресной социальной политики.Актуальность перечисленных выше вопросов применительно к системешкольного образования и рынку жилой недвижимости в России обусловиливыбор темы, цели и задач диссертации. Данная работа может заполнитьсуществующий пробел в практике научных исследований влияния результатовшкольного образования на стоимость жилой недвижимости на примере рынканедвижимости в районах города Москва.Степень разработанности проблемыРассматривая актуальные проблемы в области экономики общественногосектора, касающиеся производства общественных благ в территориальномаспекте, возникает потребность в анализе условий, при которых каждыйиндивидуум получает общественные блага, такие как школьное образование, наподходящем ему уровне, проявляя при этом свою готовность платить за этоблаго, например, более высокую стоимость за жилье.

Механизм возникновениясогласованности в предпочтениях индивидов касательно общественных благобъясняется гипотезой, выдвинутой экономистом Чальзом Тибу, в которойделается попытка рассмотреть поведение индивидов во время выбора ими местапроживания, а также факторов, которые определяют выбор территории,закрепленной за той или иной школой.5В данной модели ключевым принципом выбора места проживанияиндивида служит возможность достигнуть оптимального соотношения междусоциальной удовлетворенностью и уровнем налогообложения. Тибу показал, чтовследствие подобного выбора определяется равновесие между предоставлениемобщественных благ согласно предпочтениям жителей, что в свою очередьприводиткобъединениюлюдейвоптимальныеобщины,имеющиесбалансированные потребности [180].Модель Тибу и её эмпирическое подтверждение фактически былипротивопоставлены выводам Пола Самуэльсона, утверждающие, что экономиканеспособна самостоятельно найти решение проблеме, связанной с эффективнымпредложением общественных благ [178].

В 1943 году Боуэн (Bowen)опубликовал работу, в которой доказал, что у потребители отсутствует интересв раскрытии своих предпочтений касательно общественных благ, потому что это,как правило, приводит к увеличению оплаты без соответствующего увеличенияуровня обеспечения данными благами [104]. Как следствие, предложениеобщественных благ по своему уровню оказывается ощутимо ниже оптимального.Но Тибу наделяет потребителей иным механизмом раскрытия своихпредпочтений, а именно мобильностью. Потребитель, совершая перемещение натерриторию, имеющую более предпочтительный ему уровень общественныхблаг, раскрывает свои предпочтения, одновременно оказываясь на своей кривойспроса благ.