Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 2

Тибу называет это «голосованием ногами». При наличиидостаточного числа разнообразных юрисдикций у каждого потребителя естьвозможность оказаться на своей кривой спроса или вблизи неё.В конце 1960-х У. Оутс (Oats) изучил влияние локальных налогов ирасходов на школьное образование на стоимость жилья [163]. Он выявил, чтовысокие налоги уменьшают стоимость жилья: разница стоимости примерноравна дисконтированной величине высоких налогов. В то же время высокиерасходы на школьное образование приблизительно в такой же степени6увеличивают стоимость недвижимости. Согласно результатам работы Оутса прирешении вопроса где поселиться потребители учитывают состояние местныхшкол, а также величину налогов.

Другими словами, покупатели осведомлены отом, что жилая недвижимость, расположенная на территории с более высокимирасходами на образование, будет стоит дороже.Б. Элликсон (B. Ellicksоn) исследовал ситуацию на территориях с высокимналогом на имущество, который используется для финансирования школ,предоставляющих качественное образование. Он пришел к выводу, чтоиндивиды с низким уровнем дохода могли бы переселяться на территории сболее высокими налогами, покупать отвечающую их потребностям жилуюнедвижимость в ограниченном объеме и пользоваться услугами качественныхшкол по цене, не превышающей их издержек [124].

Главный вывод Элликсоназаключался в том, что часть цены, которую индивиды платят за возможностьпользования школами, предоставляющими качественное образование, являетсяэффектом капитализации. Наличие эффекта капитализации свидетельствует отом, что для предельного потребителя цена спроса на благо выше издержек егопроизводства. Данный факт можно расценивать как свидетельство избыточногоспроса на услуги школ, предоставляющих более качественное образование.Когдаобщественныеуслугиижилаянедвижимостьявляютсявзаимодополняющими благами, «проблема безбилетника» не возникает. В этомслучае стратификация индивидов по признаку спроса на общественные благапроисходит на добровольной основе.На основе модели, используемой для описания предельного случая, Б.Хэмилтон [141] отметил, что «проблема безбилетника» может быть исключенапри помощи тщательно продуманного районирования и контроля за новымстроительством.

Тем не менее, в модели Хэмилтона возникают дветеоретические проблемы [141]. Во-первых, как предполагается, производствообщественных благ осуществляется с постоянной отдачей относительно7размеров территорий (а не согласно U-образной форме кривой средних издержекЧ.Тибу).Во-вторых,ничегонепрепятствуетсозданиюновыхадминистративных образований.

В результате стратификация территорийпроисходит согласно спросу на общественные услуги, средние издержкипредоставления которых равны размеру собираемых налогов. В мегаполисеимеется большое число различных территорий, в каждой из которыхпроизводство общественных благ происходит при некоторых средних, равнымпредельным, издержкам. Таким образом, жители мегаполиса при потребленииобщественных благ имеют такие же, по сути, бюджетные ограничения, как вситуации, когда обращение местных общественных услуг происходит наоткрытом рынке.Для российских городов не проводилось исследований влияния доступа кобщественным благам на мобильность населения и покупку жилья. Тем не менее,спрос на школы, демонстрирующие высокие образовательные результаты, былзафиксирован в исследованиях, посвященных анализу эффективности ирезультативности образования (М.

Л. Агранович [8], В. А. Болотов [15], И. Д.Фрумин[85]).Изменениявдоступностишкольногообразованияиформирование сетевого взаимодействия изучались в работах по вопросамуправления образованием (Т.В. Абанкина [4], Е. Н. Соболева [65]); проблемрегиональной дифференциации образования (И. В. Абанкина [2], Е. М.Авраамова [7], Н. В. Зубаревич [23], М.

М. Мусарский [41], А. Ю. Скопин [64],И. В. Стародубровская [69]); социальной политики и качеству общественныхблаг (В. Е. Гимпельсон [17], Р. И. Капелюшников [24], М. Г. Колосницына [28],Я. И. Кузьминов [35], М. И. Левин [36], А. Я. Рубинштейн [53, 54], С. В. Шишкин[56, 57], Л. И.

Якобсон [91, 92]).Анализу рынка недвижимости в Российской Федерации посвященыисследования Н.Б. Косаревой [31, 32], А.С. Пузанова [50], А.А. Туманова [31], Т.Полиди [32]; в работах Л.М. Дворецкого [20], Я.Р. Магнус и A.A. Пересецкого8[38] были применены методы гедонистического определения цены дляэкономической оценки стоимости недвижимости в г. Москве.Эмпирические оценки влияния результатов школьного образования,предоставляемого в близлежащих школах, на стоимость жилой недвижимостипри помощи моделей ценообразования представлены в работах И.

Давыдов и А.Лейх [116] (для Австралии), Р. Чешир, С. Шеппард [110], С. Гиббонс и С. Мэшин[128, 129], Л. Розенталь [176] (для Великобритании), П. Байер и др. [95], С. Блэк[99], Т. А. Доунс и Дж. Е. Забель [121], Дж. Кейн [147], Д. Стэйгер и С. Рейг [147],Р. Рибэк [171], Д. Веймер и М. Волкофф [186], (для США), Г. Фак и Дж. Гренет[125] (для Франции), Х. Вэн [187] (для Китая).В государствах с развитой рыночной экономикой разработан ряд методованализа и оценивания недвижимости, которые оправдали себя обоснованиямиизменений регулирования в этой сфере, а также подробно описанырациональные подходы к практическому использованию метода по оценкивлияния результатов школьного образования на рыночную стоимость жилья.Тем не менее, данные методы не могут быть напрямую заимствованы дляприменения в российских городах.

В силу специфики российской системыобразования существующий подход требует пересмотра и адаптации.Цель и задачи диссертационного исследованияЦель диссертации состоит в том, чтобы проанализировать влияниерезультатовшкольногообразованиянарыночнуюстоимостьжилойнедвижимости в районах г. Москвы, используя количественные методы оценки.Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:1. Выбор и обоснование показателя, отражающего результатышкольного образования в разрезе школ в районах Москвы, который влияет наповедение семей при покупке жилой недвижимости;2. Формированиеинформационнойбазыпоисследуемымгосударственным школам в Москве и территориально закрепленным за ними9домам; сбор информации по запросам на продажу жилой недвижимости с учетомсостава семьи;3. Обзор и анализ методов оценки влияния результатов школьногообразования на рыночную стоимость жилой недвижимости;4.

Выбор и адаптация инструментария оценки влияния результатовшкольного образования на рыночную стоимость жилой недвижимости,адекватного для российских условий;5. Эмпирическоеисследованиевлияниярезультатовшкольногообразования на рыночную стоимость жилой недвижимости и его количественнаяоценка в районах Москвы в условиях введения территориальной закрепленностижилых домов за определенными школами, демонстрирующими разныеобразовательные результаты;6.

Анализ полученных результатов и проверка гипотезы о готовностисемей платить более высокую цену за жилье, расположенное в радиуседоступности школ с более высокими результатами ЕГЭ;7. Интерпретация полученных результатов для обоснования политикитерриториальной закрепленности школ в заданных радиусах доступности.Объектомдиссертационногоисследованияявляютсяпроцессыценообразование на жилую недвижимость в условиях территориальнойзакрепленности предоставления школьного образования на примере Северозападного административного округа г.

Москвы.Предметом диссертационного исследования является оценка влияниярезультатов школьного образования, предоставляемого в государственныхобщеобразовательных школах, на рыночную стоимость жилой недвижимости вусловиях территориальной закрепленности доступа к школам.Гипотеза исследования состоит в том, что в условиях ограниченностидоступа к школам, демонстрирующим различные образовательные результаты,10семьи готовы платить более высокую цену за жилье, расположенное в пределахтерриториальной доступности школ в соответствии с их предпочтениями.Методология и методика исследованияТеоретической основой послужили работы Чарльза Тибу о доступностиобщественных благ, в частности образования, и готовности потребителейплатить более высокую цену за жилье, расположенное в заданном радиуседоступности до школ, ученики которых демонстрируют более высокиерезультаты на итоговых испытаниях.

В рамках диссертационного исследованиядляоценкивлияния результатов школьногообразованиянапроцессформирования цен на жилье в мегаполисе были собраны данные о баллахЕдиного государственного экзамена по двум обязательным предметам (русскомуязыку и математике) за три года по каждой школе административного округа г.Москвы, входящего в исследование. Выявлены жилые дома, закрепленные закаждой школой, и собрана информация о сделках и предлагаемых ценах. Вдиссертации была применена регрессионная модель с фиксированнымитерриториальными эффектами и адаптирован инструментарий, основанный нагедонистическойфункциицены,позволяющийвыявлятьпредпочтенияпотребителей. Эмпирической оценке была подвергнута гипотеза о том, чтопокупатели недвижимости готовы платить более высокую цену за жилье,обеспечивающее их доступом к школе, предоставляющей более высокиеобразовательные результаты (на 1 стандартное отклонение, равное 7 тестовымбаллам ЕГЭ).Информационная база исследованияИсследование опирается на аналитические обзоры ведущих риэлтерскихорганизаций (в том числе «irn.ru – Индикаторы рынка недвижимости», «TroikaEstate», компания «Конти») о состоянии рынка недвижимости России и городаМосквы.11База данных исследования содержит информацию о школах Северозападного административного округа г.