Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 7

Списокобъясняющих факторов можно дополнить градостроительным зонированием, то35есть зонированием территорий по похожим признакам, например, регламенты вградостроительстве [145, 168, 169].Среди теоретических моделей междугородней дифференциации цен нажилую недвижимость есть модели, отмечающие значительное влияниеизменения такого специфического фактора, как изменение местного климата [89,137]. Также отмечается влияние изменения уровня загрязнения окружающейсреды и других факторов социального окружения [89, 172, 175].

В то же самоевремя результаты эмпирических исследований отмечают влияние такихфакторов, как уровень преступности, доступность мест для отдыха иразвлечений, а также характеристики демографических процессов [89, 96, 100,101, 167, 170].Некоторые работы, которые исследовали дифференциацию цен на жилуюнедвижимость между городами или урбанизированными территориями,находящимися под одной юрисдикцией, использовали модель спроса ипредложения на жилую недвижимость. Таким образом, в одном исследованииполучилось объяснить до 58 процентов дифференциации цен на недвижимостьмежду 54 агломерациями Соединенных Штатов Америки, но значимыми былитолько три фактора: доля молодых одиноких жителей, цена фермерской земли ичисло муниципальных образований [165].

В последующих двух исследованиях,которые были проведены на данных для 94 агломераций Соединенных Штатов[153, 154], было обнаружено бoльшее соответствие теоретической моделидействительности. В этих работах получилось объяснить до 84 процентавариаций в ценах на жилую недвижимость. При этом среди наиболее значимыхпеременных оказалась стоимость строительства, стоимость фермерскихземельных участков, местный климат, доля домохозяйств с высоким уровнемдохода. Также в этих исследованиях было обнаружено, что влияние такихфакторов,какуровеньпреступности,36экологическийфактор(уровеньзагрязнения окружающей среды), численность населения, плотность расселенияи изменение в численности населения незначительно.Большое число эмпирических исследований соотносит вариацию встоимости жилой недвижимости с доступностью местных общественных благ иналоговой ставкой. В некоторых работах [163, 173] была обнаруженаположительная связь между уровнем государственного финансирования школ истоимостью жилой недвижимости и отрицательная связь между налоговойставкой и стоимостью.

Тем не менее, подход, который был использован в этихисследованиях, был подвергнут критике, главным аргументом которой быланеобходимостьпредставленияценынажилуюнедвижимостьвлогарифмической, а не в линейной форме [182]. Также было отмеченанеобходимость учета эндогенности при проведении экономической оценкистоимости жилья. Было отмечено, что эффективная ставка налога на имуществоэндогенна, так как её расчет производится как отношение налога на ценуимущества.В теории экономики недвижимости принято объединять факторы, которыеопределяют стоимость жилой недвижимости, в четыре характерные группы:физические, социальные, экономические и административные (Таблица 1.1).Наиболее значимыми являются земля, климат, здания и сооружения,наличие коммунальных объектов, тенденция в изменении численностинаселения, размер домохозяйства, уровень жизни, занятость, тенденция кизменению уровня дохода, ставка арендной платы, рост или сокращениерасходов на строительство.Опыт проведения исследований во многих странах свидетельствует, что «кнаиболее значимым факторам, которые оказывают влияние на цену жилья,можно отнести транспортные издержки, населенность городских территорий иставку арендной платы» [88, с.

92]. Помимо этого на стоимость жилойнедвижимости влияют доходы и численность населения, а также тенденция к37изменению уровня доходов и численности населения [108]. Исследования такжеобъясняют различия в стоимости недвижимости различиями в социальномокружении и доступом к объектам инфраструктуры [119, 143, 150, 156, 157].Таблица 1.1  Факторы, влияющие на стоимость недвижимости по типамФизическиеместоположение:- климат,- топография,ресурсы,- грунты,- почва;отношение к бизнесцентру, жилымтерриториям,автомобильной ижелезной дороге;состояниеавтомобильных идругих дорог;характеристикиучастка:- форма,- размеры,- благоустройство,подъезды,- площадь,топография,- общий вид,- привлекательность;характеристикизданий и сооружений:- год, тип, качествопостройки;- количество;- планировка, стильконструкции.СоциальныеЭкономическиебазовыепотребности впокупке земли,недвижимости,предприятий(малых и больших,недорогих идорогих), вариантепользования землей;базовыепотребности вкоммуникациях сокружающимилюдьми, отношениек соседям и ихимуществу, чувствособственности;тенденцияизмененийчисленностинаселения, размеровсемей, омоложениеили старение;тенденцияизменений уровняобразования,уровнейпреступности;стиль и уровнижизни.38общее состояниеэкономики в мире, встране, регионе;финансовоесостояние местныхпредприятий;факторы спроса:- уровни занятости,- платежеспособность,- размер зарплаты идоходов,- наличиеисточниковфинансирования,- ставка %,- ставки аренднойплаты,- расходы приформированиипродаж;факторыпредложения:- налоги;- площадь земли напродажу:количествообъектов, котороевыставлены напродажу.Административныефинансовая и налоговаяполитика;предоставлениеразличных льгот;контроль пользованияземлей, ставки аренднойплаты;зонирование:- ограничительное- запретительное,- либеральное;строительные правила инормы: либеральные илиограничительные;услуги городских служб:- благоустройство- дороги,- общественныйтранспорт,- инженерноеоборудование,- охрана здоровья ибезопасность,- школы,- противопожарнаяслужбаТеоретические модели дифференциаций стоимости жилья включают те,которые выделяют существенное влияние изменений некоторых специфическихфакторов, таких как изменение местного климата [137], изменение уровнязагрязнения окружающей среды и других факторов социального окружения [172;175].

Между тем в эмпирических исследованиях анализируется влияние такихфакторов как уровень преступности (криминогенный фактор), доступность мест(учреждений) для отдыха и развлечений, характеристики демографическихпроцессов [96, 100, 101, 167, 170].Для объяснения различий в цене жилой недвижимости в российскихгородах применяются стандартные характеристики недвижимости (от площадипомещения, этажа, наличия балкона в квартире и лифта в доме, типа постройки– до расстояния до центра города или муниципального образования) [38].Результаты исследований свидетельствуют, что на стоимость жилья влияетудаленность от автобусных остановок и/или станций метро [88].

Отдельноевнимание при экономической оценке жилья отводится экологическим факторам,в том числе наличию зеленых насаждений, уровню загрязнения воздуха,радиационномузагрязнению,уровнюшума.Результатыэмпирическихисследований свидетельствуют о том, что цена квартир в районах с плохойэкологической обстановкой (грязным воздухом) значительно ниже тех, которыерасположены в экологически чистых районах [20].В Таблице 1.2 приведено резюме влияния факторов на цену жилойнедвижимости, составленное в ходе обзора российской и зарубежнойлитературы.39Таблица 1.2  Влияние факторов на стоимость жилой недвижимостизависимая переменная – стоимость жилой недвижимостиконтрольные переменные:1) Характеристики жилья:площадь помещениярасстояние до центра города или мун.

образованияпервый этажпоследний этажналичие лифтаналичие балкона2) Характеристики социального окружения:рост численности населениявысокая плотность расселениязагрязнение окружающей средывысокий уровень доходов домохозяйствдоступность мест для отдыха и развлеченийместный климатвысокая стоимость фермерских земельных участковцена строительствауровни преступностивысокая населенностьбольшая численность населениятранспортные издержкивысокая ставка арендной платы3) Характеристики общеобразовательных школ:образовательные достижения по математикеобразовательные достижения по чтениюудаленность школы40направленностьвлияния переменных+–––++–/0–/0–/0+++++–/0––/0+–++–1.3 И ССЛЕДОВАНИЯПО ОЦЕНКЕ ВЛИЯНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ШКОЛЬНОГООБРАЗОВАНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И СВЯЗАННЫЕС НЕЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫКак уже было отмечено ранее, образование является одним из наиболеезначимых факторов развития современного общества.

Доступ к школам,демонстрирующим высокие образовательные результаты, актуален сегодня длямногих семей. Первым в научной литературе выдвинул гипотезу о влияниисоциального окружения и качества предоставляемых услуг на стоимость жилойнедвижимости и проверил её на данных американский экономист и географЧарльз Тибу [180]. Так как школа является важным элементом социальногоокружения, то результаты предоставляемого в ней образования являютсязначимым фактором, определяющим цены на рынке жилой недвижимости врайонах города или больших агломераций.Описанная в работе «Чистая теория местных расходов» (англ. “A РureТheory of Local Еxpenditures”) модель Тибу предполагает, что покупателинедвижимости выбирают местное сообщество, основываясь на том, какоесообщество лучше подходит их предпочтениям касательно качества локальныхобщественных благ, которые включают школы, парки и другие удобства.

Болеетого, эти индивиды переместятся в те местные сообщества, администрациякоторых лучшим образом удовлетворяет их запросам, что в результате будетспособствовать самоотбору, делая сообщества однородными в области спросаиндивидов на локальные общественные блага [180].Позже в работе Розена [174] была сформулирована концепциягедонических цен для рынка жилья.

Работа Ланкастера [148] содержит описаниеэкономической теории, на которой основан метод гедонических цен. Естьоснования считать, что эту концепцию разработал намного раньше в 1922 г. всвоей работе Хаас [132] для рынка недвижимости в штате Миннесота США,411916–1919 гг., и позднее она получила развитие в исследованиях Гриличес (1961г.) [131] для автомобильного рынка и Чоу (1967 г.) [112] для рынка ПК вСоединенных Штатах.Следует также отметить несколько важных работ, применяющихгедонистический подход к оценке недвижимости в США. Наиболее известнымиявляются работа команды М. Бэйли (1963 г.) [94] в Сент-Луисе, 1937–1959 гг.;работа А.