Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 9

Поэтому наиболее популярным в работах являетсявторой подход с применением для оценки качества школ тестовых баллов [99,102, 110, 136, 138].Довольно часто в исследованиях используются не сами тестовые баллыучеников, а индексы, построенные на основе этих баллов [116, 125]. Как правило,индексы стандартизируют, деля значение среднего тестового балла для каждойшколы на соответствующее среднеквадратичное отклонение по выборке. Такимобразом,тестовыйбаллкаждойшколыстановитсяколичествомсреднеквадратических отклонений балла по выборке.Помимо проблемы оценки качества и результативности школ имеется рядпроблем по определению школьных округов. Далеко не везде есть жесткаятерриториальная привязка школ к домам.

Более того, часто границыадминистративного деления территорий не совпадают с границами школьныхокругов. Исследователи либо не вдаются в подробности их методикиопределения школьных округов, либо не приводят определения школьномуокругу, используемому в работе. Авторы некоторых работ применяют подход«близлежащих школ», то есть в регрессионное уравнение они включаютхарактеристики школ, находящихся ближе других к жилой недвижимости [110].Результаты исследования В.

Богарта и Б. Кромвеля [103] свидетельствуют о том,что образовательные результаты, демонстрируемые близлежащими школами,значительно влияют на цену недвижимости в районах города.При обсуждении типов и видов школ, включаемых в анализ, мнениеисследователей кардинально расходится. Одни говорят о незначительномэффекте на цену со стороны школ, реализующих общеобразовательнуюпрограмму старшей ступени (англ. high schools), и значительном со стороныначальных школ [185]. Другие исследователи, напротив, утверждают, что48влияние на стоимость жилья образовательных результатов средних школзначительнобольше,чемвлияниеначальных[110].Третьягруппаисследователей настаивает на анализе совокупного влияния образовательныхрезультатов школ различных ступеней образования [111].Появляется ряд и других проблем, которые связаны с особенностьюприменения гедонического метода для оценки влияния социального окруженияна цену жилой недвижимости.

К примеру, бывает достаточно тяжело отделитьэффект влияния образовательных результатов, демонстрируемых школами, изобщего влияния социального окружения на стоимость жилья. Многимиисследователями отмечается линейная зависимость (корреляция) междусоциально-экономическимихарактеристикамисоциальногоокружения(например, расовый состав, вероисповедание, уровень доходов домохозяйств) иобразовательными результатами в местной школе [98, 111, 134].Оценкой влияния результатов школьного образования на стоимость жильяисследователи в зарубежных странах занимаются уже не одно десятилетие. ВТаблице 1.3 приводятся результаты выборочных исследований, которые былипроведены в Австралии, Великобритании, Китае, Соединенных Штатах Америкии во Франции.

Для сопоставимости результатов данных исследований величинавлияния результатов школьного образования на стоимость недвижимостиприведена в общем показателе – в процентном влиянии улучшения на односреднеквадратичное отклонение в результатах образования на стоимость жилья.В целом, оценки влияния результатов образования для Великобритании меньшедля средних школ (0,05 и 2 процента); в то время как оценки для начальных школколеблются от 2,1 до 10 процентов (медианное значение составляет 4 процент).Оценки для Соединенных Штатов колеблются от 1 до 14 процентов; среднеезначение составляет 5 процентов.

В Австралии вклад результатов школьногообразования оценивается в 3,5 процента дифференциации цен на жилую49недвижимость, во Франции – от 1,4 до 2,4 процентов, а в Китае – от 2,0 до 5,4процентов.Таблица 1.3  Список исследований влияния результатов школьногообразования на стоимость жилой недвижимости.Эффект выражен влиянием одного стандартного отклонения в результатахшкольного образования на стоимость жилой недвижимости.РаботаГеографияисследованияВыборкаDavidоffand Lеigh(2007)‘Hоw MuchDo PubliсSchооlsReаllyCоst?EstimаtingtheRelаtionshipBetwееnHousеPricеs andSchооlQuаlity’[116]Австралийская столичнаятерритория(АСТ) 4СредниегосударственныешколыАСТНаселение:357 тыс.

чел.Плотность:151,49чел./кв. кмПлощадь:2358 кв км.Количествонаблюдений –580домовПривязкашкол кдомамАвстралияЕсть,нежесткая.Можносменитьшколу, еслиесть места.ИзмерительрезультатовобразованияПолугодовыетестовыебаллы 12классовМодельГедонистиче 3,5 %ская функцияцен. Оценкастоимостигрупп жилыхдомов,находящихсяпо разныестороны отграницшкольныхокругов врадиусе 600м. Школызакрепленыза домами.Контрольграницшкольныхокругов.ОценкапараметровМНК.Территория в составе Австралийского союза, включающая город Канберру, а такженебольшую сельскохозяйственную зону и Национальный парк Намаджи.450Результат(эффект)Продолжение таблицы 1.3РаботаChеshireandShеppard(2002)‘Cаpitalizing the Vаlueof FrееSchооls:The Impаctof LаndSupplyCоnstraints'[110]ГеографияисследованияВыборкаг.

Рединг,АнглияНачальные исредниешколы г.Рединга(Англия)Площадь: 61кв. кмНаселение:143 тыс.человекПлотность:3542 чел./кв.кмКоличествонаблюдений –490домовПривязкаИзмерительшкол крезультатовдомамобразованияВеликобританияЕсть,Дляжесткая. По начальныхразрешению школ: доляорганов11-летнихвластиучащихся,можносдавшихсменитьстандартизиршколуованноеитоговоетестирование2-й ступениобучения вшколе (3-6классы)(усредненноезначение длятестов поматематике,английскомуязыку иестествознанию)Для среднихшкол: Доля15-летнихучащихся,имеющих ваттестате осреднемобразованиипо 5-ти иболеепредметамоценки нениже «C».51МодельРезультат(эффект)ПреобразованнаяметодомБокса-Коксалинейнаягедонистическая функцияцен.Школызакрепленыза домами.Контрольсоциальноэкономическиххарактеристик районов.ОценкапараметровМНК.Начальные (2.1 %),средниешколы(0.05%)Продолжение таблицы 1.3РаботаГеографияисследованияВыборкаGibbonsandMachin(2003)‘ValuingEnglishprimaryschools’[129]АнглияНачальныешколыАнглииGibbonsandMachin(2006)‘Paying forPrimarySchools:AdmissionConstraints,SchoolPopularityorCongestion?’ [128]г.

ЛондонПлощадь:133 396 кв.кмНаселение:53 млн.человекПлотность:396 чел./кв.кмПлощадь:1,572 кв. кмНаселение:8,6 млн.человекПлотность:5218 чел./кв.кмКоличествонаблюдений –8067домовНачальные исредниешколы вбольшомЛондонеКоличествонаблюдений –21065домовПривязкашкол кдомамЕсть,жесткая. ПоразрешениюоргановвластиможносменитьшколуЕсть,жесткая. Поразрешениюоргановвластиможносменитьшколу52ИзмерительрезультатовобразованияДоля 11летнихучащихся,сдавшихстандартизированноеитоговоетестирование2-й ступениобучения вшколе (3-6классы)(усредненноезначение длятестов поматематике,английскомуязыку иестествознанию)Доля 11летнихучащихся,сдавшихстандартизированноеитоговоетестирование2-й ступениобучения вшколе (3-6классы)(усредненноезначение длятестов поматематике,английскомуязыку иестествознанию)МодельРезультат(эффект)Гедонистиче от 3% доская функция 10%цен.Школызакрепленыза домами.ОценкапараметровлогарифмическойрегрессииМНК (i) сконтролемтерриторий,(ii) сконтролемграницшкольныхокругов.Гедонистиче 4%ская функцияцен.Школызакрепленыза домами.Контрольтерриторий.ОценкапараметровлогарифмическойрегрессииМНК (i) сконтролемтерриторий/округов, (ii) сконтролемграницшкольныхокругов.Продолжение таблицы 1.3РаботаГеографияВыборкаисследованияRosenthal(2003) ‘TheVаluе ofSecоndarySchооlQuаlity’[176]АнглияBayer,Ferreira &McMillan(2003) ‘AUnifiеdFramеworkforMеasuringPrеferencesfor SchооlsandNеighborhoods’ [95]Площадь:Средниешколы вАнглии133 396 кв.кмНаселение:53 млн.человекПлотность:396 чел./кв.кмКоличествонаблюдений –150 тыс.домов(3000школ)Прибрежные районы г.СанФранцискоШколышести(всего11)прибрежныхрайоновСанФранцискоПлощадь:600,6 кв.

кмНаселение:843 329человекПлотность:1357 чел./кв.кмПривязкашкол кдомамЕсть,нежесткая.СШАЕсть,жесткаяКоличествонаблюдений – 27тыс.домов53ИзмерительрезультатовобразованияДоля 15летнихучащихся,имеющих ваттестате осреднемобразованиипо 5-ти иболеепредметамоценки нениже «C».МодельРезультат(эффект)Средниетестовыебаллы поматематике,литературе иписьму 4, 8 и10-х классовГедонистиче 2.4%ская функцияцен. Оценкастоимостидомов,находящихсянарасстоянии0,25 мили отграницышкольногоокруга(контрольграниц)вместе и безконтролясоциальнодемографическиххарактеристик.

ОценкапараметровМНК.Школызакрепленыза домами.Гедонистиче 2%ская функцияцен. Оценкавлиянияближайшейгосударственной школына стоимостьдомов. МНКидвушаговыйМНК.Продолжение таблицы 1.3РаботаГеографияисследованияВыборкаBlаck(1999) ‘DоВеttеrSсhооlsМаttеr?РаrеntаlVаluаtiоn оfЕlеmеntаrуЕduсаtiоn’[99]Округа штатаМассачусетс(пригород г.БостонаНачальныешколыокруговштатаМассачусетс1) МидлсексПлощадь: 2,196кв.

кмНаселение: 1.6млн человек2) ЭссексПлощадь: 2,147кв. кмНаселение: 762,5тыс. человекDоwnesand Zаbel(2002) ‘Theimpаct ofschооlcharаcteristics on hоusepricеs:Chicаgo1987–1991’[121]Привязкашкол кдомамЕсть,жесткаяКоличествонаблюдений – 10тыс.домов3) НорфолкПлощадь: 1,150кв. кмНаселение: 687,8тыс. человекСредние Есть,г. ЧикагошколыжесткаяПлощадь: 606,1Чикагокв. кмНаселение: 2 718 Количес782 человектвоПлотность: 4 450 наблюдечеловек/кв.