Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 5

В действительности это происходит при23помощи экономической и правовой регуляции, а также инфраструктурногообеспечения деятельности на рынке недвижимости (от учета недвижимости,регистрации прав на неё, а также сделок с ней до нотариата, лицензированияпроф. деятельности, арбитража и судебного контроля, антимонопольных мер,правового и функционального зонирования территорий).Регулирующими государственными органами рынка недвижимостиявляются:- Федеральное бюро тех.

инвентаризации, Ростехинвентаризация –«федеральная государственная организация, аккредитованная для проведенияработ связанных с техническим учетом и инвентаризацией на всей территорииРоссийской Федерации» [61].- Управление Федеральной службы гос. регистрации, кадастра икартографии (Росреестр) – федеральный орган исполнительной власти, вфункции которого входит «организация единой системы государственногокадастрового учета недвижимости, гос. регистрация прав на недвижимость исделок с ней, а также инфраструктуры пространственных данных России» [59].- Нотариальные конторы. Нотариусы на рынке жилья занимаютсяудостоверениемимущественныхсделок,выдачейсвидетельствправсобственности на долю общего имущества супругов, наложением и снятиемзапретаотчужденияимущества,свидетельствомдостоверностикопиидокументов и записей в них, аудентичности подписей на различных документах,корректности переводов текстов с одного на другой язык, удостоверением фактанахождения человека в живых, тождественности гражданина с личностью,изображенной на фотографии, времени предъявления документов, передачейзаявлений физ.

и юр. лиц другим физ. и юр. лицам, принятием денег и ценныхбумаг в депозит, выдачей свидетельств о праве на наследство и принятием мер кзащите наследного имущества, удостоверением доверенности, а также оказанием24физ. и юр. лицам содействия в защите их законных интересов и в реализацииправ, разъяснением их прав и обязанностей [62].- Налоговые инспекции – органы исполнительной власти, основныефункции которых заключаются во взимании земельного налога и налога наимущество, взимании налога на доходы, возникающие при продаже или сдаче варенду объектов недвижимости, во взимании налога с юр.

лиц и частныхпредпринимателей, которые на рынке недвижимости оказывают посредническиефункции и осуществляют реставрацию, реконструкцию и строительство.- Жилищные инспекции – органы государственной и муниципальнойвласти, основной функцией на рынке недвижимости которых являетсяреализация гос. контроля по содержанию жилфонда и качеству коммунальныхуслуг, предоставляемых жителям [86]. При этом, несмотря на формусобственности, проверке подвергаются все жилые дома.- Арбитражные суды, организации Министерства юстиции РоссийскойФедерации, прочие органы гос. власти в регионах России и муниципальныеорганы.Посредники рынка недвижимости, способствующие функционированиюрыночной инфраструктуры. Основной мотив их деятельности заключается вполучении доходов на договорной основе с сторонами (физ.

и юр. лицами),которые самостоятельно не способны эффективно и с минимальным рискомсовершитьнеобходимыеоперациинарынкежилойнедвижимости. Посредниками рынка недвижимости являются:- Риэлтерские компании – организации, функции которых заключаются вминимизации общих расходов и рисков во время совершения сделок на рынкенедвижимости.Риэлтерскиекомпанииоказываютконсультативно-посреднические услуги во время совершения сделок по купле-продаже, обмену,дарению, сдаче в аренду жилой и нежилой недвижимости.25- Агентства независимой оценки – организации, которые занимаютсяопределением рыночной стоимости прав собственности или иных предметныхправ, в том числе прав аренды, касательно оцениваемых объектов недвижимости.Необходимость имущественной оценки возникает в ситуациях кредитования(когда объекты недвижимости выступают залогом), страхования объектовнедвижимости, вступления в наследственное право (помогают решитьимущественные споры, совершить сделки по купле-продаже недвижимости).- Страховые компании – организации, которые на первичном рынкенедвижимости занимаются страхованием денежных рисков в долевомстроительстве,страхованиемпризаключениидоговоровипотечногокредитования (могут быть застрахованы жизнь, трудоспособность и здоровьезаемщика, сам объект недвижимости, ответственность заемщика); а навторичном – страхованием титула собственности, страхованием при заключениидоговоров ипотечного кредитования, а также страхованием от причиненияущерба (пожар, протечки, повреждения, незаконные действия третьих лиц).- Банки – финансовые организации, предоставляющие ипотечныекредиты для покупки объектов жилой недвижимости.

Банки принимают участиево взаиморасчетах между игроками рынка.- Регистраторы – организации, которые занимаются регистрацией правана недвижимость, юридическим сопровождением сделок с недвижимымимуществом, составлением договоров на приобретение или отчуждениеобъектовнедвижимости,проведениемюридическихконсультаций,юридической экспертизой устанавливающих права документов.- Маркетинговые компании, рекламные агентства.Рынок недвижимости по своей структуре неоднороден. При помощиразнообразных признаков внутри рынка можно отметить несколько егосегментов, каждый из которых характеризуется определенной модельюповедения. Относительно целей покупки рынок недвижимости делится на26потребительский и инвестиционный сегменты.

Целью покупки жилья напотребительском сегменте служит изменение характеристик потребительскоговыбора, которое сопровождает улучшение, а порой и ухудшение жилищныхусловий. Жилая недвижимость, покупаемая в потребительских целях, призванаприносить пользу его обладателю. Для инвестиционного сегмента характернорассматривать жилье как актив, который способен давать прибыль при продажеили ренту в случае сдачи его в аренду.Рынок жилой недвижимости также имеет первичный и вторичныйсегменты. Первичным рынком недвижимости является тот фрагмент рынкажилой недвижимости, где выставленные на продажу объекты еще неэксплуатировались по назначению, и право собственности на эти объекты еще незарегистрированы в уполномоченных государственных органах.

Такие объектымогут быть представлены частными жилыми домами или квартирами в домах,которые еще строятся или были недавно сданы в эксплуатацию. После того какобъекты жилой недвижимости сдаются в эксплуатацию застройщик оформляетправо собственности на них. После получения свидетельств гос. регистрацииправ на собственность данные объекты являются предметом сделок уже всегменте вторичного рынка жилой недвижимости. Вторичным рынком жильяявляется оставшаяся часть рынка недвижимости.

На нем представлены объектыжилой недвижимости с «историей», то есть те объекты, которые уже имелисобственников.В первичном сегменте рынка жилой недвижимости предложениепредставляют следующие типы многоквартирных жилых домов:а) Панельные – жилые строения, возводимые из блоков; квартиры в такихстроениях характеризуются стандартной планировкой и невысокими потолками;б) Монолитные – жилые строения, которые возводятся посредствомзалива бетона в опалубку; квартиры в монолитных домах характеризуютсяровными стенами, потолками и полами; выполнение перепланировки почти27невозможно; такие дома строят в основном по индивидуальным проектам;конструкция таких строений более устойчивая и прочная;в) Монолитно-кирпичные – жилые строения, которые имеют каркас изжелезобетона, а по наружной стороне отделаны кирпичом.

Данный тип домовотличается продолжительными сроками эксплуатации – более ста лет,относительно коротким сроком возведения. Квартиры имеют свободнуюпланировку и высокие потолки.г) Кирпичные – жилые строения, которые по стоимости используемыхматериалов при строительстве являются наиболее дорогими. Квартиры данноготипа домов имеют хорошую тепло- и звукоизоляцию, высокие потолки, удобнуюпланировку и возможность перепланировки;д) Каркасно-блочные – жилые строения, возводимые из специальногокаркаса с встраиваемыми блоками, состоящими из разнообразных строительныхматериалов.

Квартиры данного типа домов имеют нестандартную планировку,«дышащие» стены, которые редко деформируются, меняют форму и трескаются;е) Блочные – жилые строения, при возведении которых используютсяшлакобетонныеикерамзитобетонныеблоки,скрепляемыецементнымраствором, с облегченными железобетонными плитами. Данный тип домовотличается низкой стоимостью строительства, а квартиры – отсутствиемвозможности для перепланировки и низкой звукоизоляцией.На первичном рынке жилой недвижимости предложение в малоэтажномстроительстве представляют дома, которые возводятся по традиционнымтехнологиям (с использованием деревянной рубки, оцилиндрованного бревна,клееного бруса, кирпича) и с использованием современных технологий (откаркасного и монолитного домостроения, применяющего несъемную опалубку,до технологии теплоэффективных блоков).28На вторичном рынке жилой недвижимости предложение представляют восновном многоквартирные жилые дома, которые можно объединить в четыреусловные категории [91]:1.

Престижные: представлены современными кирпичными домами,построенным по индивидуальным проектам, и «сталинскими» домами,расположенными в историческом центре, квартиры в которых имеют высокиепотолки);2. Массовые:представленысовременнымиблочными,атакжепанельными домами (по девять, десять, двенадцать, четырнадцать и семнадцатьэтажей), расположенными в разных районах г. Москвы;3. Пятиэтажки старого жилфонда: представлены панельными, блочнымии кирпичными домами, в которых отсутствует лифт и мусоропровод;4. Элитныесовременнымидомажилымисулучшеннойстроениямиспланировкой:представленыуникальнымиархитектурно-художественными решениями.Следует отметить, что в зависимости от задачи проводимого исследованиясегментацию рынка жилой недвижимости можно производить по различнымпризнакам.

Такими признаками могут выступать цели покупки жилойнедвижимости, первичность или вторичность выхода объекта недвижимости нарынок, особенности введения жилой недвижимости в эксплуатацию ирегистрации права собственности, а также технологии строительства иматериалы стен.1.2.2 Специфика оценочной деятельности на рынке недвижимостиОценочная деятельность предоставляет информационную основу дляпринятия важных управленческих решений, способствует структурномупреобразованию экономики, запуску инвестиционных процессов, развитию29конкурентной рыночной среды.