Диссертация (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 8

Витте в 1979 г. [187], основанная на теории, развитой в работе Розена(1974 г.) [174], в штате Северная Каролина; работа Милтона и др. (1984 г.) [160]в штате Флорида; и работа Миллса и Сименаура [159] в нескольких штатах США(для периода 1986–1992 гг.) Среди работ по европейской недвижимости следуетотметить работу команды Бендера [97] в Женеве, 1978–1992 гг.; работу Лансинкаи Тхиссена [149] в Голландии, 1970–1988 гг.; работу команды Маурера [155] вПариже, 1990–1999 гг.; и работу Вербека [183] в Москве для 1994 г.

и 1996 г.Гедонистический метод способен выявить кривую спроса на разные блага,включая образовательные услуги. Несмотря на это, гедонистический метод дляоценки влияния результатов школьного образования на стоимость жилья досегодняшнего дня не получил развития в отечественной практике исследованийхотя множество рациональных подходов к его практическому применениюдетально выработано исследователями в других странах. Данный факт сталстимулом для развития данного метода в теоретических и методическихаспектах.Смысл гедонического метода заключается в стремлении разделитьстоимость дома (земельных участков) на отдельные составляющие. Это можетбыть сделано при помощи гедонической функции цен, описывающей равновесиемежду стоимостью дома и её компонентами.Отношениеприобретателейжильякнаборамхарактеристик(всоциальном, строительном и эстетическом аспектах) выражается в их готовностиплатить.

Если бы у нерыночных характеристик дома не было ценности, то его42цена формировалась бы из суммы расходов на строительство и надбавки, котораяобеспечиваетдоходностьдеятельностистроительныхидевелоперскихкомпаний. В реальности же цену недвижимости определяет целый ряд егохарактеристик, далеко не все из которых обладают явным физическимвыражением. Разность в фактических стоимостях схожих домов можно отнестик цене на неоцененные блага социального окружения.Спустя некоторое время метод гедонистических цен получил развитие вдругих смежных областях экономики, включая экономику образования.Гедонистическим подходом подразумевается, что жилье (квартира или дом)может быть представлено не только набором его внутренних характеристик(числом и площадью жилых комнат, числом санузлов, наличием балкона,расстоянием до центра города или муниципального образования), но также икачеством его социального окружения: окружающая среда и экологичность(загрязненность воздуха и воды, шум), красивый вид из окна, близость к паркам,лесным массивам или реке, наличие развлекательный учреждений (парков,театров, кинотеатров), учреждений здравоохранения, магазинов, торговыхцентров.Среди факторов социального окружения школа занимает ключевуюпозицию.

Теоретически это объясняется тем, что посещение школы входит вежедневный цикл жизнедеятельности семьи, в составе которой есть детишкольного возраста. В то время как посещение спортивных и развлекательныхучреждений относится к еженедельному циклу, в частности, выходных дней илипраздников. Посещение же больниц и поликлиник теоретики и практикиурбанисты не относят даже к периодическим циклам, а только к эпизодическим.Значимость школ, как фактора социального окружения, характерна дляроссийских городов и подтверждается результатами проведенного контентанализа объявлений о продаже московской недвижимости, размещенных навебсайтах таких агентств, как ЦИАН (www.ciаn.ru), SOB (www.sоb.ru), МИЭЛЬ43(kvаrtirа.miеl.ru).

Всего было проанализировано 982 объявления о продажежилой недвижимости (выбранных случайным образом), размещенных на сайтахв 2014 г. Среди тех объявлений, в которых упоминаются объекты социальнойинфраструктуры, в 92,7 процентов случаях упоминаются школы; далее следуютдетские сады (75,4 процентов) (см. Рисунок 1.2). Более того, для родителей детейшкольного возраста важно, чтобы школа находилась в непосредственнойблизости от дома: примерно 70 процентов школьников в г. Москве учатся вшколе, расположенной рядом с домом [16]. В случае если школа расположена невблизи от дома, то добираться до неё недолго.

Согласно результатам одногорепрезентативного опроса 84 процентов школьников в г. Москве ходят в школупешком, затрачивая на дорогу в среднем 12 минут [16].В стремлении определить влияние результатов школьного образования настоимостьблизлежащейжилойнедвижимостиисследователичастосталкиваются с целым рядом трудностей. Требуется решить ряд задач, в томчисле выбрать подход к оценке качества школы, выбрать адекватный показательрезультатов школьного образования, определить методику отнесения школ ксоциальному окружению конкретного дома или квартиры.Первая проблема, с которой сталкиваются исследователи, заключается втом, чтобы учесть влияние всех характеристик самой жилой недвижимости на еёцену.

Другими словами, в исследуемую модель нужно включить полный списокпеременных,обеспечивающийконтрольнадхарактеристикамижилойнедвижимости. В ранних работах исследователями контролировались толькобазовые характеристики жилья, такие как количество спален и туалетныхкомнат, общая площадь жилья, а также полезная, жилая площадь [120, 126, 185].Однако даже обеспечив контроль над этими базовыми характеристиками,остаются те, которые также оказывают влияние на стоимость жилья.

К примеру,возраст постройки, а также качество ремонта оказывают прямое влияние наобщую стоимость жилой недвижимости.44Рисунок 1.2  Частота упоминания объектов социального окружения вобъявлениях о продаже жилой недвижимости в г. Москве.45В некоторых ранних работах по рынку жилой недвижимости СоединенныхШтатовАмерикиисследователяминеучитывалисьразличиямеждумногоквартирными и частными домами, что негативно сказывалось надостоверностиполучаемыхсвидетельствотому,результатов.чтовлияниеТакжевлитературеобразовательныхимеетсярезультатов,демонстрируемых школами в новых районах, существенно занижен [110]. Вдополнение,переменныетотфакт,длячтоанализаисследователямивлиянияиспользуютсяобразовательныхразличныерезультатов,демонстрируемых школами, на цену жилой недвижимости (то есть нет единогоспискапеременных),делаетрезультатыэтихисследованийтрудносопоставимыми между собой.Вторая проблема, с которой сталкиваются исследователи, заключается вподходе к оценке школ и школьных результатов.

Как представляется, достаточнотрудно отделить характеристики школ (в том числе школьную инфраструктуру,оснащенность оборудованием, образовательные программы, преподавателей иадминистративный персонал школ) от оценок контингента, который в нихприсутствует.Враннихработахисследователямииспользоваласьконцепция«полезности места» (англ. “plаce utilitу”), согласно которой домохозяйствапереселяются на территории, имеющие более привлекательное социальноеокружение [107].Исследователями было предложено несколько подходов к оценкерезультатов образования (качества школы). Среди наиболее популярныхфигурируют методы оценки качества (i) по объему ресурсов, (ii) по результатами (iii) по добавочной стоимости [88]. Первый метод, который учитывает объемфинансирования в расчете на одного учащегося, был особенно популярен вранних работах.

Второй метод учитывает образовательные результаты (чащевсего стандартизированные тестовые баллы учащихся, так как они отражают как46качество и результативность образования, предоставляемого в школах, так ихарактеристики учащихся в них детей) [147]. Некоторыми исследователямиприменяется сочетание этих двух методов [99, 121, 186]. Тем не менее, данныйподход часто подвергается критике, главным аргументом которой служит тотфакт,чторезультатыобразованиянапрямуюнезависятотобъемафинансирования школы [10], и, следовательно, объем денежных ресурсов,которыми располагает школа, не может использоваться в качестве индикаторакачества предоставляемого в ней образования [134].Большинствомисследователейдляоценкирезультатовшколиспользуются баллы тестов по 1-му или 2-м школьным предметам: математика иродной язык/чтение [99, 102, 110, 136, 138].

Однако нередко между тестовымибаллами и социально-демографическими характеристиками учеников и ихродителей (от расового состава, вероисповедания до доходов семей), которыетакже включаются исследователями в модели в качестве контрольныхпеременных, есть зависимость (корреляция) [98, 111, 134]. Потому следуеттщательновыбиратьконтрольныепеременные.Мультиколлинeaрностьприводит к снижению качества модели и серьезно затрудняет выделение влияниярезультатов школьного образования из влияния контролируемых факторов нацену жилья.Третьим методом для оценки качества школ по добавочной стоимостипредполагаетсяиспользоватьнесамитестовыебаллыдетей,аихпоследовательное изменение во времени [134].

Данный метод требует сборабольшого количества временных данных, а также их сложную последующуюобработку. Всё это делает данный метод эмпирически трудновыполнимым.Помимо этого, некоторые исследователи считают этот метод малоэффективным,отмечая то, что домохозяйства, покупающие жилую недвижимость, обычно несмотрят на такие сложные показатели качества, а использую традиционныеподходы [105, 106].47Есть основания полагать, что при выборе школы родители оперируютразличными рейтингами, построенными на основе результатов школьныхтестирований [99, 126, 135].