Диссертация (793723), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Считаем возможным при закрепленииподобной нормы в российском законодательстве допустить формулировку: «вразумных пределах». Разумность как оценочная категория не подлежитуточнению и определяется в каждом случае в зависимости от конкретныхобстоятельств дела. (Например, не более 1 % кадастровой стоимости частизастроенного участка.)Гражданско-правовая форма соглашения об оставлении постройкина участке соседа за обусловленную плату.253Этот вопрос является наНапример, § 913 BGB закрепляет, что «рента за нарушение границы при возведениисооружения выплачивается застройщиком собственнику соседнего земельного участка.Рента должна вноситься ежегодно, авансом за год вперед».
Ст. 179 ГК Грузии гласит:«Нарушивший границу сосед обязан выплатить денежную компенсацию, которая должнавыплачиваться ежегодно».104сегодняшний день в России весьма актуальным254.В ГК Швейцарии прямо указывается, что право на вторжение на чужойучасток и на здание, построенное на чужом участке, может бытьзарегистрировано в виде сервитута.255 В Гражданском кодексе Азербайджанасодержится аналогичное правило. Однако это правило в ГК Швейцарии иАзербайджана не императивное, так как содержит формулировку «может бытьзарегистрировано».Очевидно,безнадлежащегооформленияустановленногомеждусоседями правила оно является беззащитным и теряет силу при сменесобственников.
Поскольку какие-либо изменения в кадастровые планывнесены не были, новый собственник будет вправе заявить требование обустранении заходящего на его земельный участок здания. Сервитут же в силуего государственной регистрации и вещно-правовой сути обременяет участоки переходит вслед за ним независимо от смены собственника. Думается, чтосоглашение соседей о сохранении самовольной постройки на земле соседавполне может быть сконструировано по типу сервитута.Выкуп застройщиком занятой самовольной постройкой частиземельногоучастка.Данноеправилопредусмотреномногимизаконодательствами.256 В ГК Швейцарии собственник вправе обязать соседавыкупить часть земельного участка, занятую не застройкой, а подвеснымтрубопроводом,нотолькоеслиэтооправданочрезвычайнымиобстоятельствами (ст. 692).Действительно, необходимо учитывать все интересы собственниказастроенного земельного участка.
Если, например, приведение земельногоучастка в первоначальное состояние займет много времени и доставит ему254В результате принятия Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободедоговора и ее пределах» весьма спорным является правовая природа соглашений в сферевещного права.
CПС «КонсультантПлюс».255«Право на вторжение на соседнюю землю может быть записано в качестве сервитута вземельном кадастре» (ст. 674, 675 ГК Швейцарии).256Об этом говорится в в § 915 BGB, ст. 992 ГК Квебека, ст. 390 ГК Молдовы, ст. 173 ГКАзербайджана и т.д.105лишние неудобства, следует в законе предусмотреть право собственника обобязании застройщика выкупитьстроением.Причемвыкупчасть земельного участка, занятую егобудетосуществлятьсянезависимоотдобросовестности/недобросовестности застройщика, то есть сосед на своеусмотрениеможетобязатьвыкупитьчастьземельногоучасткакакдобросовестного, так и недобросовестного застройщика.
При оценкезастроенной части земельного участка следует руководствоваться егорыночной стоимостью на момент нарушения границы (захвата части участка).Следует принимать во внимание именно рыночную стоимость, поскольку,если бы собственник продавал весь участок целиком он отчуждал бы его порыночной стоимости, а не по кадастровой, которая значительно меньше.Ввиду этого было бы справедливым, что и часть его земельного участказастройщик будет выкупать по рыночной стоимости, определяемой на момент«вторжения» на чужой земельный участок.На основании проведенного анализа считаем необходимым сделатьследующие выводы.
Так, на собственника земельного участка может бытьвозложенаобязанностьзаходящейнаегосохраненияучасток,присамовольнойналичиипостройки,следующихчастичноусловий:1)добросовестности застройщика, 2) ненарушении прав и законных интересовдругих лиц, 3) отсутствии возражений со стороны собственника застроенногоучастка. Также полагаем, что собственник застроенного участка можетпотребовать соразмерной выплаты, выкупа или предоставления другой частивзамен застроенной.При создании в российском праве механизма правового регулированияотношений между соседями в случае возведения одним из них самовольнойпостройки на чужом участке необходимо руководствоваться следующимиправилами.Добросовестный застройщик имеет право на сохранение самовольнойпостройки, заходящей на часть соседнего земельного участка, при следующихусловиях:106– если постройка возведена с учетом требований градостроительных истроительныхнормиправил,атакжетребованийземельногозаконодательства о разрешенном использовании и предоставлении земельныхучастков (то есть при отсутствии обстоятельств, предусмотренных ст.
222 ГКРФ);– если постройка не создает собственнику занятого ею земельногоучастканеудобств,исключающихвозможностьегонадлежащегоиспользования;– если собственником занятого постройкой земельного участка незаявлено возражений с момента, когда он узнал или должен был узнать отаком нарушении, либо в результате его халатности возражения заявленыпозже указанного момента.Собственник (владелец) земельного участка, частично застроенногососедом,имеетправозаявитьвозраженияотносительнонарушения(сохранения) границ своего земельного участка (незамедлительно) с момента,когда узнал или должен был узнать о таком нарушении;В случае отсутствия возражений или пропуска срока для их заявлениясобственникземельногоучасткаимеетправотребоватьсовершениязастройщиком одного из следующих действий:–взиманиясзастройщикаежегоднойплаты,обусловленнойсохранением его постройки; в данном случае обременение земельного участкасобственника постройкой его соседа будет регулироваться законодательствомо сервитуте;– выкупа застроенной им части земельного участка (по цене,действовавшей на момент нарушения границы);– предоставления застройщиком части своего участка взамен занятой (вразмере, равнозначном занятому им, с учетом надлежащего оформленияизменений границ земельных участков и внесения данных изменений вкадастровый план и ЕГРН).В положение статьи ГК РФ о самовольном строительстве следует107включить отсылочную норму следующего содержания: «при разрешенииспоров, связанных с нарушением застройкой границ собственником соседнегоземельного участка,руководствоваться положениями соседского права,предусмотренными ст.
293, 294 ГК РФ». При этом новеллы, предложенныеПроектом изменений ГК РФ и Концепцией изменений гражданскогозаконодательства РФ о правах собственника/застройщика выкупа спорногостроения, будут поглощаться самостоятельной статьей соседского права,поэтому закрепление данных правил в общей норме о самовольной постройкебудет излишним.Безусловно,являетсялогичным,чтоправовыборадействийпредоставляется собственнику незаконно застроенного земельного участка,поскольку именно его право собственности подвергается ограничению.Поведение участников соседских правоотношений и выбор одного изпредоставленных им правомочий будет находиться в прямой зависимости отхарактера воздействия (застройки), исходящего с соседнего земельногоучастка.Такое правовое регулирование предоставит собственникам соседнихземельных участков больше свободы и возможности решения вопросов безсудебного вмешательства.Помимо проблемы самовольного строительства на части земельногоучасткасоседа,достаточноостровстаетвопросопредотвращениинедопустимого воздействия на соседний земельный участок.
Предупреждениеопасности включает положения о недопустимости: 1) возведения зданий(сооружений), в отношении которых очевидно, что их существование илииспользование окажет недопустимое воздействие на соседний земельныйучасток; 2) причинения вреда соседу ненадлежаще содержащимся зданием(сооружением); 3) обрушения здания (сооружения) на соседний земельныйучасток257.257Подобные виды недопустимого воздействия вытекают из положений Проекта измененийГражданского кодекса РФ и из норм зарубежного законодательства.
В частности, в § 907108В ГК Грузии устранению опасности со стороны соседнего участкапосвящен ряд статей (ст. 176, 177), которые, так же как и нормызаконодательства Германии и Австрии (§ 340), дают возможность назапрещение такой деятельности соседа. В ГК Молдовы (ст. 389), ГК Чехии (§1020), в Законе о вещном праве Эстонии (ст. 145), в ГК Латвии (ст.
1086), вЗаконе о собственности в КНР (ст. 91) и ГК Швейцарии также существуютподобные нормы.Нельзя не отметить актуальности и несомненной практической пользыданных норм. О. Ф. Богатырев пишет о том, что по действующемузаконодательствунедопущениепричинениявредасобственникуужесуществующим зданием соседа, грозящим обрушением ввиду его бездействия,вызывает сомнения, поскольку положения ст. 1065 ГК РФ не охватываюткатегориюбездействия.Болеетого,диспозицияданнойнормынепредусматривает разрешение ситуаций, когда строительство осуществляетсябез нарушения норм права, но грозит причинением вреда соседу.258Полагаем, что основное назначение данной нормы – это превентивнаямера.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
