Диссертация (793723), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Возможность применения рассматриваемых далееусловий анализируется с учетом отсутствия нарушения прав и законныхинтересов третьих лиц и причинения значительного ущерба, исключающегоэксплуатацию собственником застроенного участка.Добросовестность застройщика как основание для сохранениясамовольной постройки. Как уже отмечалось, в законодательстве ряда странзакреплено право на сохранение подобной постройки при обязательнойдобросовестности застройщика и при отсутствии заявленных возраженийзаинтересованных лиц246.Приопределениидобросовестностииспользуютсяследующиеформулировки: «без умысла или грубой небрежности с его стороны» (ст. 912BGB); «без того, чтобы ему можно было вменить в вину умысел или тяжкийпроступок» (ст.
390 ГК Молдовы); «непредумышленно нарушит границы» (ст.179 ГК Грузии); «на добросовестных основаниях» (ст. 148 Закона «О вещномправе» Эстонии); «без умысла или неосторожности» (ст. 67 ПроектаГражданского уложения Российской империи).246Как верно отметил Ф.О. Богатырев, иностранные государства исходят из того, чтоисключительный снос самовольных построек, заходящих на смежный участок, привел бы«к неоправданному уничтожению материальных ценностей только в угоду принципу«священности» собственности».
Право собственности: актуальные проблемы.100В настоящее время категория добросовестности выступает в качествеосновополагающего принципа гражданского права (ст. 10 ГК РФ) и нередкоиспользуетсяроссийскимправомдляоценкиповедениясубъектовправоотношений. Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от23.06.2015 г. № 25247 указывает, что при установлении, осуществлении изащите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участникигражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Также в ст.302 ГК РФ говорится об истребовании имущества от добросовестногоприобретателя.248 Приобретатель считается добросовестным и имеющим правона защиту от истребования у него его приобретения, если он не знал и не могзнать о том, что приобретает имущество не у собственника или егонадлежащего представителя, а у лица, не наделенного правом на отчуждение,и приобрел имущество на возмездной основе.Сходное определение дается и в научной литературе: добросовестнымпризнается владелец, который при приобретении имущества не знал и недолжен был знать о неуправомоченности отчуждателя249.Считаемвозможнымвыделитьаналогичныекритериидобросовестности и в случае оценки поведения застройщика.сформулироватьследующееправило:застройщикМожнопризнаетсядобросовестным, если он не знал и не должен был знать о том, что нарушает247Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применениисудами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации».
СПС «КонсультантПлюс».248Безусловно, это не единственное упоминание категории добросовестности вгражданском кодексе, однако понимание добросовестности, заложенное в приведеннойнами статье, наиболее выгодно отображает затрагиваемую в исследовании проблему.249Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С.
314.Категории добросовестности уделяется достаточно большое внимание в научнойлитературе. См., напр.: Михайлова И.А. Категория «добросовестность» в гражданскомправе // Цивилист. 2013. № 2. С. 7 – 9; Кархалев Д.Н. Принцип добросовестности вгражданском праве // Гражд.
право. 2013. № 5. С. 30 – 32; Овдиенко Е.Б. Оценочнаякатегория добросовестности в гражданском праве // Конкурент. право. 2017. № 1. С. 17 –19; Абакумова Е.Б. Принцип добросовестности в частном праве: вопросы теории,законодательства и практики // Соврем. право. 2017. № 8. С. 44 – 49; Свечникова И.В.Презумпция добросовестности в отношениях собственности: вопросы правоприменения //Гражд. право. 2017. № 5.
С. 16 – 20.101границы чужого земельного участка (например, в случае, когда фактическиеграницы не совпадают с границами земельных участков, внесенных вкадастровый план). При этом, как указывается в монографии «Правособственности: актуальные проблемы», имеет значение момент оповещениязастройщикаонарушенииимграницы.Так,застройщиксчитаетсядобросовестным если сосед сообщил ему о нарушении границы не в моменттакого нарушения (например, сразу после закладки фундамента), а уже послеокончания строительства.
Сосед имеет право на иск о сносе постройке влюбом случае если застройщик недобросовестный.250Следует отметить, что добросовестность застройщика как критерий дляпоследующего определения судьбы самовольной постройки учитывается невезде.Например,вст.Гражданского173кодексаАзербайджанапредусмотрена лишь альтернатива действий: либо заявить протест, либосмириться с таким вторжением. О добросовестности в тексте не упоминается.Между тем полагаем, что для возложения на собственника застроенногоучастка обязанности сохранить такую постройку (когда возражения незаявленыилизаявленынесвоевременно)категориядобросовестностипредставляется необходимой, поскольку такая застройка в любом случаебудет являться вторжением в чужую собственность и должны бытьпредусмотрены серьезные основания для ее сохранения.
Таким образом,категория добросовестности обязательна для сохранениясамовольнойпостройки за осуществившим ее лицом, но только при отсутствии заявленныхот собственника участка возражений.Заявлениевозражений(протеста)собственникомнезаконнозастроенного участка. Для сохранения постройки, помимо доказаннойдобросовестности250застройщика,необходимоотсутствиезаявленныхСм.: Право собственности: актуальные проблемы. В ст.
992 ГК Квебека засобственником закрепляется право обязать застройщика либо приобрети недвижимоеимущество, либо снести строения и восстановить место в первоначальном состоянии. В п. 3ст. 148 Закона «О вещном праве» Эстонии есть аналогичная норма.102возражений от собственника земельного участка, на который такая постройказаходит. В соответствии с BGB возражение на сохранение постройки соседудолжно быть заявлено до или сразу после нарушения границ (ст. 912 BGB).Сходная формулировка в ГК Молдовы: «… если он не сделал замечания до еенарушения либо сразу же после этого» и ГК Грузии: «… кроме тех случаев,когда нарушителю заранее или незамедлительно по обнаружении нарушениябыл заявлен протест». В Гражданском уложении Российской империиуказывалось, что такое возражение, чтобы оно имело правовую силу, должнобыть заявлено своевременно, еще до начала возведения постройки или всамом начале осуществления работ по строительству.251 В Израиле наразмышление собственнику предоставляется 6 месяцев.Следовательно, пострадавший сосед в любом случае имеет правотребовать в исковом порядке сноса постройки, если вовремя об этом заявит.Если в результате своей халатности собственник не заявил возражения,застройщик вправе сохранить постройку за определенную плату.
Получается,добросовестныйзастройщик имеет единственныйвариантсохраненияпостройки ‒ отсутствие своевременно заявленных возражений собственника.При определении момента заявления возражений, а также периода, втечение которого они могут быть заявлены в Российской Федерации,предлагаем ограничиться уже привычной формулировкой: «в разумный срок смомента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права».Определениеразмеракомпенсациизазанятыйучастоксоглашением соседей.
Каков должен быть размер такой компенсации (ренты,возмещения,251вознаграждения)?252ВкодексахзарубежныхгосударствЭто положение обосновывалось тем, что в случае предоставления соседу болеепродолжительного срока не удалось бы избежать напрасного разрушения зданий.Гражданское уложение.252Некоторые авторы выступают против компенсации в вещных правоотношениях. См.,напр.: Научно-практический круглый стол «Чистые экономические убытки в зарубежном ироссийском деликтном праве». Лекторы М. Буссани, Д.В. Дождев, А.А. Ягельницкий, О.Д.Петроль, А.Г.
Карапетов. URL: http: http://www.m-logos.ru/publications/nauchnopraktichesky_kruglyi_stol_chistye_ekonomicheskie_ubytki_v_zarubegnom_i_rossyskom_deliktnom_prave_priglashennyi_gost__professor_mauro_bussani/.103предполагается, что соседи согласуют его сами, поэтому указывается лишьсрок осуществления такой платы – каждый год.253 Думается, что правило овнесении денежной ренты ежегодно вполне разумно. Это объясняется, с однойстороны, презумпцией долгосрочного ограничения права собственностивладельца земельного участка, с другой – такой подход менее обременителендлязастройщикапосравнению,например,сежемесячнымиилиежеквартальными выплатами. Вследствие этого имеется больше основанийдля того, чтобы соседи могли благополучно договориться о судьбе постройки«мирным путем».Заслуживают интереса и положения о том, что размер рентыпредполагается стабильным, неизменяемым (например, § 915 BGB).
Полагаем,что в законодательстве не представляется возможным установить и закрепитьконкретный размер такого возмещения: в каждом конкретном случае он будетопределяться самостоятельно сторонами соседского правоотношения и будетзависеть от ряда факторов: объема части земельного участка, занятогопостройкой соседа, характера и степени причиненных незаконным занятиемубытков, наличием неудобств, доставляемых собственнику занятием егоземельного участка, и многих других.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
