Диссертация (793723), страница 21
Текст из файла (страница 21)
244) возможность, предоставленная собственнику земельного участкаприобрести спорное строение, возместив застройщику понесенные им затратына строительство. В Концепции развития гражданского законодательства РФ233Считаем обоснованным вывод Р.С. Бевзенко о том, что большинство проблемныхситуаций с самовольным строительством, возникающих в судебной практике, можно былобы избежать, будь у нас другая система вещных прав (например, право застройки) и зданиебы являлось не самостоятельным объектом недвижимого имущества, а составной частьюправа застройки.
Тогда не могло бы возникнуть ситуации, когда право на зданиезарегистрировано, а на земельный участок–нет. См.: Бевзенко Р.С. Операция «Липовыебумажки». К проблеме сноса самовольных построек // Вестн. экон. правосудия РоссийскойФедерации. 2016. № 5.
С. 99 – 108.234Обращаем внимание, что Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «Овнесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации» содержание ст. 222 ГК РФ было модернизировано, однаковнесенные изменения не влияют на сделанные в диссертации выводы.95данная норма дополнялась правом самого застройщика в случае возведения имстроения на не принадлежащем ему земельном участке при наличиисоглашения с собственником земельного участка признать за собой правособственности на самовольную постройку при условии выплаты собственникуучастка компенсации, определенной судом.235Однако, по нашему мнению, такое правовое регулирование не являетсяисчерпывающиминедостаточнодляразрешенияконфликтныхвзаимоотношений соседей.В настоящее время споры между соседями о самовольной постройке,возникающие в судебной практике, можно разделить на две группы.1.
Споры, когда самовольная постройка возведенабез выходазаграницы соседнего земельного участка, но при этом не соблюденыградостроительные и строительные нормы и правила и нарушаются права изаконные интересы соседей (например, самовольная постройка возведенавблизи соседнего жилого дома, что ухудшаетинсоляцию и естественнуюосвещенность помещений в доме соседа, или, например, скат крыши нависаетнад соседним земельным участком, ввиду чего возможен сход снега в зимнеевремя на участок соседа, и т.д.).2362. Споры, в которых самовольная постройка соседа частично заходитна соседний земельный участок.При разрешении споров первой категории практика варьируется взависимости от доказанности нарушения прав и законных интересовсобственника соседнего земельного участка: суды руководствуются п. 46Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,возникающих235приразрешенииспоров,связанныхсзащитойправаСм.: Суханов Е.А.
Указ. соч.При разрешении подобных споров достоверно установить факт нарушенияградостроительных и строительных норм и правил позволяет судебная строительнотехническая экспертиза.23696собственности».237Во втором случае судебная практика исходит из того, что захват частиземельного участка соседа сам по себе является нарушением его правасобственности и такая постройка должна быть снесена.Всилупроблемностииотсутствияальтернативныхспособовразрешения данных ситуаций остановимся на них подробнее.
Приведем вкачестве примера случай, который был предметом рассмотрения ВерховногоСуда Российской Федерации. Рассматривалось дело, в котором собственникземельного участка выдвинул исковое требование к соседу, построившемуспортивный клуб рядом с его зданием. Требования истца о сносе данногоклуба основывались на том, что часть его находится на принадлежащем емуземельном участке. При разрешении дела по существу судом первойинстанции в иске было отказано по причине малозначительности, посколькуобщая площадь наложения возведенного ответчиком строения составилатолько 18 см2.
Данное решение было оставлено без изменения судом первойинстанции. Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился сэтой позицией. Судам было указано, что для удовлетворения иска обустранениинарушенияправадостаточнодоказанностифактаправасобственности или другого законного права и факта его нарушениядействиями ответчика, даже если они не лишают истца права владения.Верховный Суд РФ также отметил, что суд первой инстанции не обосновал всвязи с чем лишения истца владения частью земельного участка не являетсядостаточным основанием для удовлетворения заявленного требования. Врешение суда первой инстанции также отсутствовала ссылка на правовуюнорму,наоснованиикоторойможнобылобысделатьвыводонезначительности наложения постройки на земельный участок и возможностиеё сохранения. В связи с этим, Верховный Суд РФ отправил дело на новое237См., напр.: Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкогообластного суда Липецкой области от 23 декабря 2013 г.
по делу № 33-3356/2013;Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.09.2016 № 3317970/2016. СПС «КонсультантПлюс».97рассмотрение.238Данное дело, возможно, могло бы разрешиться менее радикально, еслибы нашим законодательством была предусмотрена, например, денежнаякомпенсация собственнику соседом за частичное занятие им его земельногоучастка. Однако в настоящее время российским законодательством непредусмотрено каких-либо альтернативных мер разрешения соседскихконфликтов. Как мы видим, положения ст. 222 ГК РФ имеют иную правовуюнаправленность: они не нацелены на решение именно соседских споров идостижение баланса интересов соседей, а регулируют лишь соответствиепостройки определенным требованиям законодательства.
Получается, чтодиспозиция правовой нормы ст. 222 весьма категорична и не позволяет прийтик компромиссу, например, при возникновении следующих ситуаций: 1) когдалицо, чей земельный участок частично застроен соседом без причинения емуособого неудобства, согласен оставить постройку за определенную плату; 2)когда собственник застроенного соседом земельного участка желает, чтобызастройщик выкупил занятую его сооружением часть земельного участка; 3)когда собственник застроенного соседом земельного участка желает, чтобызастройщик предоставил ему часть своего землевладения, равнозначнуюзанятой части участка.Обращение к опыту других государств предоставляет нам интересныйобразец разрешения подобных споров посредством использования норм ососедском праве.Истоки регулирования отношений при самовольном строительстве идутеще с римского права, где была предусмотрена обязанность собственникатерпеть выступ на его землю стены соседа, если он не превышает полфунта239.В проекте Гражданского уложения Российской империи предлагались правилао возможности соседей в определенных случаях договорится по поводу238239См.: Определение ВС РФ № 50-КГ16-16 от 11 октября 2016 г.
СПС «КонсультантПлюс».См.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2012. С. 634.98правовой судьбы самовольной постройки.240ВстранахконтинентальнойЕвропывыработаныопределенныеположения относительно регулирования отношений соседей при застройке.Данные правопорядки закрепили правило о том, что действует принципприращения строения с землей, если сосед не заявит в разумные срокипротест. В случае же заявления протеста возможно регулирование отношенийзастройки путем соседского соглашения за вознаграждение (компенсацию).Данные нормы закрепляются, например, в ст.
912 BGB241, ст. 674 ГКШвейцарии242 и т.д.Заметим, что многие государства с постсоциалистическими режимамитакже пошли по пути регулирования соседским правом отношений позастройке. Например, аналогичные положения есть в ГК Молдовы (ст. 390),Грузии (ст. 179), Азербайджана (ст. 173)243, в ст. 148 Закона «О вещном праве»Эстонии и т.д. Немного отличается правовое регулирование данной ситуациив Израиле.244 Правовая регламентация данной ситуации была и в ПроектеГражданского уложения Российской империи (ст. 67).245Резюмируя, отметим, что, как правило, зарубежные страны прирегулировании соседского спора о застройке части земельного участка240Гражданское уложение.
С. 234–241.Германское гражданское уложение.242Швейцарский гражданский кодекс 1907 г.243ГражданскийкодексАзербайджанскойРеспублики.URL:online.zakon.kz/Document/?doc_id=30420111.244В Израиле в случае возведения лицом каких-либо сооружений или посадок на границахнедвижимости, не имея на это права, собственник недвижимости вправе принять в течениешести месяцев решение на совершение следующих альтернативных действий: оставитьнезаконно возведенные объекты в своем владении (в данном случае он должен выплатитьзастройщику сумму в размере стоимости произведенных застройщиком затрат на моментвозведения указанных объектов или в размере стоимости указанных объектов на моментпринятия решения собственником о выборе); требовать от лица, которое их незаконновозвело (застройщика), устранения данных объектов и восстановления имуществасобственника в первоначальном состоянии.
Таким образом, решение о судьбе такой«случайной» застройки полностью ложится на соседа.245В данной статье закреплялось правило, что если собственник без умысла илинеосторожности застроил часть земельного участка соседа, который не заявил возражения«ни прежде», ни немедленно после начала таких работ, вправе приобрести занятуюпостройкой землю соседу, с возмещением ее стоимости на момент начала работ и убытков.24199исходятизследующихобстоятельств:во-первых,изобязанностисобственника допустить такое воздействие в случае отсутствия у неговозражений, во-вторых, учитывается добросовестность застройщика, втретьих, за выход соседом за обусловленные границы смежных земельныхучастковустановленаденежнаякомпенсация(рента),котораяпозаконодательству некоторых государств должна выплачиваться ежегодно.На наш взгляд, для российского законодательства возможна адаптациянорм, регулирующих альтернативное разрешение споров, связанных ссамовольным строительством, и включение их в раздел соседского права.Особогообсуждениязаимствованызаслуживаютроссийскимположения,правопорядкомприкоторыемогутопределениибытьсудьбысамовольной постройки.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
