Диссертация (1173901), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Чтокасается осуществления преимущественных прав, то оно представляет собойвесьмасложный, можносказать «многоступенчатыйпроцесс».Дляосуществления преимущества, его обладатель должен совершить ряддействий, выполнение которых в совокупности позволит ему реализоватьсвоёпреимущественноепреимущественногоимущества,праванаходящегосяправо.Например,арендаторавнадляосуществленияприобретениегосударственнойилиарендуемогомуниципальнойсобственности, необходимо выполнение следующих условий: арендатордолжен владеть и (или) пользоваться имуществом непрерывно в течение двухи более лет в соответствии с договором аренды; надлежащим образомисполнять свои обязательства по оплате за имущество (ст.
3 Федеральногозакона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждениянедвижимого имущества, находящегося в государственной собственностисубъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности иарендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и овнесении изменений в отдельные законодательные акты РоссийскойФедерации1»).Рядтребований,необходимыхдляосуществленияпреимущественного права предусмотрен также иными нормами: ст. 621 ГКРФ; ст.1035 ГК РФ; ст. 15 ВК РФ и т.д.При решении вопроса о соответствии преимущественных правсекундарным, необходимо также установить корреспондирует ли встречнаяобязанность активного типа первым.Рассмотримпреимущественныеправа,входящиевсоставобязательственных правоотношений.
Как правило, это преимущества на1См.: Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждениянедвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектовРоссийской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектамималого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2008.№30 (ч.1). Ст.
3615.117заключение какого-либо договора на новый срок: преимущественное правонанимателя на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ),преимущественное право арендатора на заключение договора аренды нановый срок (ст. 621 ГК РФ), преимущественное право арендатора назаключениедоговораарендыземельногоучасткаизземельсельскохозяйственного назначения на заключение договора аренды на новыйсрок (п. 5 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения1»),преимущественноеправоводопользователяназаключениедоговораводопользования на новый срок (ст.
15 ВК РФ) и т.д. В обязательственномправоотношении, в состав которого входит конкретное преимущественноеправо, можно выделить два участника - обладатель преимущественногоправа (кредитор) и обязанное лицо (должник).Мы считаем, что обязанность контрагента заключить с обладателемпреимущественногоправавозникает,нотолькоприсоблюденииопределённых условий. Во-первых, правообладатель должен надлежащимобразом исполнять принятые на себя обязательства в течение срока действияранее заключённого договора. Следует отметить, что данное условиенеобходимо далеко не во всех случаях, так, например, для наступленияобязанности наймодателя заключить договор найма на новый срок, нетребуется наступления приведённого условия.
Во-вторых, обладательпреимущественного права или его контрагент (возложение обязанности направообладателя или его контрагента зависит от вида преимущественногоправа на заключение конкретного договора на новый срок) должны вписьменной форме известить своего контрагента о своём намерениивоспользоваться преимущественным правом. В-третьих, контрагент должениметь желание продолжить договорные правоотношения.1См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. №30.
Ст.3018.118Важным представляется сделать замечание следующего порядка.Обязанность заключить договор с обладателем преимущественного правапоявляется только при наступлении указанных условий в совокупности. Еслихотя бы одно из них не наступает, то в таком случае не возникает ивстречной обязанности.Анализ судебной практики показывает, что при исследовании дел,связанных с установлением или отсутствием обязанности конкретного лицазаключитьдоговорнановыйсрок,исследуютсянаступилиливышеназванные условия.
И только в случае их наступления, даннаяобязанность действительно возникает. Рассмотрим конкретный пример.ОАО «Аптека №81» (далее – Истец) обратилось в суд с иском кЧебоксарскомугородскомукомитетупоуправлениюимуществомадминистрации города Чебоксары (далее – Ответчик), ООО «Хамар-ял» стребованием о переводе прав и обязанностей арендатора по договору арендынежилого помещения.
Как следует из материалов дела, между Истцом иОтветчиком был заключён договор аренды сроком на пять лет. Истецобращался к Ответчику с письменным уведомлением о его желаниизаключить договор на новый срок. Однако Ответчик отказал.Суд первой инстанции заявленные требования Истца удовлетворил,поскольку счёл, что условия, необходимые для осуществления Истцомсвоего преимущественного права, наступили (установлен факт надлежащегоисполнения Истцом своих обязанностей в рамках ранее заключённогодоговора, а также факт направления письменного извещения Ответчику онамерении Истца воспользоваться своим преимущественным правом1).Судом апелляционной инстанции решение было отменено и вынесеноновое постановление.
Аргументация сводится к следующему. Истец во времясрока действия ранее заключённого договора допускал просрочки по оплатеарендных платежей, а также им были нарушены условия договора об уплате1Решение Арбитражного суда Чувашской республики от 02 июня 2014 г.по делу №А79904 / 2014 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.119эксплуатационных расходов в период с мая по декабрь 2013 года.Изложенноедалооснование судусделатьвыводоненадлежащемисполнении Истцом своих обязательств в рамках ранее заключённогодоговора аренды.1Из приведённого судебногоакта следует, что обязанность уарендодателя по заключению договора аренды на новый срок не возникла,поскольку со стороны арендатора не выполнено было одно из условий,необходимогонадлежащеедляосуществленияисполнениепринятыхегопреимущественногообязательстввправарамках–ранеезаключённого договора.И, напротив, если арендатор надлежащим образом выполнял своиобязанности, то суды констатируют неправомерность отказа арендодателя взаключение договора на новый срок.
Так, по одному из дел, арендатор (далее– Истец) обратился в суд с иском к арендодателю (далее – Ответчик) стребованием перевода прав и обязанностей на Истца по договору аренды2.Судом было установлено, что между Истцом и Ответчиком былзаключён договор аренды сроком на пять лет. Истец направил Ответчику задва месяца до окончания срока действия данного договора письмо о егонамерении заключить договор на новый срок.
Ответчик уведомил Истца оботсутствии намерения заключить договор. Позднее Ответчик заключилдоговор аренды с другими лицами.Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили изследующего. Во-первых, Истец надлежащим образом выполнял принятые нанего обязательства в рамках заключённого договора аренды. Кроме того,Ответчик не представил никаких доказательств, подтверждающих фактнарушения Истцом договорных обязательств, Истец же, в свою очередь,1Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2014 г.поделу №А79-904/ 2014 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.2Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2015г.№Ф04-16528/ 2015 по делу №А75-4054/ 2014 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебнаяпрактика.120предоставилплатёжныепоручениявкачествеподтверждениясвоевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендныхплатежей.
Во-вторых, Истец выразил в надлежащей форме и с соблюдениемустановленного договором аренды срока своё намерение заключить договораренды на новый срок с Ответчиком. В-третьих, Ответчик, отказав Истцу взаключение договора аренды на новый срок, в течение одного года вступил вдоговорные отношения с другими лицами, что подтверждается материаламидела1.Из данного примера следует, что у Ответчика возникла обязанностьзаключить договор аренды на новый срок с Истцом, поскольку былоустановлено наступление необходимых условий.
Важным представляетсясделать следующее замечание. Ранее мы говорили о том, что в качествеодного из условий, необходимого для возникновения обязанности уконтрагента, корреспондирующей преимущественному праву на заключениедоговора на новый срок, выступает наличие намерения у контрагентапродолжить договорные отношения. Если контрагент отказывает обладателюпреимущественного права в заключение договора, это означает отсутствиенамерения с его стороны продолжать договорные правоотношения.Напротив, если он, отказав правообладателю в заключение договора нановый срок, заключил с другим лицом данный договор, то данное действиеследует расценивать, как наличие у него намерения продолжать договорныеотношения.Таким образом, преимущественному праву на заключение конкретногодоговоранановыйсроккорреспондируетвстречнаяобязанностьконтрагента.Преимущественному праву, входящему в состав правоотношенияобщей собственности (преимущественное право собственника на покупку1Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2015 г.№Ф04-16528/ 2015 по делу №А75- 4054/ 2104 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебнаяпрактика.121доли в праве общей собственности (ст.
250 ГК РФ)) также корреспондируетвстречная обязанность.Дело в том, что данное право реализуется в относительномправоотношении,участникамикоторогоявляютсяобладательпреимущественного права, с одной стороны и собственник, намеревающийсяпроизвести отчуждение доли, с другой стороны. Преимущественному правулица противостоит конкретная обязанность покупателя.Но даннаяобязанность наступает только при соблюдении совокупности условий. Кпервому относится направление извещения правообладателю о намерениидругого собственника продать принадлежащую ему долю в праве общейсобственностипостороннемулицу.Ковторому–приобретениеправообладателем отчуждаемой доли, в течение установленного закономсрока.Следует отметить, что судебная практика при разрешении спороврассматривает, соблюдены ли были указанные условия.
Если в ходеразбирательства было установлено, что извещение было действительноотправлено обладателю преимущественного права, и он начал совершатьдействия, однозначно свидетельствующие о его приобретении отчуждаемогоимущества, в таком случае у продавца есть обязанность. Если одно изусловий не выполнено, то в таком случае обязанность не возникает.Рассмотрим, корреспондирует ли обязанность преимущественнымправам, входящим в состав наследственного правоотношения.Данныеправа осуществляются в относительном правоотношении, участникамикоторого являются сам правообладатель, с одной стороны, и наследник(наследники), у которых нет преимущественного права, с другой стороны.Преимущественному праву конкретного лица корреспондирует обязанностьдругого наследника обеспечить реализацию его преимущества.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
