Диссертация (1152687), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

руб., а после оспаривания – 2,06 трлн. руб.В Белгородской области в 2014 году судами рассмотрено 46 исков пооспариванию кадастровой стоимости земельных участков. Средняя величинаснижения кадастровой стоимости составила 39,9%. Суммарная величинакадастровой стоимости земельных участков до оспаривания составляла около164,9 млн. руб., а после оспаривания – 100,2 млн. руб. [56].Таким образом, результаты кадастровой оценки не всегда являютсякорректными и объективно отражают реальную стоимость оцениваемыхземель.

Проведенный нами анализ результатов оценки выявил следующиепричины недостоверности результатов: несовершенство методическогообеспечения;низкоеорганизациипроведенияисследования,качестворассмотримисходнойработ.первыйинформации,Согласноаспектнедостаткипоставленнымпроблемы–взадачамнедостаткиметодического обеспечения работ.Район добычи железорудного сырья охватывает, как правило,земельные участки трех категорий земель: промышленности и иного специального назначения;62 сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов.По каждой из категорий земель используется своя утвержденнаяметодика кадастровой оценки.

В основу каждой методики заложен один изклассических подходов, как правило, доходный и сравнительный (таблица 1).В зависимости от того, какие методические подходы применяютсяоценщиком в процессе расчета показателей кадастровой стоимости участковземель под промышленными объектами виды разрешенного использованияземель, указанные в п. 1.3 Методики [204], объединяются в следующиегруппы.Таблица 1 - Дифференциация подходов по оценке земельных участков взависимости от категорий земель№п/п1.2.3.Наименованиекатегории земель(номер группысогласно Методики)Промышленности ииного специальногоназначения (группаIV)ПрименяемыйподходАлгоритм расчетаРасчетныйУдельные показатели кадастровойстоимости земель (УПКСЗ) четвертойгруппы определяются на основезначений УПКСЗ категории земель иливида использования земельныхучастков, граничащих с нимиУПКСЗ определяется путемкапитализации показателей рентногодоходаУПКСЗ IX-й группы определяется наоснове построения статистическихмоделей.В качестве УПКСЗ XIII-й группыпринимается минимальное для данногонаселенного пункта значение удельногопоказателя кадастровой стоимостиземельных участков IX-й группыСельскохозяйственноДоходныйго назначения (группаI)Населенных пунктов Сравнительный(группы IX и XIII)РасчетныйИсточник: составлено авторомИсследуемая четвертая группа земель промышленности и иногоспециального назначения представляет собой одну из шести групп,определенных Методикой [204].

Она включает в себя 14 видов разрешенногоиспользованияпромышленныхземель.Вместестем,ктематике63диссертационного исследования имеет отношение только первый видразрешенногоиспользованияпредназначенныедляпредоставляемыепредприятиямземельразработкии–это(добычи)земельныеполезныхорганизациямучастки,ископаемых,горнодобывающейпромышленности после проведения работ по оформлению горного отвода,разработки и утверждения проекта рекультивации земель, а такжевосстановления ранее нарушенных земель [204].

Данной Методикойкадастровой оценки предусмотрен следующий алгоритм расчета кадастровойстоимости земельных участков:1) определение показателей (удельных) кадастровой стоимости земель(руб./кв. м);2) расчет показателей кадастровой стоимости земельного участка в целом(руб.).Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков(УПКСЗ), отнесенных к данной группе, в границах административногорайона(муниципальногообразования)«…равенсреднемузначениюудельного показателя кадастровой стоимости земельных участков (УПКСЗ),смежных с оцениваемыми земельными участками или средней величинеудельного показателя кадастровой стоимости земельных участков категориии (или) вида использования, граничащих с оцениваемыми земельнымиучастками в пределах территории того же административного района» [155,п.9].Показатели кадастровой стоимости земельного участка в целомопределяются, как произведение показателей (удельных) кадастровойстоимости участков земель на их площадь.По нашему мнению, такой подход не имеет экономическогообоснования, так, как не учитывает взаимосвязь показателей кадастровойстоимости и ценности земель, используемых для разработки полезныхископаемых.

То есть не учитываются такие важные экономические64составляющие, как горная и земельная ренты непосредственно самогооцениваемого объекта.К землям первой группы категории земель сельскохозяйственногоназначенияотносятся«…землисельскохозяйственногоназначения,пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на датупроведения государственной кадастровой оценки земель, многолетниминасаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесныминасаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель отвоздействиянегативных(вредных)природных,антропогенныхитехногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными дляобеспечениявнутрихозяйственнойдеятельности»п.[46,1.2.1].Ихкадастровая оценка базируется на основе применения доходного подхода.Согласнодействующейметодике,кадастровойоценкиземельсельскохозяйственного назначения, земли, отнесенные в данную группу,оцениваются по следующему алгоритму: формирование перечня почвенных разновидностей с указанием ихплощади; по каждой почвенной разновидности составляется перечень всехсельскохозяйственныхкультур,которыемогутнанейвыращиваться (перечень культур); определение в разрезе почвенных разновидностей структурыпосевных площадей этих сельскохозяйственных культур; расчетпокаждойпочвеннойразновидностинормативнойурожайности каждой из этих сельскохозяйственных культур; определение рыночных цен на единицу продукции по каждой изэтих сельскохозяйственных культур; расчет удельного валового дохода и затрат на единицу площадипочвенной разновидности по каждой из этих сельскохозяйственныхкультур;65 расчет в разрезе почвенных разновидностей удельных затрат наподдержание плодородия почв; расчет в разрезе почв средневзвешенного показателя (удельного)земельной ренты; расчет величины коэффициента капитализации земельной ренты; расчет показателя (удельного) кадастровой стоимости земель покаждой почвенной разновидности, имеющейся на земельномучастке (рассчитывается как частное от деления показателя(удельного) земельной ренты по почвенным разновидностям назначение коэффициента капитализации; расчет значения показателя (удельного) кадастровой стоимостиземель по всему земельному участку как средневзвешенных поплощади почвенных разновидностей величин удельных показателейкадастровой стоимости по почвенным разновидностям; расчеткадастровойстоимостивсегоземельногоучасткаосуществляется путем умножения средневзвешенного удельногопоказателей кадастровой стоимости на его площадь.Каквидноизвышесказанного,в даннойМетодике[46]непредусмотрен учет негативного антропогенного воздействия на ценностьсельскохозяйственных земель в районах добычи железорудного сырья.

Понашему мнению, необходимо в кадастровой оценке сельскохозяйственныхугодий учесть экологический фактор. Негативное антропогенное воздействиепроявляет себя в нескольких аспектах. Оно экономически выражается вснижении урожайности сельскохозяйственных культур, снижении ценреализации менее качественной (загрязненной) продукции, увеличениизатрат на устранение загрязнения почв.Земельные участки горнодобывающих предприятий кроме категорииземель промышленности могут располагаться на землях населенных пунктов.В этом случае в соответствии с действующими методическими указаниямипо государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [206]66земельные участки данного вида использования относятся к IX («...земельные участки, предназначенные для размещения производственных иадминистративных зданий, строений, сооружений промышленности…» [206,п.

1.2.9]) и XIII («…земельные участки, предназначенные для разработкиполезных ископаемых…» [206, п. 1.2.13]) группам.При этом УПКСЗ IX-й группы определяется на основе анализа данногосегментарынказемельныхучастковипоследующегопостроениястатистических моделей с использованием корреляционно-регрессионногоанализа (сравнительный подход).

Кадастровая стоимость оцениваемыхземельных участков, в этом случае, определяется путем умножения ихудельного показателя кадастровой стоимости на площадь.КадастроваястоимостьземельныхучастковXIII-йгруппыопределяется умножением минимального для данного населенного пунктазначения УПКСЗ IX-й группы на их площадь.По нашему мнению, такой подход, как и в случае с земельнымиучастками категории земель промышленности, не имеет экономическогообоснования и не учитывает влияния ценности земель, используемых дляразработки полезных ископаемых на их кадастровую стоимость. То есть неучитываютсяфакторыэкономическойэффективностииспользованиянепосредственно оцениваемого участка, отнесенного к XIII-й группе земельнаселенных пунктов.Этот вывод можно проиллюстрировать на фактических показателяхкадастровой стоимости земельных участков, используемых для добычижелезорудного сырья на различных горнорудных комбинатах РоссийскойФедерации (таблица 2).Таблица 2 - Сравнение результатов кадастровой оценки земельных участков,используемых для добычи железорудного сырья(по состоянию на 01.01.2016)Наименование№ кадастровогоГОКкварталаЛебединский ГОК 31:03:1001001:19Кадастроваястоимость, руб.8 377 800 049УПКСЗ,руб./кв.

Характеристики

Список файлов диссертации