Диссертация (1152609), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) от 300 тыс. кв. м стехнически сложной и автономной инженерной инфраструктурой требуютвысокогопрофессионализмауправляющих.Застройщикисталкиваютсяснеготовностью или отсутствием мотивации ДЭЗ и ЖЭК осваивать новоеоборудование.Наметиласьтенденциясозданияпроизводственнымистроительными организациями дочерних управляющих компаний, которые вдальнейшем превращаются в самостоятельный бизнес.Ключевые дисфункции в сфере ЖКХ в России связаны, во-первых, сфактически монопольным положением большинства эксплуатантов; во-вторых, счрезмерной нагрузкой муниципальных бюджетов, затрачивающих до 50%располагаемых ресурсов на поддержание ЖКХ в дееспособном состоянии1.Политизированность процесса эволюции ЖКХ сдерживает реформированиесферы на рыночных принципах, а муниципальные эксплуатирующие предприятияостаются недофинансированными.По международным меркам тарифы на коммунальные услуги в Россииумеренны.
Если тариф на холодное водоснабжение, например, в Ленинградскойобласти составляет 29 руб./м3, то в Германии более 2 евро. В России отсутствуеттехнологический налог, в то время как в ЕС домохозяйства доплачивают взнос наразвитие возобновляемой энергетики. Таким образом, крупнейший рынокжилищно-коммунальных услуг создает перспективы высокой рентабельности дляинновационно активных участников. Критерием успеха выступает способностьпоследних сократить ресурсоемкость процесса обслуживания городского фонда.По данным Росстата 81% жилищного фонда, подлежащего приватизации вРФ с 1991 г., передано в собственность граждан к 2016 г.2 Процесс приватизацииоснован на частной собственности и организации системы учета прав. Однакокапитальный ремонт и реконструкция до самого последнего времени продолжалиАгаджанян А.Я., Белкина Е.Н.
Предпринимательство в жилищно-коммунальномсекторе экономики: формирование и функционирование : монография. Ставрополь : АГРУС,Ставропольский государственный аграрный университет, 2012. С. 52.2Российский статистический ежегодник – 2017 г. [Электронный ресурс] :статистический сборник // Федеральная служба государственной статистики : офиц.
сайт.http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/year/year17.pdf (дата обращения: 10.02.2018).1120финансироваться из городских бюджетов, что не порождало заинтересованностисобственников в эффективности этой деятельности. В итоге к настоящемувремени накоплен большой износ жилого фонда.С развитием законодательства об участии собственников в управлениисодержанием многоквартирных домов и общего долевого имущества в поселкахиндивидуальной застройки стало возможно переложение бремени капитальногоремонта непосредственно на владельцев.
До появления формата товариществсобственников недвижимости (ТСН) насаждение предыдущей организационноправовой формы (ТСЖ) производилось под административным нажимом. Этооборачивалось подделкой протоколов общих собраний и бойкотированием.Граждане воспринимали себя владельцами только своей квартиры, но необщедомового имущества. Привлечение к самоуправлению идет активнее, когдасобственники имеют выбор управляющих организаций, ощущают бремякапитального ремонта зданий и уплачивают налог на земельные участки подмногоквартирными домами. В интересах собственников оказывается такжекапитализация жилья на конкурентном рынке. Совершенствование описанныхинститутов связано с укреплением конкурентного характера рынка жилищнокоммунальныхуслугиповышениемфинансовойзаинтересованностисобственников в качестве таких услуг.Долевоестроительство.Долевоефинансированиестроительствамногоквартирных домов, введенное федеральным законом в 2004 г., былозапущено как контракт по мобилизации сбережений граждан.
Механизм былпризван страховать от рисков остановки строек и нарушений прав. По состояниюна 2017 г. более 90% нового жилья реализуется через участие в долевомстроительстве. Практически решена проблема оппортунистического поведения ввиде «двойных продаж» квартир, поскольку права регистрируются государством смомента приобретения объектов, а не после ввода зданий в эксплуатацию.На первых этапах система не предусматривала финансового надзора зарасходованием привлеченных средств. Под давлением кризиса застройщики сталиприбегать к демпингу. В 2015 г.
на волну остановок строительства отреагировали121власти Московской области, поставив вопрос о реформировании правил. Пакетпоправок 2016 г. предусматривает стандарты информационной открытостизастройщиков, требования к достаточности их капитала, раздельный учетденежной массы по объектам, контроль целевого использования через эскроусчета, а также отчисления в компенсационный фонд. Отчисления заменяют так ине заработавшую систему страхования1.Институт долевого участия в строительстве радикально продвинулжилищный рынок к конкуренции на основе реальных потребительских качеств.Инновационнаяактивностьзастройщиковповышается,посколькупотребительские характеристики самого объекта продажи становятся важнеегарантий защиты прав.
В результате рынок рос многие годы и оказался перегрет к2014 г. Очевидно, что укрепились стимулы к стратегически просчитанномуповедениюпроизводителей,включающемуфинансовуюустойчивостьитехнологическое лидерство2. Исследователи связывают уход с рынка компанийаутсайдеров конкурентной борьбы, усиление консолидации отрасли и рост цен нажильесужесточениемрегулирования3.Этосогласуетсясфункциейинституциональной среды по вытеснению неадаптированных к правилам игроков.На фоне позитивных изменений системы долевого строительства остаютсязаконсервированными множество иных ниш для коррупции и общественныхпотерь: по оценке Transparency International в 2016 г.
Россия занимает 131 место вмире по распространенности коррупционно восприимчивых форм отношений вгосударственномуправлении4.Применительнокстроительствупроблемапроявляет себя в чрезмерно длительных сроках получения разрешений назастройку и технических условий на подключение к сетям. Количество процедурГулин А.А. Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство. 2017.
№ 4-2 (81-2). С. 625.2Там же.3Кострикин П.Н., Буадзе Е.Р. Совершенствование экономических механизмовреализации договоров долевого участия в строительстве // Недвижимость: экономика,управление. 2014. № 3–4. С. 33.4Corruption Perceptions Index 2016 [Electronic resource] // Transparency International. URL:https://www.transparency.org/news/feature/corruption_perceptions_index_2016(usagedate:17.12.2017).1122может доходить до 50. Затрудняющим взаимодействие низким уровнеминформационнойоткрытостихарактеризуютсяпоставщикиресурсов–организации, эксплуатирующие сети водоснабжения и водоотведения1.
Вполучении разрешений и согласований, резервировании мощностей инженерныхсетей(dealingwithconstructionpermits)Россияпродолжаетсохранятьнеудовлетворительное 115 место среди 190 исследованных экономик в рейтингеDoing Business 20172. Экономическую динамику сдерживают благоприятныеусловия для извлечения административной ренты. Их устранение возможно засчетупрощенияправилиповышенияинформационнойоткрытостивзаимодействия предприятий с государственными органами.Институты,регулирующиефинансовоеповедениеэкономическихсубъектов. Появление такого нового гибридного вида городской недвижимости,как апартаменты можно считать институциональным изменением статуса жилья.Возникает новый контракт между государством, застройщиком и собственником.Апартаменты имеют юридический и налоговый статус нежилых помещений, нопроектируются и используются как жилые. С девелоперов снимается рядтехническихограниченийибремявключениявпроектобязательнойинфраструктуры. Городской бюджет получает существенный прирост налоговыхпоступлений.Покупательполучаетобъектнедвижимостисмешанногоиспользования (жилье/деловая деятельность) по более низкой цене3.
При этомсобственник несет более высокие эксплуатационные расходыи платитповышенный налог. Возможность выбора финансовой модели для потребителяпридает рынку дополнительную гибкость, создает новый сегмент. Посколькутакие здания располагаются преимущественно в центре городов и не должныГрахов В.П., Балдина А.А., Мохначев С.А. Административные барьеры иинформационная открытость в жилищном строительстве региона // Региональная экономика:теория и практика. 2014.
№ 16 (343). С. 4.2Doing Business 2017. Equal Opportunity for All [Electronic resource] : A World Bank GroupFlagship Report. 14th edition. Washington : The World Bank, 2017. P. 234. URL:http://www.doingbusiness.org/~/media/WBG/DoingBusiness/Documents/Annual-Reports/English/DB17-Report.pdf (usage date: 21.04.2017).3Гулин А.А. Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство.
2017. № 4-2 (81-2). С. 626.1123обязательнообеспечиватьсясоциально-бытовойинфраструктурой,ихпродвижение на рынке зависит от качества архитектуры, применения новейшихинженерных систем и отделочных материалов. Это порождает спрос наинновации. Следующий этап институциональных изменений юридическогостатуса и финансовой модели владения недвижимостью может быть связан сузакониванием многофункциональных зданий. К помещениям в составе такихзданий применяется раздельный правовой режим.Высококонкурентная среда располагает к организационным инновациям какспособам объединять финансирование из разных источников или осуществлятькооперацию. Требуемые для таких инноваций институциональные действия – этозаконодательные изменения в области гражданско-правового и иных видовзаконодательства. Первые сделки fee-девелопмента стали заключаться послекризиса 2008 г., когда залоговая масса в виде готовой или строящейсянедвижимости перешла к банкам по просроченным кредитам.
Fee-девелоперразрабатывает концепцию, проводит экономический анализ, определяет схемуфинансирования и управляет строительством, но не участвует в финансировании.В то же время, он несет ответственность за качество своим вознаграждением ирепутацией. В западной практике до 50–60% жилищного и административноделового строительства ведется по такому принципу.
В России подобнаятехнология отрабатывается пока преимущественно в столицах (например, «MRGroup») и стала активнее использоваться после кризиса 2014 г.1 Также получаетраспространение участие инвестора в проектах своим земельным фондом, как этопроисходит, например, в проекте «Большое Домодедово» в Московской области.Положительныйэкономическийэффекттакихотношенийвусилениисхемыпродажиспециализации участников строительных проектов.Маркетинговыеинновациисвязанысновыминедвижимости, например, распределением рисков рыночной конъюнктуры насрок завершения проекта между застройщиком и покупателями жилья. В 2015 г. вГулин А.А. Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
