Диссертация (1152609), страница 23
Текст из файла (страница 23)
2017. № 4-2 (81-2). С. 626.1124России была реализована первая в своем роде оптовая сделка обратного выкупа.Подконтрольная банку ВТБ компания «Галс-Девелопмент» продала помещенияна общую сумму 1,7 млрд рублей японскому инвестору с правом требованияобратного выкупа в случае, если рыночная стоимость объектов опустится нижецены продажи1. Для совершенствования институтов, регулирующих финансовыеи налоговые отношения в связи с приобретением и владением недвижимостью,законодателям целесообразно анализировать зарубежную практику и тенденции,фиксируемые системой регистрации прав.Стоимость владения недвижимостью. На ранних этапах действия законао долевом строительстве спрос на квартиры был в значительной мереспекулятивным.
Жилища приобретались для дальнейшей перепродажи. Спрос состороны пассивных инвесторов обеспечивал рост цен. Уместны параллели спроцессами,ставшимитриггеромфинансовогокризисавСША.Тамстроительный бум и самоподдерживающийся ценовой рост стали следствиеммассовой выдачи высокорискованных ипотечных кредитов. Нараставшая массадефолтов по обязательствам домохозяйств обрушила цены на недвижимость, ачерез производные инструменты – и финансовые рынки.Жилищный рынок столицы не имеет конкурентов среди субъектов РФ порентабельности ведения застройки.
Сверхдоходы создают потенциал дляадминистративной ренты уполномоченных структур. Диспаритет цен делаетрынок привлекательным и для спекулятивных операций. Причины сложившейсяситуации следующие: низкая стоимость владения жилой недвижимостью, налогообложениедаже после налоговой реформы в диапазоне от 0,1 до 0,3% без учета льгот (длясравнения: до 1,2% в США и Японии, до 2% в Германии); уход от налогов при операциях с недвижимостью путем занижениядоговорных цен, не подвергающийся негативным санкциям;Гулин А.А. Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство. 2017.
№ 4-2 (81-2). С. 626.1125 минимальныйинституциональныхобъеминвесторов,предложенияарендногосдерживающийфондатрудовуюотмобильностьнаселения.Перепроизводство жилья, с одной стороны, оказывает давление на цены иснижаетемкостьнеудовлетворенногорынкановостроекспроса.Сдругойзасчетстороны,сокращенияпроисходитобъемаотсеиваниенеэффективных производителей, неспособных предложить товары улучшенногокачества. Тем не менее, явной проблемой остается диспропорция инвестиционнойпривлекательности рынков столицы и регионов, порождающая потенциал дляадминистративной ренты и спекулятивные операции.
В частности, вместоинвестицийвинновационноеобновлениеоборудованияитехнологийпредприятия сфокусированы на выстраивании отношений с властями в целяхполучения разрешений на строительство, поскольку уверены, что смогут продатьвсе, что построят. Одним из институциональных действий для активизацииконкуренции на основе реального качества объектов жилой недвижимости можетбыть введение раздельного налогообложения единственного и дополнительногожилья.II.
Информационные системы и инфраструктура рынкаКадастроваястоимость.Институткадастровойстоимостиначалприменяться в рыночных условиях в конце 1990-х гг. для оценки земель, авпоследствии распространился на другие виды связанных с землей материальныхобъектов, в т.ч. недвижимость. С 2010 г.
эволюционирует как инструментсистемы налогообложения и ценовой ориентир для гражданско-правовых сделок.В результате налоги на имущество организаций и имущество физических лицподобно земельному налогу рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Вотличие от инвентаризационной такая стоимость позволяет ранжировать объектынедвижимости не только по затратам на их создание, но и по функциональности,качеству и востребованности рынком1. Иными словами, кадастровая стоимостьГулин А.А. Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство. 2017.
№ 4-2 (81-2). С. 626.1126выступаетагрегированнымизмерителемкачествнедвижимости.Умуниципалитетов, на чьей территории расположена недвижимость, появиласьзаинтересованность в выявлении не поставленных на кадастровый учет объектов,а также поощрения нового строительства. Такие меры обеспечивают приростналогооблагаемой базы. Бюджетная обеспеченность муниципалитетов в текущихусловиях – это ключевой фактор интенсивности дорожного строительства,вносящего вклад в общую экономическую динамику.Сопоставимость денежной оценки недвижимого имущества в любыхрегионах обусловила повышение скорости оборота прав, что делает рынок болееконкурентным.
Несмотря на общественные затраты на поддержание системыоценки положительный экономический эффект от преодоления информационнойасимметрии при обороте прав на недвижимость значителен. Позитивные внешниеэффекты внедрения системы включают повышение эффективности содержаниянедвижимости, а также антистимулы к тезаврации, то есть вложениям внеиспользуемыедорогостоящиеобъекты(обездвиживаниефинансов).Кадастровая стоимость используется как переменная для расчета страховоговознаграждения по ипотечным кредитам и расчета пошлин при наследованиинедвижимости и позволила ввести в гражданско-правовой оборот объектынезавершенногостроительства.Кадастроваяоценкаимеетпотенциалиспользования при реализации программ массовой реновации в городах.Колоссальный спектр эффектов, связанных с измеримостью недвижимости кактовара и объекта прав, означает его значительное влияние на инновационныепроцессы.В ходе кризиса 2014–2015 гг.
проявилась такая дисфункция системыкадастровой оценки, как накопление ошибок и отклонений данных в сравнении сценами реального рынка1. Выяснилось, что система кадастровой оценки непоспевает за колебаниями рыночной конъюнктуры и может оказываться ложнымориентиром ценообразования при сделках. Хозяйствующие субъекты перегрузилиБабенко Р.В. Решение проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости //Имущественные отношения в Российской Федерации.
2012. № 4. С. 50.1127судебную систему исками по оспариванию присвоенных значений1. Развитиеинститута кадастровой стоимости в целях стимулирования инновационнойдеятельности основано на совершенствовании методики исчисления, в том числеоценки обусловленных инновациями ценных потребительских качеств, например,введении в формулу расчета параметров энергоэффективности.Базы данных.Инструменты, специфицирующие права,снижающиеинформационную асимметрию и затраты на поиск информации, выступаютэлементами институциональной среды, воздействующей на инновационнуюактивность.
Такие инструменты не устанавливают правил поведения, но сужаютспектррациональныхрешенийакторов,обуславливаявыборнаиболееэффективных контрагентов, приобретение наиболее качественных товаров.Указанные инструменты во многих случаях есть фактически общественные блага,создаваемые и предоставляемые государством. Помимо кадастровой стоимости вих число входят базы данных о зарегистрированных правах, техническомсостоянии объектов, связанных с объектами недвижимости градостроительныхпроцессах, государственные услуги в области градостроительства и др.2Институциональные изменения в целях стимуляции инновационной деятельностинаправлены на совершенствование: публичной кадастровой карты; ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости); ГИС ЖКХ (Государственной информационной системы ЖКХ); баз бюро технической инвентаризации; систем автоматизированного мониторинга реализации генеральныхпланов городов (например, Москвы3); электронных сервисов государственных услуг.Гулин А.А.
Влияние институциональной среды на инновационную динамику встроительстве // Экономика и предпринимательство. 2017. № 4-2 (81-2). С. 626.2Гулин А.А. Институциональный подход к управлению инновационным развитием…3Бачурина С.С., Ресин В.И., Трайнев В.А. Стратегия корпоративного менеджмента вградостроительстве. М. : Дашков и Ко, 2012. С. 257.1128Совершенствование баз данных и сервисов – прерогатива органов власти.Улучшения носят преимущественно процессный и организационный характер исвязаны, главным образом, с внедрением ИКТ и обеспечением интерактивности,снижением издержек для доступа к информации.
Системы кадастра и учета правна недвижимость эволюционируют в направлении автоматизации процессов,удаленной обработки запросов, сокращения сроков оказания услуг и обеспеченияинформационной открытости.В исследуемой сфере велико количество стейкхолдеров. Среди нихземельныесобственники,акционерыкомпаний,инвесторы,архитекторы,проектные менеджеры, строительные подрядчики и субподрядчики, поставщикистройматериалов, государственные структуры, трудовые ресурсы, финансовыеорганизации, СМИ, потребители и др.1 Их взаимодействие структурируетсядоступомкотраслевойинформации.Важнейшийтиптрансакцийснедвижимостью – переход прав на имущество и обременений при гражданскоправовых сделках. Информация о зарегистрированных правах, а также охарактеристиках объектов, включая кадастровую стоимость, содержится воткрытом Едином реестре прав на недвижимость (ЕГРН), который с 2017 г.интегрирует ранее раздельно существовавшие 2 базы данных (реестр прав нанедвижимость и кадастр недвижимости)2.Введение Государственной информационной системы (ГИС) ЖКХ в 2013 г.символизировалонедвижимостью.кореннойБазапереломданныхделовыхаккумулируетпрактиксведениявобуправленииуправляющихорганизациях и операторах капитального ремонта, предусматривает удаленноевзаимодействие с применением электронной подписи.
Представляются сведения отехническом состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры.Координирующая функция системы реализуется за счет предоставления данныхпо жилищно-коммунальным услугам в разрезе по регионам и муниципальнымПалт М.М. Управление взаимодействием стейкхолдеров строительной отрасли //Современные проблемы науки и образования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
