Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Шехтеля, на 1907год.: планировочная структура 1 и 2 этажей конторского корпуса впределахкапитальных стен, объемно – планировочное решение и архитектурно –художественное оформление главной лестницы; объемно – планировочнаяструктура производственного корпуса зального типа со стоечно-балочнойсистемой конструкций на уровне 1 и 2 этажей; композиция и архитектурнохудожественное решение главного и дворового фасада; барельеф 1920-х гг. науличном фасаде. То есть внутренняя отделка, и коммуникации здания являютсясовременными. В связи, с чем было принято решение о совмещение двухсправочных аналогов (таблица № 8) в один и расчете затрат на строительство поконструктивным элементам.124Таблица 8 – Совмещаемые объекты-аналогиИсточникинформацииНаименованиеТипографииобластные дляпечатания газет ижурналов (Здания 3-хи 4-х этажные сподвалом)Торговоразвлекательныецентры, от 4 до 6этажейСборник "Укрупненныепоказатели стоимостистроительства"Промышленныездания" 2007 КодП3.09.015Сборник "Укрупненныепоказатели стоимостистроительства"Общественные здания"2007 Код О3.8.3.050КлассконструктивнойсистемыОбъеманалога,куб.мПлощадьаналога,кв.мКорректировкана разницу вобъемах/площадяхКС-1econom30 000-1КС-1premium-17 4001,2Источник: Табакова С.А., Объекты Архитектурного наследия.
Укрупненные показателистоимости реставрационно-восстановительных работ.// Дидковская А.В. Серия «Справочникоценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009. – 75-77с.О – объем здания;К об. – коэффициент, учитывающий разницу между объемом или площадьюобъекта аналога и объекта оценки. Определяется согласно общей частивышеуказанных справочников оценщика;К01.2014-03.2014 – индекс цен на строительно-монтажные работы на март 2014 г.определенный на основе межрегионального информационно-аналитическогобюллетеня (ИАБ) «Индексы цен в строительстве», издаваемого «КО-ИНВЕСТ».Прибыль предпринимателя принята в размере 20% согласно даннымИсследования Приволжского центра финансового консалтинга и оценки г.Москва, 2010 г.
«Коллективные экспертные оценки характеристик рынканедвижимости.(Краткоеэкспертныеоценкихарактеристикрынканедвижимости)»Далее следует ввести поправку на историко-культурную ценность, которая,по мнению автора должна внести некоторую ясность в процедуру оценкипамятников-новоделов.Нематериальный факторРасчет коэффициента нематериальных факторов представлен в таблице № 1Приложения А.125Расчет стоимости нового строительства объекта исследования представлен втаблице № 2, 3 Приложения А.Далее полученное значение следует уменьшить на величину накопленногоизноса.Расчет физического износа произведен в соответствии с документом ВСН58-88(р), «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта итехнического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения»и документом ВСН 53-86(р) «Правила оценкифизического износа зданий» (метод разбиения на конструктивные элементы поудельным весам, представленным в таблице № 6 настоящего отчета, сопределением износа по отдельным конструктивным элементам).Таблица 9 - Расчет физического износаНаименованиеконструктивного элементаФундаментыКаркасСтеныПерегородкиПерекрытия и покрытиеКровлиОкна и балконные двериПолыОтделка потолков, внутреннихстен и перегородокПрочие конструкцииСпециальные конструкцииОтопление, вентиляция икондиционированиеВодоснабжение и канализацияЭлектроснабжение и освещениеСлаботочные системыПрочие системы и специальноеоборудованиеИтогоУдельный весконструктивныхэлементов, %6,19%13,16%6,19%1,55%8,52%2,32%3,62%4,75%Физический износконструктивныхэлементов, %10%10%10%10%10%10%5%15%Средневзвешенноезначение физическогоизноса, %0,62%1,32%0,62%0,16%0,85%0,23%0,18%0,71%10,69%15%1,60%3,36%5,91%15%10%0,50%0,59%12,46%10%1,25%2,00%15,97%0,31%10%10%5%0,20%1,60%0,02%2,99%5%0,15%100,0%10,60%Источник: составлено автором.Функциональный и внешний износ принимаем равным 0% по аналогичнымпричинам, описанным ранее.Совокупный износ рассчитывается по формуле (29):S = 1 – (1 – И физ.) х (1 – И функц.) х (1 – И вн.),(29)126гдеИ физ., И функц.
и Ивн. - выраженная в долях степень соответствующегочастичного обесценения – физического, функционального и внешнего.Остаточная стоимость рассчитывается по формуле (30):ОС = Ст. стр. * (1 – S),(30)где ОС – остаточная стоимость.Расчет остаточной стоимости объекта оценки представлен ниже:Таблица 10 - Расчет остаточной стоимости объекта оценкиПлощадь здания, кв.мПлощадь объекта оценки, кв.мКоличество этажейВысота потолкаСтроительный объем здания, куб.мСтоимость строительства всего здания в ценах на дату проведения оценки, по главам1сводного сметного расчета 1-7 с учетом накладных расходов , предпринимательскойприбыли и НДС, составляет, руб.:2Величина совокупного износа, на дату оценки, %Стоимость всего здания с учетом совокупного износа в ценах на дату проведения3оценки, по главам сводного сметного расчета 1-7 с учетом накладных расходов ,предпринимательской прибыли и НДС, составляет, руб.:Стоимость замещения объекта оценки в ценах на дату проведения оценки, по главам4сводного сметного расчета 1-7 с учетом накладных расходов , предпринимательскойприбыли, нематериальных факторов и НДС, составляет, руб.:5 649,404 496,304+подвал3,26-4,0 метра31 344688 331 793р.10,60%615 368 623р.489 765 628р.Источник: составлено автором.Расчет стоимости представлен аналогично предыдущему методу в таблице3 приложения А.Норма возврата.
Норму возврата инвестиций определяем по методу Рингааналогичным способу выше (стр. 121).В итоге оставшийся срок экономической жизни с даты проведенияпоследней реконструкции здания в 2002 г. составит 167 лет, а норма возвратасоставит 0,6%Рыночная стоимость в рамках затратного подхода рассчитывается поформуле (31):С затр. = ОС + С зем.Расчетрыночнойстоимостипредставлен в таблице № 11.(31)объектаоценкизатратнымподходом127Таблица 11 - Расчет рыночной стоимости затратным подходомНаименование123Стоимость, руб.Стоимость замещения объекта оценки в ценах на дату проведения оценки,по главам сводного сметного расчета 1-7 с учетом накладных расходов ,предпринимательской прибыли, нематериальных факторов и НДС,составляет, руб.:Стоимость земельного участка, руб.Итого рыночная стоимость объекта оценки определенная затратнымподходом, с учетом НДС и округления, руб.489 765 628р.65 476 087,12555 241 715р.Источник: составлено автором.Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная затратным подходом на дату оценки,составляет с учетом округления и НДС:555 241 715 (Пятьсот пятьдесят пять миллионов двести сорок одна тысяча семьсотпятнадцать) рублей,Итак, как мы смогли доказать необходимость оценки «новоделов» поотдельной методике, впервые озвученную на II Международном студенческомконгрессе проходившем в Финансовом Университете увидев, что рыночнаястоимость, полученная с применением данного метода затратного подхода какнельзя лучше отражает реальную ценность объекта культурного наследия.Проведенное исследование позволило нам сделать вывод о том что «зданиеноводел» является намного менее ценным, чем его полностью оригинальныйаналог.
Данные расчеты позволили нам понять насколько сильно отличаетсястоимость, полученная по сути лишь корректировкой на историко-культурнуюзначимость от стоимости полностью рассчитанной в соответствии с учетомконструктивных элементов по сборнику КО-ИНВЕСТ «Объекты архитектурногонаследия».Далееследуетперейтикрасчетустоимостиобъектаоценкипосравнительному подходу. Следует отметить, что случай, рассмотренный в рамкахзатратного подхода носил лишь частный характер и предназначался лишь длядоказательства необходимости оценки «новоделов» по совершенно другойметодике. В дальнейшем, результаты, полученные по этой методике во вниманиеприниматься не будут и согласование результатов будет проводится сиспользованием стоимости, полученной при расчете по сборнику КО-ИНВЕСТ.128Сравнительный подход.Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта экспертамибыло проведено исследование текущего состояния рынка встроенных офисныхпомещений, расположенных в г.
Москва.Необходимо отметить, что на этапе сбора исходной информации не удалосьнайти данные о реальных сделках купли-продажи объектов недвижимости,сходных с оцениваемым. Причиной стало повсеместное сокрытие данных обусловиях продажи и реальной продажной цене объектов недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
