Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 25
Текст из файла (страница 25)
Москвы, в районах, равнозначных с местом расположения Объекта оценки,поэтому поправка на местоположение не применялась.Поправка о парковкеУ всех объектов присутствует парковка (у магазина оптики, имеющего отдельныйвход с улицы, парковка стихийная). Корректировка на данный фактор неприменялась.Поправка на общую площадь. На основании проведенного анализа рынка арендыпомещений торгово–развлекательного и офисного назначения не выявленоопределенной зависимости величины арендной ставки от размера общейплощади, поскольку возможна разбивка площадей на блоки и сдача в арендучастями. Поправка на данный фактор не вводилась.Поправка на функциональное назначение.
Поправка внесена к аналогам,имеющим назначение «помещение свободного назначения» при расчете ставкиаренды для помещения ночного клуба. Так как на рынке не было найденодостаточное количество предложений об аренде ночных клубов, для расчета былииспользованы аналоги – ПСН. Поправка рассчитана ниже методам парныхпродаж:135Таблица 14 - Объекты-аналоги для расчета поправки на функциональное назначениеАналог № 1Аналог № 2цена предложенияцена предложенияhttp://an-estate.ru/cgi-bin/arenda.plhttp://rielco.ru/office/a-1429.html609-68-16, Елена ВикторовнаТел.:+7 495-940-67-67, Ершов ДенисМосква, ЦАО, м. Китай-Город, ул.Москва, ЦАО, м.
Китай-ГородСолянкаХорошаяХорошаяОСЗАд./зданиецокольный этажподвалПСННочной клуб1000500,0ХорошееХорошеевсе коммуникациивсе коммуникацииСтихийнаяСтихийная30 000р.24 240р.25 424р.20 543р.$990$80019,20%Источник: составлено автором.Таким образом, поправка составили -19,2% для аналогов – помещенийсвободного назначения.Поправка на состояние. Ее величина определяется затратами, необходимыми дляприведения объектов аналогов в состояние, аналогичное состоянию оцениваемогообъекта.
Объект оценки требует проведения ремонта. Аналоги находятся вхорошем состоянии. Поправка на состояние объекта оценки учтена при расчетерыночной стоимости оцениваемых объектов доходным подходом.Все ценообразующие факторы (в качественном виде) определены врезультатеанализаместоположения,асовокупноститакжерынкахарактеристикобъектасоответствующегооценкисегментаиегонежилойнедвижимости.Послеприведенияценообразующиххарактеристиканалоговкценообразующим характеристикам оцениваемого объекта средневзвешеннаявеличина рыночной стоимости рассчитывается по формуле (34):136C сред. = C1*К1+С2*К2+…+Cn*Кn,(34)К1+К2+…+Кnгде С1,С2 и Сn - приведенные стоимости аналогов,К1,К2 и Кn - весовые коэффициенты.Весовые коэффициенты приняты в зависимости от количества и значимостивведенных поправок.Расчеты рыночной ставки аренды для следующих помещений приведены втаблицах приложения А:- расчеты рыночной ставки аренды для помещений ночного клуба – в Таблице №1;-расчеты рыночной ставки аренды для помещений ресторанов и кафе – в Таблице№ 2;-расчеты рыночной ставки аренды для помещений магазина оптики – в Таблице№ 3;-расчеты рыночной ставки аренды для помещений офисов – в Таблице № 4.Поскольку Объект оценки обременен долгосрочной арендой в пользу ООО«Объединение печатных предприятий» согласно Договору аренды № 01-7/814 от16.11.1998 г.
и Дополнительных соглашений к нему, при расчете рыночнойстоимости Объекта оценки необходимо учесть это обременение.Площадь переданных в аренду помещений - 4496,3 кв.м. Срок действиядоговора аренды установлен до 16.11.2047 г. согласно Дополнительномусоглашению № 01-7/925 от 22 октября 2002г.
к договору № 01-7/814 от 16.11.1998г. на сдачу Мингосимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений инежилых помещений, являющихся федеральной собственностью.Согласно условиям п. 2.3.4. Договора аренды № 01-7/814 от 16.11.1998 г. варендуемых помещениях было необходимо проведение капитального ремонта, а«при проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества за счетденежных средств «Арендатора» стоимость данных работ засчитывается в счетарендной платы в установленном порядке».1371.Расчет рыночной стоимости Объекта оценки произведен на основаниирассчитанных выше среднерыночных ставок аренды и ПВД:Таблица 15 - Расчет потенциального валового дохода для помещений разного назначенияФункциональноеназначениеАренднаяставка, безучета НДСОбщаяплощадь, кв.мНочной клубРестораны, кафеОптикаОфисыИтого, сдаваемаяплощадь в аренду,кв.м16 816,10р.21 763,6р.26 719,5р.13 747,5р.1 135,82389,1191,4780Аренднаяставка,$/кв.м/год безучета НДС$555,08$718,64$882,20$453,39Коэффициентнедозагрузки, %Рыночный ПВД91,67%$577 926,48$1 573 836,50$154 782,58$324 173,734496,3$2 869 876Источник: составлено автором.Коэффициент недозагрузки принят в размере 91,67% - как вынужденныйпростой в течение одного месяца в результате смены арендатора.Расчетрыночнойстоимостиоцениваемыхобъектовметодомдисконтированных денежных потоков по рыночным арендным ставкам приведенв Таблице № 4 приложения А.Допущения к расчетамПериод дисконтирования соответствует оставшемуся сроку действияДоговора аренды – 2047 год.Площадь объекта недвижимости принята с учетом эффективностисдаваемых площадей.
Эффективность – соотношение полезной и арендуемойплощадей. Этот показатель в зависимости от площади и местоположения объектаможет быть от 70% до 100%. Эффективность площадей составляет 100%.Проведение ремонта зданий осуществляется за счет арендаторов. Срокпроведения ремонтных работ зависит от состояния и площади помещений. Втечение срока проведения ремонта (2 – 6) месяцев арендатор освобождается отуплаты арендной платы. В настоящей работе данный срок определен исходя изданных Заказчика.Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент,от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчеткоэффициента недозагрузки производится по следующей формуле (35):138КндDп Т сNа(35)гдеDп – средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым втечение года перезаключаются договоры);Nа – число арендных периодов в году;Тс – средний период, в течение которого помещение свободно.В данной работе величина недогрузки и недоиспользования оцениваемогообъекта для помещений, в которых ведется ремонт, в течение срока проведенияремонта принималась равной 41,67% как «Простой» помещений в течение 5-тимесяцев.
В дальнейшем на последующий прогнозный период коэффициент потерьот недозагрузки и несвоевременного получения платежей принят в размере 8%как «простой» объекта в течение одного месяца (1/12).Операционные расходы включают в налог на имущество в размере 2,2% отостаточной балансовой стоимости помещений и амортизационные отчисления вразмере 1,24% в год. Согласно условиям Договора аренды обязанность пострахованию оцениваемых помещений лежит на арендаторе.Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость для расчетарыночной стоимости Объекта оценки по рыночным ставкам аренды принят науровнепрогнозируемойинфляциисогласносценарнымусловиямфункционирования экономики Российской Федерации, основные параметрыпрогноза социально – экономического развития РФ на 2011 год и планируемыйпериод 2012 и 2013 годов, утвержденные Министерством экономическогоразвития Российской Федерации в июне 2010 г.
Курс доллара США принятсогласно сценарным условиям функционированияФедерации.экономикиРоссийской139Таблица 16 - Данные инфляции.Инфляция,%Курс доллара США2010 год2011 год2012 год2013 год6,56,05,55,529,9329,1028,4028,47Источник: Министерство экономического развития Российской Федерации «Сценарныеусловия функционирования экономики Российской Федерации» [электронный ресурс]. Режимдоступа: http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100604_04 (Датаобращения 10.01.2014).Ставка дисконтирования для расчета рыночной стоимости объекта оценкипо рыночным арендным ставкам рассчитана в Таблице 17;Таблица 17 -.
Расчет ставки дисконтирования для расчета рыночной стоимости объектаоценки по рыночным арендным ставкамТекущееиспользованиеНаименование показателяYб - норма дохода с наименьшим риском (эффективная доходность к погашениюеврооблигаций Россия-2028 – http://www.finmarket.ru):Yр – поправка на риск вложения капитала в недвижимость:Yл - на низкую ликвидность:Yм – поправка на риск инвестиционного менеджмента:Y, рассчитанная по формуле Y = Yб + Yр + Yн + Yм =5,97%3,80%2,99%2,00%14,76%Источник: составлено автором.Норма дохода с наименьшим рискомСогласно анализу еженедельника «Коммерсант «Деньги», одним изнаиболее безрисковых вложений денег является покупка еврооблигаций Россия2028.Еслирассмотретьдиаграммусравнительнойдинамикикотировокроссийских акций и длинных (погашение в 2028 году) еврооблигаций РоссийскойФедерации, то видно, что риски стратегических решений у вторых более низкие.Анализ котировок валютных еврооблигаций показывает, что эффективнаяежегодная ставка дохода на инвестиции, включающая периодический доход ивыручку от их перепродажи – выше, при сравнительно одинаковом рискевложения.Вывод: за базовую ставку дисконта по данным на 01 марта 2014 годапринимаем эффективную доходность к погашению еврооблигаций Россия-2028,равную 5,97% (http://www.finmarket.ru).140Поправка на риск вложения в объект недвижимостиРиски вложения в объект недвижимости бывают двух видов.
Первыйвключает в себя систематические и несистематические риски, второй - статичныеи динамичные.На рынке в целом преобладающим является систематический риск.Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана сэкономическими и институциональными условиями на рынке.
Примеры этоговида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов,закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительнаячасть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных сзащитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровне аренднойплаты.Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемойсобственностьюинезависимыйотрисков,распространяющихсянасопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины вфундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендныхплатежей, разрушение сооружения пожаром и/или развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования.Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить настраховые компании.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
