Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 21

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 21)

Сделкикупли-продажи ориентированы на получение скорой материальной выгоды ипроводятся не всегда при понимании ценностной значимости, как отдельныхпроизведений, так и ансамблей в целом. Для конкретного объекта и земельного111участка способ приватизации определяется не всегда с учѐтом его вида, характераиспользования, учѐта историко-культурной ценности, технического состояния.Существующиеподходыкоценкеобъектов,имеющихисторико-культурную ценность, не содержат полных, чѐтких, научно-обоснованныхалгоритмов увеличения стоимости памятников за счѐт факторов историкокультурного характера, которые и делают такую недвижимость памятником.Анализ состояния вопроса и задач исследования позволил краткосформулировать принципиальные положения и цели комплексного подхода коценке памятников:для включения объектов культурного наследия в рыночные отношениянеобходимо разработать чѐткие объективные признаки их идентификации;ценностьпамятниканужноопределятьпоисторико-культурнымпоказателям - категориям ценности (историческая, эстетическая и пр.), оценкакоторых подразумевает аналитический подход;необходимо проводить оценку памятников.как объектов недвижимости, позатратномуидоходномуподходам,сучетомобъективныхпризнаковидентификации и добавочных коэффициентов, учитывающих ИКЦ.Целесообразно для решения поставленной задачи определения стоимостнойоценки алгоритм, позволяющий наиболее полно отразить существующеесостояниепамятника,функциональные,планировочныекакобъектатехническиерешения),недвижимостиегоосновные(архитектурно-конструктивные,объѐмно-историко-культурные,-эстетико-художественныехарактеристики.Принятое обобщение к оценке памятников архитектуры позволилораскрыть условия, влияющие на процесс формирования оценки.

Наряду скатегориями ценности историко-культурного наследия, необходимо учитыватьфакторы, влияющие на формирование потребительского качества зданийпамятников (в т.ч. архитектурной и строительно-конструктивной подсистем),раскрываемые через систему нормируемых и ненормируемых (но значимых дляпотребителя) показателей.112Система критериев потребительской ценности является открытой, и можетдополняться по ситуации на разных уровнях оценки, в отношении тех или иныхтипов зданий-памятников, в отношении того или иного функциональногоназначения объекта.Предложеныметодическиеосновыстоимостнойоценкиобъектакультурного наследия, как специфической недвижимости.

Для установлениястоимости памятника архитектуры предлагается еѐ рассматривать в интервалезначений полученных по двум различным подходам:позатратномуучитывающихподходу,ценностныесиспользованиемсвойствапамятника,системыкакпоказателей,объектаисторико-культурного назначения, так и его потребительские свойства (качества).в рамках доходного подхода к оценке. При этом предлагается использоватьтеорию потребительского выбора, когда инвестор может использовать свойкапиталмеждуравновыгодны,альтернативныминапример,вариантами,обменятькоторыефинансовыебудутвыгоды,длянегоприносимыепамятником, как объектом инвестиций, на денежную сумму, равную рыночнойстоимости, которая при увеличении на банковских депозитах, обеспечит ему, какминимум, эквивалентный финансовый результат.113Глава 3ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙСТОИМОСТИ ПАМЯТНИКОВ АРХИТЕКТУРЫ3.1 Пример оценки объекта культурного наследияВ целях рассмотрения практического анализа выполнения на практикеработ по оценке объектов культурного наследия, к рассмотрению предлагаетсяотчет, выполненный в соответствии с договором возмездного оказания услуг пооценкепоопределениюрыночнойстоимостинедвижимогоимущества,представляющего собой объект архитектурного наследия, расположенный поадресу: г.Москва, Большой Путинковский переулок, дом 5, по состоянию на 07марта 2014 года.

В рамках предлагаемого анализа было принято решение неосвещать общие вопросы и определения, применяемые к любым отчетам обоценке и хорошо знакомые всему кругу специалистов в этой области.Отчет выполнен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и Стандартамиоценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Министерстваэкономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г.№256,255,254.Согласно Федеральному Стандарту Оценки №2 «Цели оценки и видыстоимости», при оценке имущества для целей купли-продажи определяетсярыночная стоимость [48].Согласно договору возмездного оказания услуг по оценке № ЭС-0025/П от5 марта 2014 г. определению подлежит рыночная стоимость недвижимого114имущества (нежилых помещений общей площадью 4 496,3 кв.

м), расположенныхпо адресу: г. Москва, Большой Путинковский переулок, дом 5.В данном отчете оценивается право собственности на объект оценки(оценка рыночной стоимости определялась исходя из условия, что владелец имеетправо собственности на объект оценки).Согласно предоставленным документам (Свидетельство о регистрацииправа собственности РФ, выданным Федеральной регистрационной службой поМоскве от 27.02.2007 г. Серия 77АД № 006871) существует обременение Объектаоценки в виде договора долгосрочной аренды № 01-7/814 от 16.11.1998 г. иДополнительных соглашений к нему, заключенного с ЗАО «Объединениепечатных организаций», а также в виде субаренды (договоры не предоставлены).Площадь переданных в аренду помещений составляет 4496,3 кв.м.

Срок действиядоговора № 01-7/814 от 16.11.1998 г. установлен дополнительным соглашениемдо 16.11.2047 г.Кроме того, оцениваемые помещения являются объектом культурногонаследия – предоставлено «Охранное обязательство пользователя объектакультурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) от 24 сентября2009 г. № 16-23/005-1436/9.Недвижимое имущество оценивается с условием отсутствия каких-либодругих прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества илииных обременений, не сопровождается наложенным на него в соответствии сзаконодательством России арестами, сервитутами и иными ограничениямиимущественных прав.Местоположение и краткая история объекта оценкиОбъект недвижимости расположен в Тверском районе Центральногоадминистративного округа города Москвы.

Объект расположен в пятиминутнойпешеходной доступности от станций метро «Пушкинская», «Чеховская»,«Тверская». В 200 метрах от здания проходит Тверская улица. Зданиерасположено в непосредственной близости от Пушкинской площади.115В 1907-1908 годах в Большом Путинковском переулке архитекторомФранцем Шехтелем) появилось, в стиле модерн, здание типографии и редакцииоснованной Павлом Павловичем Рябушинским газеты «Утро России».Объем здания скомпонован предельно рационально.

Фасадная композициясимметрична и полностью соответствует структуре здания. Ничего лишнего.Центральная часть фасада, выступающая на красную линию улицы, расчлененадвумя огромными, в три этажа, окнами. Мелкая расстекловка их переплетовопределяет ритмику фасадной плоскости, облицованной светлой керамическойплиткой. Высокий аттиковый этаж занимала вывеска типографии.В 1918-1920 годы в рамках ленинского плана монументальной пропагандына доме появились барельефы, один из которых сохранился до сих пор. На немизображены заводские трубы и рабочий, толкающий колесо.

А надпись подбарельефом гласит: «Вся наша надежда покоится на тех людях, которые сами себякормят». В 1930-х годах на последнем этаже здания, там, где находилась надпись,пробили окна, а сам он был надстроен, что нарушило первоначальные пропорциии формы.В лихие 1990-е здание переделали в казино. В 2000 году при реконструкциибыла сделана попытка восстановить оригинальный фасад: сломали позднююнадстройку над редакционным корпусом, заложили окна в аттике и восстановилилоготип. Но изменили архитектурное решение парадного входа. Проведенныйанализ местоположения.Объект оценки показал полное соответствие общим параметрам:расположение в оживленном месте в центральной части города,расположение в непосредственной близости от основной магистралигорода – Тверской улицы.местоположение характеризуется интенсивными автомобильными ипешеходными потоками.Объект оценки также обладает определенной уникальностью, поскольку онявляется памятником культурного наследия, размещенным в отдельно стоящемздании в непосредственной близости к центральной улице г.

Москвы - Тверской.116Таким образом, Объект оценки можно отнести к категории привлекательныхпредложений на рынке торгово-развлекательной недвижимости г. Москвы и егоместорасположение отличается высокой коммерческой привлекательностью.Исходная информация для проведения оценкиДля проведения оценки Заказчиком были предоставлены следующиедокументы (ксерокопии):1.Копия свидетельства о государственной регистрации права собственностиРоссийской Федерации на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, Б. Путинковский пер., д. 5 от 27.02.2007 г. Серия 77АД № 006871.2.Копия свидетельства о государственной регистрации права хозяйственноговедения«Федеральныйинформационныхкомпьютерныйтехнологийцентр(ФТ-Центр)»нафондовыхобъектитоварныхнедвижимости,расположенный по адресу: г.

Москва, Б. Путинковский пер., д. 5 от 02.03.07 г.Серия 77АД № 188852.3.Копия технического паспорта.4.Копия поэтажного плана.5.Копия экспликации.6.Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела 250/16,литер – по состоянию на 29.09.08 г.7.Копия справки ФГУП «ФТ-Центр» о балансовой принадлежности ибалансовой стоимости.8.Копия плана земельного участка.9.Копия справки о принадлежности к памятникам культурного наследия.10.Копия охранного обязательства от 24.09.09 г. № 16-23/005-1436/9.11.Копия справки управления МЧС № 2563 от 08.05.07 г.12.Копия справки о наличии/отсутствии обременений.13.Копия договора аренды № 01-7/814 от 16.11.1998 г. и Дополнительныхсоглашений к нему.14.Копия справки о размере эксплуатационных расходов.15.Копия справки о функциональном использовании помещений.117Сведения об объекте оценкиНа основании проведенного визуального осмотра объекта оценки можносделать следующие выводы о текущем функциональном использовании итехническом состоянии объекта оценки:ОценщикамибылпроведенвизуальныйосмотрОбъектаоценки,расположенного: г.

Характеристики

Список файлов диссертации