Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 20

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 20)

Далее приведены основные этапы процесса оценки спомощью затратного метода:Определение стоимости земельного участка с учетом его существующегоиспользования.Определение объема реставрационных работ для постройки аналогичногообъекта (Св - восстановительная стоимость).Определение размера общего, физического, функционального и внешнегоизноса.Корректировкастоимостивосстановленияпамятниканаранееопределенную величину общего износа с целью вычисления остаточнойвосстановительной стоимости объекта..105Увеличениеостаточнойвосстановительнойстоимостиобъектанарассчитанный показатель ценности.Добавление к стоимости памятника архитектуры стоимости земельногоучастка.Определение верхнего предела рыночной стоимости памятника (Сз)определяется по следующей формуле (14):Сз = СВ ∗ 1 + К0 ∗ Ку0 ∗ 1 − И0 − Здоп прив ,(14)где:СВ – Снов.стр−во или Среконстр.

+ Состаточ. ; при этом Среконстр. ≥ или < Снов.стр−во ,руб;К0 - показатель ценности памятника из категорий историко-культурнойзначимости;Ку0 - коэффициент уникальности памятника и изменения ценности объектов потеории предельной стоимости (примечание: Обработка статистических данных по23 памятникам, приватизированным в период с 2005 по 2010г.

В г. Москве (Фондимущества города) и Санкт-Петербурге (комитет управления городскимимуществом). Коэффициент уникальности требует дальнейшего уточнения):КУ0 = 1,04 - количество памятников около одной десятой от наибольшегораспространения. Довольно редкие объекты;Ку02 = 1,09 - количество памятников от одной десятой до одной сотой ихколичества. Очень редкие объекты;Ку03 = 1,20 - количество памятников заключается в пределах одной тысячной ихколичества. Очень ценные в силу редкости объекты;Ку04 = 1,48 - уникальные памятники;1 + 0 ∗ Ку0 < 2,3 … 2,5 – приграничная величина, цена выкупа по которойстановится очень высокой. Подобный объект в коммерческих целях использоватьочень дорого, и вся стоимость вложений в него это всего лишь плата за престиж.В таком случае намного дешевле арендовать этот объект.(1 − И0 ) - износ в мультипликативной форме, И0 - процент износа;106И0 = (1 − 1 − ИВН ∗ 1 − Ифун ∗ 1 − Ифиз )(15)Ивн и Ифун - внешний и функциональный износ (в расчете, во время назначенияновых функций экономически нужно принимать во внимание реконструкциюпамятникаисходяизновыхнормитребованийпоконструктивным,планировочным требованиям и санитарным и противопожарным требованиям),причѐм (16):Ифун = (ЗДОБ + ЗРВР ∗ 1 + Е t )/CВ(16)где ЗДОС - затраты на усовершенствование свойств, руб.;ЗРВР , t – расходы и срок на проведение реставрационных работ;Е - ставка сложного процента, %;Ифиз - физический износ памятника.ЗДОП прив - приведѐнные дополнительные затраты на момент оценки, которыеуменьшают рыночную стоимость объекта культурного наследия, будучисвязанными с его эксплуатацией, как особой недвижимостью, руб.

Минимальнаястоимость на момент расчета стоимости устанавливается исходя из сложившейсяза предыдущий расчѐтный период или в зависимости от средней ценыреализации, которая сложилась на предыдущих аукционах.Определение рыночной стоимости с помощью доходного подходаДля оценки объектов культурного наследия с помощью доходного метода,предлагается использовать подход с позиций цены работающего предприятия,величина которого рассчитывается как результат капитализации дохода от егофункционирования в целом.Впроцедурерасчетавеличинырыночнойстоимостидоходнойнедвижимости используется техника капитализации.

Она позволяет, с помощьюсведений о доходе и ставке капитализации в период расчета сделать заключение орыночной стоимости объекта. Она излагает очень точную оценку текущейстоимости доходов в будущем в том случае, когда ожидаемый доходный потокстабилен. Метод дисконтирования используется для приведения доходного107потока и распределенных во времени затрат к единому моменту для получениятекущей стоимости денежного потока.Существует следующий алгоритм расчета стоимости объекта по доходномуподходу:Расчет потенциального валового дохода через определение ожидаемогодохода у всех его источников.Расчет эффективного валового дохода через определение возможных потерьот недозагрузки помещений и потери при сборе арендной платы.Расчет чистого эксплуатационного дохода через определение общихрасходов и вычета их из эффективного валового.Расчет текущей стоимости объекта с помощью ставки капитализации.Доходный подход не может однозначно определить рыночную стоимость объектакультурного наследия, поскольку действительная рыночная цена базируется науже свершившемся договоре купли-продажи.

Тем не менее, оценить диапазонрыночной стоимости вполне возможно. В этом случае теория потребительскоговыбора должна стать основой для изучения поведения покупателя и продавца.У инвестора есть возможность поменять свои финансовые выгоды и капитал, отиспользования памятника как объекта инвестиций, на величину денежной суммы,которая равна рыночной стоимости объекта, обеспечивающую аналогичныйфинансовый результат, будучи размещенной на банковских депозитах.Иными словами, инвестор может вкладывать свои деньги в альтернативныеварианты, которые будут одинаково выгодны для него при условии соблюденияусловия (17):ПкРС=ПДД= cоnst(17)где: Пк - полезность использования капитала, инвестированного в памятник,которая оценивается как сумма потенциальных годовых чистых прибылей,приведѐнных к настоящему моменту;PC - рыночная стоимость памятника архитектуры;108Пд - полезность увеличения капитала, эквивалентного рыночной стоимостиобъекта культурного наследия в банке, которая оценивается с использованиемформул сложных процентов;Д – денежная сумма, аналогичная рыночной стоимости.

В качестве условия онапозволяет определить нижний предел рыночной стоимости (18).ПД = Д ∗ ( 1 + r + 1 + r2+ ⋯ + 1 + r t + ⋯ + (1 + r)t(18)Причем: r - величина сложного процента;t - время размещения капитала в банке, в годах (19).Пк = Пч ∗ (11+r+11+r2+⋯+11+rt+ ⋯+11+r t(19)где Пц - потенциальные годовые чистые прибыли (20).Р = Пк ∗ДПд= Пч ∗ 1 − r ∗ 1 + r−T− 1 ∗ (1 + r)(20)По окончании прогнозного периода нужно учитывать выручку отреализации объекта, иными словами определить реверсию капитала, сильновлияющую на нынешнюю величину рыночной стоимости. По причинеуменьшения количества памятников во времени, их уникальность и ценностьповышается.

В будущем прогнозе предлагается ввести поправочный коэффициентк реверсии капитала (21):К0 = 1 + Кгде: К(i X i )-i Xi(21)интегральный безразмерный показатель ценности памятников покритериям ценности, который учитывает изменение историко-культурнойценности, и значит, увеличивающий рыночную стоимость объекта культурногонаследия, в зависимости от тех или иных мероприятий и ремонтновосстановительных работ.Единственной сложностью при капитализации будущих доходов, которойпосвящено много работ [168; 171], является расчѐт реальной ставки процента,которая учитывает темп инфляции.

Это предлагается решать с помощьюпересчета номинальной ставки в реальную по следующей формуле (22):rp =1+r H1+i−1(22)109где: rP – реальная безрисковая ставка (наименее рисковая ставка считаетсявеличина ставки по депозиту в Сбербанке России, которая варьируется винтервале 0,5 - 0,3 ставки рефинансирования ЦБ);rn - номинальная безрисковая ставка (усреднѐнная ставка процента подолгосрочным банковским депозитам);i - среднегодовой темп инфляции.Результат расчетов должен быть откорректирован с учѐтом дисбалансаспроса и предложения на рынке недвижимости.Рыночная стоимость памятника по доходному подходу также определяетсячерез метод прямой капитализации во время его сдачи в аренду по следующейформуле (23):CK =чистый эксплуатационный доходставка капитализацииА= = (ДПВ ∗ Кз − Рэ )/k4;k(23)где: CK - текущая стоимость;ДПВ - потенциальный валовой доход;Кз - коэффициент загрузки и сбора арендной платы;Рэ - эксплуатационные расходы, включающие в себя налог на имущество, налогна землю, страхование имущества, управление объектом, прочие расходы,капитальные резервы; переменные расходы.Ставка капитализации является коэффициентом, который применяется дляприведения доходного потока к единой сумме стоимости объекта.Ставка капитализации подразделяется на различные составные части,включающие в себя безрисковую процентную ставку, надбавки за риск,управленческие расходы по инвестициям,ликвидность, ставка возмещениякапитала.

Величина каждой части определяется исходя из требований инвестора,и далее складывается для определения общей ставки капитализации.Итак, проведѐнное исследование в оценке объекта культурного наследияспособствует определению условий, которые влияют на процесс формированияоценки. Вместе с категориями ценности объектов культурного наследия нужноучитывать также и социальные, экологические и ландшафтные факторы.110Фундаментальнойосновойопределениярыночнойстоимостиобъектакультурного наследия является подробнейшее исследование всех факторов иусловий, формирующих качество архитектурной, строительно-конструктивнойособенностей памятника архитектуры, и их свойств.Фундаментальная методическая основа стоимостной оценки памятникаархитектуры, как особого объекта недвижимости, состоит в том, что достоверноточно определить его стоимость не всегда возможно.

По этой причине ценаопределяется в интервале значений рассчитанных по двум разным подходам. Этиподходызаключаютсяврасчѐтепредельнойстоимостнойвеличины,рассчитанной с помощью затратного подхода, в которой используются системыпоказателей, учитывающих его ценностные качества памятника архитектуры, иего потребительские свойства по доходному подходу в оценке, при которомиспользуется теория потребительского выбора.Таким образом, методика по оценке объектов культурного наследия должнаопределять и устанавливать основные понятия, которые используются вхарактеристике объекта оценки; цели и виды стоимости; метод расчѐта;требования к результатам оценки и содержанию отчѐтов, подготовленныхэкспертами с учѐтом интересов государства и прав потребителя.Архитектурное наследие, как часть историко-культурного наследия, можно сполным правом определить как наиболее ценную категорию недвижимости,причѐм оцениваемую не только с позиций еѐ гуманитарной, культурнойзначимости, но и с точки зрения материальной ценности.Проблемароссийскогорынканедвижимостизданий-памятниковзаключается в отсутствии разработанной методики их приватизации, определениябалансовой/рыночной стоимости, учитывающих тот факт, что эти объектыобладают историко-культурными и художественными ценностями, а также внесогласованности целей и возможностей организаций при их оценке.

Характеристики

Список файлов диссертации