Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 19
Текст из файла (страница 19)
После наступления события, позволяющего отнестикультурные ценности к четвертому уровню, действует значение четвертогоуровня.97Рисунок 1 - Схема перехода по уровням объектов культурного наследия черезповышающие критерии. Метод Жарова.Источник:. Рипкема Д. Экономика исторического наследия/Д. Рипкема – ЗАО «Билдинг», 2006.– 102-110 сЗаполненная точка, соответствующая выбранному уровню, определяетчисленное значение критерия для данного уровня.5. Для понижающего критерия значение уровня действует с момента окончаниясобытия, позволяющего отнести культурную ценность к предыдущему уровню, идействует до окончания события, позволяющего отнести культурную ценность квыбранному уровню. Следовательно, значение 1 заканчивает свое действие сразупосле окончания события, позволяющего отнести культурную ценность к первомууровню.
После окончания действия события, позволяющего отнести культурнуюценность к четвертому уровню, значение критерия принимается равным нулю. Вслучае если при описании культурной ценности критерий превышает четвертый98уровень, значение ноль не используется, а принимается, что к такой культурнойценности данный метод не применим, и ее оценка не производится.Рисунок 2 - Схема перехода по уровням ценности объектов культурного наследия черезпонижающие критерии.
Метод ЖароваИсточник:. Рипкема Д. Экономика исторического наследия/Д. Рипкема – ЗАО «Билдинг», 2006.– 102-110 с.6. Для каждого критерия значение более старшего уровня получается путемумножения значения предыдущего уровня на числовой коэффициент, которыйбудем называть шагом критерия при переходе от младшего уровня к старшему.Размер шага индивидуален для каждого критерия и для каждого перехода.Величина шага всегда больше нуля. Для повышающих критериев шаг большеединицы, для понижающих критериев шаг меньше единицы. Таким образом,значение второго уровня определяется путем умножения 1 (значение первогоуровня) на шаг между первым и вторым уровнем данного критерия.Значение третьего уровня определяется путем умножения значение второгоуровня на шаг между вторым и третьим уровнем данного критерия.
Значениечетвертого уровня определяется путем умножения значение третьего уровня нашаг между третьим и четвертым уровнем данного критерия.99В общем виде численное значение jго уровня nго критерия будетопределяться по формуле (13): =−1 =2 ∆(13)Где,n - номер критерия (изменяется от 1 до 21);j - номер уровня критерия изменяется от 2 до 4 (значение первого уровня равно 1по умолчанию); - значение jго уровня nго критерия;−1 ∆- шаг при переходе от значения (i-1)го уровня к значению iго уровня дляnго критерия.7. Шаг критерия показывает во сколько раз инвестор готов заплатить закультурную ценность больше (меньше), если значение уровня критерияувеличится на 1. Чем больше размер шага, тем более ценно для инвестораувеличение уровня выбранного критерия.
Шаг критерия определяется для случая,когда значения всех остальных критериев равны 1 и не оказывают влияния намнение инвестора (исключение составляет критерий качества реставрации, длякоторого шаг критерия определяется исходя из предположения, что реставрацииподверглась половина оцениваемого объекта, с последующей корректировкой насделанное предположение).8.
Для двух критериев, в которых шаг при переходе с одинаковых уровнейразный, справедливо утверждение, что критерий с большим шагом для инвестораболее ценен.9. Для более эффективной реализации принципа, отраженного в п. 1 п.п. 4,минимальное значение шага для повышающих критериев при переходе с первогона второй уровень установлено в размере 1.7.10. Все приведенные в критериях значения получены экспертным путемобработки и усреднения ответов на вопросы следующего содержания :«Восколько раз Вы готовы заплатить больше (меньше) за культурную ценность если100уровень критерия № увеличиться со второго уровня до третьего (с третьего дочетвертого)?».11.
Для более полного описания факторов, влияющих на увеличение стоимостикультурной ценности, в методе предлагается использовать 16 повышающихкритериев. За счет того, что вероятность одновременного присутствия всехописанных характеристик в одной культурной ценности мала, среднее количествоодновременно используемых критериев при оценке культурной ценности будетварьироваться в диапазоне от 8 до 11.12.
Для повышения экономического эффекта от применения метода значениякритериев в последующем могут быть скорректированы.Длярасчетаитоговойстоимостистоимостькультурнойценности,выраженная в единицах базового актива, переводится на дату оценки внациональную валюту по курсу, установленному национальным Банком страны.Расчет итоговой стоимости осуществляется по формуле:ИС = Себа ∗ Кеба(14)где,ИС - итоговая стоимость культурной ценности;СЕБА - стоимость культурной ценности, выраженная в единицах базового актива;КЕБА - курс пересчета единицы базового актива в национальную валюту.Для избежания резкого изменения стоимости культурной ценности отсуществующих котировок золота, в качестве курса пересчета принимается егоусредненное значение за 6 месяцев предшествующих дате оценки.
Полученныйрезультат округляется до первых 4 значащих цифр (соответствует точности в0,1%). При таком подходе в случае изменения стоимости золота в национальнойвалюте владелец, при известной стоимости культурной ценности в единицахбазового актива, может самостоятельно определить стоимость своего предметадаже без участия эксперта-оценщика.1012.3. Три подхода для определения стоимости объекта культурного наследияМетодика оценки объектов недвижимости базируется на системе такназываемых общих принципов и подходов к процессу определения стоимости сучетомбольшогоколичестваисходныхфакторов:категорияобъекта,предполагаемый вид использования объекта, величина рынка, опыт и знанияпродавца и покупателя, присутствие покупателя обладающего специальныминтересом, период оценки, макроэкономическая ситуация и др.Однако, самыми главными бывают 3 основных группы критериев:категория объекта недвижимости (ГКРФ, часть 1, статья 130); Планируемый типоперации с объектом оценки (ГКРФ, раздел IV 2-ой части) - купля-продажа(объектов недвижимости), аренда, ссуда и кредит, страхование и пр.; условия иограничения - условия охранного обязательства субъекта собственностипамятника архитектуры или арендатора, макроэкономические изменения запоследний период.
Эти три группы обозначают процедуру исчисления, спомощью которой может быть получена стоимостная оценка. Кроме того, вединой методологической схеме оценки объектов культурного наследия нужнопонимать следующие виды их «существования»:как реальный результат деятельности поколений общества;как объекта культурного наследия, который обеспечивает сохранениепамяти человечества;Стоимостнаяоценкапамятниковархитектуры,какматериальногорезультата труда людей, является процессом расчета его стоимости, которыйвыполняетсяспомощьюстандартныхзнанийстроительногохарактера,результатов искусствоведческих и историко-культурных экспертиз, а такжеособого опыта в сфере проведения и проектирования реставрационных работ ирасчета величины затрат на их выполнение.102Внимательное изучение и анализ соответствующей нормативной базы,методических разработок и сложившейся практики «оборота» памятниковархитектуры подтолкнули к необходимости поиска ответа на важный вопрос оцелесообразности использования сравнительного подхода при оценке объектовкультурного наследия.
Как известно, сравнительный подход оценки базируется насравнительном анализе продаж, т.е. способе оценки имущества путем анализапродаж объекта сравнения после проведения соответствующей корректировки,которая учитывает отличия между ними.Сразу возникает вопрос: все ли объекты культурного наследия имеютаналоги для сравнения? Если допустить, что похожий аналог все же найден:какими объективными критериями это предположение можно обосновать? И,поскольку речь идет об оценке, какие базовые числовые характеристики (объем,местоположение, площадь, качество материалов…) применять для определениянеобходимых единиц измерения? Его использование - путем нахожденияинформации о состоявшихся продажах, когда определяется стоимость продажаналогов культурного наследия и при этом применяются различные методики:прямого и аналогового сравнения, статистического моделирования цены (и др…),- на наш взгляд, не выдерживает критики.
Дело в том, что в условияхфактического отсутствия официально-признанного государством инструментарияоценки наследия и полноценного нормативного регулирования рынка куплипродажи памятников архитектуры, их цена и стоимость определяются, восновном, стихийно, либо аукционными торгами, где те и другие преследуютсвои собственные интересы. Кроме того, всем нам известно о существовании«институтов раскручивания» художественных произведений путем организациивыставок, издания статей в прессе, альбомов, книг, сравнения с признаннымишедеврами, что также применимо и к памятникам архитектуры.
Т.е. определеннаякатегория «бизнесменов от искусства» вкладывают немалые средства с цельювзвинчивания цен и получения ажиотажной прибыли.Таким образом, при использовании сравнительного подхода, оценщикампредлагается ориентироваться не на научно-обоснованную расчетную стоимость103памятников архитектуры или фактическую цену их последующих продаж иперепродаж, а на результаты состоявшихся коммерческих сделок, что никак некоррелируется с научными подходами. Кроме того, ни в нормативныхдокументах, ни в комментариях оценщиков автор не нашел подсказок, какуюценовую величину памятников архитектуры брать за основу при сравнениипродаж аналогов – заниженную теневым дилером при покупке у обманутогособственника или завышенную «антикварными акулами» при последующейперепродаже. Как известно, сумма приобретения отличается от суммы еѐпоследующей продажи в 2-5 и более раз.
Именно в силу указанных выше причиннаблюдается также разница в аукционно-рыночной стоимости памятниковархитектуры на постсоветском пространстве и на Западе.По мнению автора, сравнительный подход в современных условияхправовой неопределенности рынка не может использоваться как методика дляопределения стоимости памятников архитектуры.В подобном случае, оценка объекта культурного наследия проводится спомощью затратного и доходного подходов оценки недвижимости. Правособственности в отношении здания, которое называется памятником (Стандарт 2Международного комитета по стандартам), является особой собственностью,редко продающейся на открытом рынке и обладающая своей специфическойполезностью, которая, в свою очередь, ограничена определенным видомиспользования.
В таких условиях применяется тип стоимости, которыйназывается остаточная стоимость возмещения. Этот вид стоимости определяетсяиз расчета текущей рыночной стоимости земельного участка в условиях егосуществующего использования в совокупности с общими затратами навозмещение улучшений и вычитая начисления любых форм обесценения (общийизнос). Расчет этого вида стоимости осуществляется с помощью затратногоподхода.Следуя Стандарту 3 Международного комитета по стандартам может найтиутверждениеоиспользоватьсятом,чторыночнаяприрасчетестоимостьпамятниковсуществующегоархитектурыможетиспользования.Это104стоимость имущества, которая основана на продолжении его нынешнегоиспользования исходя из предположения о возможности его продажи наоткрытом рынке в подобном.
В данном случае используется доходный метод.Однако, несмотря на крайне ограниченный рынок купли-продажи объектовкультурного наследия, в некоторых случаях, применение сравнительного подходавозможно считать приемлемым, однако его использование потребует введениябольшого числа корректировок, возможного введения корректировки наисторико-культурную ценность (из-за наличия в составе аналогов зданий, неявляющихся объектами культурного наследия), и однозначного приданиянебольшого весового коэффициента при итоговом согласовании результатовметодом анализа иерархий.Определение рыночной стоимости с помощью затратного подходаВ современной мировой практике для задачи определения стоимостиобъектов культурного наследия используется в основном затратный подход. Егооснова - это изучение возможностей инвестора при приобретении недвижимости.Данный подход основывается на том, что покупатель не захочет платить за объектсумму большую чем стоимость получения соответствующего участка подзастройку и воссоздание идентичного по назначению и качеству объекта безсущественных издержек.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
