Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 14
Текст из файла (страница 14)
При этом речь недолжна идти о сравнении архитекторов или исторических личностей, то естьвопрос ставится не «какое здание должно стоить дороже, то, где бывал Пушкинили то, где гостил Лермонтов?», а «отличается ли данное конкретное зданиеисторическими событиями или нет?».2. Выявление диапазона, в который попадает объект на основе присуждѐнногобалла и присвоение степени престижности. На наш взгляд, таких диапазоновдолжно быть не более 5, соответственно, и степеней престижности будет тоже 5:отсутствиепрестижности,низкая,средняя,высокаяимаксимальнаяпрестижности.
Конечно, диапазоны не могут быть равными. Так, первый ипоследнийдолжныбытьсамыминебольшими,чтопредопределеноуникальностью таких объектов. Ведь следует ещѐ поискать такой памятникархитектуры, которой практически не несѐт в себе историческую и культурнуюценность. А отбор в группу объектов с максимальной престижностью долженбыть максимально строг, объект должен получить самые высокие баллы по всемкритериям.Диапазоны,соответствующиенизкой,престижности будут приблизительно сходны по размеру.среднейивысокой713.Изучение рынка сходных объектов, но не памятников. На данном этапеподбираются аналогичные офисные, торговые, жилые здания по такимпараметрам, как: место расположения, общая площадь, этажность, возможныевиды использования.
Наша цель – найти похожие объекты-аналоги внезависимости от их статуса.4.Группировка подходящих аналогов по классам зданий. Так, если в качествеаналогов мы ищем офисные здания, они будут классифицироваться по тремклассам: «А» (наивысший: лучшее расположение, состояние, удобство дляпользователей и т.д.), «В», и «С».5.Исходя из степени престижности оцениваемого объекта (результат второгоэтапа) нужно выбрать способ расчѐта цены престижности:•при отсутствии престижности объект может быть оценен так же, какподобранный нами аналог-«непамятник».
Соответственно, цена престижностиравна нулю;•при низкой престижности объект может быть продан дороже аналога на20-30%; при этом расчѐт точного размера повышающего коэффициента следуетотнести к компетенции самого оценщика, не забывая о том, что все допущениядолжны быть четко аргументированы, в том числе с привлечением экспертов поотдельным искусствоведческим или архитектурным вопросам;•для расчета средней престижности нужно рассчитать среднюю стоимостьобъектованалогов.Например,еслинашездание-памятникпоклассусоответствует офисным зданиям класса «В», то средняя престижность будетрассчитана как разница между средней стоимостью аналогов класса «А» исредней стоимостью аналогов класса «В»;•при высокой престижности мы используем сходный расчѐт, но сравниваемстоимость здания-памятника не со следующим по классу аналогом, а со среднейстоимостью объектов самого высокого класса. Другими словами, если для расчетасредней престижности выше мы брали стоимость объектов аналогов класса «А»,то теперь нужно будет найти аналоги класса «А+».72•при максимальной престижности мы увеличиваем результат расчетавысокой престижности на коэффициент, рассчитанный по усмотрению оценщика;это может быть, как двукратное, так и большее увеличение.
Здесь также необойтись без внятного обоснования и внешних экспертов. Особое внимание здесьдолжно быть уделено математическому аппарату и обоснованию предлагаемогоувеличивающего коэффициента.Необходимо отметить, что данная методика может быть примененаисключительно в случае кропотливой совместной работы специалистов разныхнаправлений, которые, действуя сообща, смогут квалифицированно определитьуровень исторической и архитектурной ценности объекта и выразить еѐ вденежной форме.Однако во многих случаях фактор «памятника» не только не добавляетникакой стоимости для покупателя, но и находит отражение в дополнительныхзатратах.
Ведь объекты культурного наследия характеризуются более высокойстоимостью эксплуатации и существенной потерей гибкости в части адаптациипод различные нужды собственника/арендатора. Кроме того, необходимопринимать во внимание уже упоминавшиеся ограничения, направленные назащиту культурного и исторического наследия. В связи со всем этим в оценкепамятников архитектуры также целесообразно учитывать влияние сервитутов.Так, например, для недвижимости в других странах в среднем стоимостьпрестижности владения замками – памятниками ориентировочно оценивается на20...30 % дороже, чем аналоги, не являющиеся памятниками. Кроме того, всреднем удельные стоимости памятников архитектуры в ряде стран (Англия,Чехия, США) превышают стоимости аналогов до 130…140%.Следует отметить, что по данным риэлторских фирм России продажа навторичном рынке зданий – памятников в Москве и Санкт - Петербургеосуществляется на 15...30 % дороже, чем их аналогов наивысшего класса(например, офисов класса «А») не являющихся памятниками [82].73Таблица 1 - Интервалы величины престижности№п/п12Величина престижностиобладания памятникомархитектурыПрестижности несуществуетРеальная минимальнаяпрестижность(величина престижностибольше нуля)3Появление небольшойинвестиционнойпривлекательности ипрестижностиИнтервал стоимостипамятника архитектурыC = Caз - PV (Ccпец – Cо)Величина престижности- PV (Ccпец – Cо)Объект культурного наследияспособен к реализации постоимости объекта - аналога завычетомприведенныхдополнительных расходов из-заналичия сервитута.C = Cаз0Памятник архитектуры можетбыть продан по стоимостисравнимой с объектом аналогомC > Cаз0,2-0,3 * СазПамятник архитектуры можетбыть продан по стоимости вышечем объект – аналог на 20-30 %.(Достаточно низкаястоимость престижности)4Инвестиционнаяпривлекательность ивеличина престижности наболее высоком уровнестоимости по классу зданий(Cбв)C = CбвПамятник архитектуры можетбыть продан по стоимостиобъекта-аналога более высокогокласса(Величина престижностисредняя)5Инвестиционнаяпривлекательность ивеличина престижности науровне максимальнойстоимости по классу зданий(Cмaкc)(к примеру,Скласса «В» – Скласса «С»)C = CмакcПамятник архитектуры можетбыть продан по стоимостиобъекта – аналога высшегокласса(Высокая величинапрестижности)6Инвестиционнаяпривлекательность ивеличина престижностиболее высокого уровня(величина престижностимаксимальная)Разницамеждусреднейстоимостьюпомещений,соответствующих классу здания–памятникаисреднейстоимостью более высокогокласса.Разницамеждусреднейстоимостьюпомещений,соответствующих классу здания–памятникаисреднейстоимостью самого высокогокласса.(к примеру,Скласса «А» – Скласса «С»)C > CмаксПамятник архитектуры можетбыть продан по стоимостиобъекта – аналога самоговысокого класса с повышающимкоэффициентом около1,2-1,3Разницамеждусреднейстоимостьюпомещений,соответствующих классу здания–памятникаисреднейстоимостью более высокогоклассасповышающимикоэффициентами 1,2...1,3(например,1,2*Скласса «А» – Скласса «С»)Источник: Составлено автором.74Где:C – Величина стоимости объекта культурного наследия (с земельным участком);Caз – Альтернативная стоимость покупки сравнимого по функциональномуназначению объекта, который не является памятником в аналогичном классе;PV (Cспец – Со) – приведенные дополнительные затраты в эксплуатации;Ccпец – стоимость реставрационных работ;Co – стоимость обычного ремонта надлежащего класса;Cбв - стоимость покупки альтернативного объекта-аналога сравнимого пофункциональному назначению объекта, который не является памятником, ноимеет более высокий класс (на класс выше);Cмaкс – максимальная стоимость объектов – аналогов, которые не являютсяобъектами культурного наследия класса «А».Таблица 2 - Основные критерии влияния, которые учитываются при вычислениивеличины стоимости престижности.№Критерии, которые влияют на Параметры объектаБаллп/пстоимость престижностиоценкиЗначение НМА объектаБольшое / Среднее / Малое 2 / 1 / 0Размер замещения изначальных Нет /Малое / Большое2/1/0конструкционных элементовРасположениеЦентр2/1/0города/Окраина/ПериферияРазмер ликвидностиВысокая / Средняя / Низкая 2 / 1 / 0Совпадение НЭИ земельногоСовпадение / Близкое2/1/0участка с функциональнымсовпадение /Не совпадениеназначением зданияНаличие функциональныхНет / Небольшие / Большие 2 / 1 / 0износов по классу зданияИТОГО12/ 6 / 0Источник: составлено автором.В практической части данной работы будет рассмотрен пример оценкиобъекта культурного наследия в части здания-памятника.752.2.
Анализ авторских методических подходов к оценке объектов культурногонаследия. Методики оценки предметов антиквариатаВ силу существенной специфики свойств и характеристик объектынедвижимости, являющиеся одновременно объектами культурного наследия(ОКН), нуждаются в применении специальных методик оценки. Необходимостьэтого обусловлена тем, что ни один из существующих подходов к оценке(затратный, доходный, сравнительный), использованный в чистом виде, т.е.
всоответствии с классической методологией, не может дать корректный результатоценкистоимостипамятниковархитектуры.В даннойработе объектыкультурного наследия именуются зданиями-памятниками, однако это не отменяетнеобходимости рассматривать оценку этих объектов целиком, т.е. с учетомстоимости земельных участков, на которых расположены здания-памятники.
Внастоящее время существует целый ряд специальных методик оценки зданийпамятников. Но, ни одна из них не может в полной мере удовлетворитьпотребности оценщиков и заказчиков оценки. В целях написания данной работыследует немного остановиться на известных ныне методиках оценки объектовкультурного наследия [83].Методика Т.А.Славиной является самой ранней из существующих методики создавалась до того, как земля в РФ стала объектом рыночного оборота. Общаяформула оценки имеет следующий вид (2):Цпр = Со + Сохр + СДПИ - Зр - Сс,(2)где Цпр - цена продажи объекта оценки на аукционе, под которой понимаетсярыночная стоимость; Со - нормативная стоимость объекта оценки; Сохр дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны с учетом их историкокультурной ценности; СДПИ - стоимость охраняемых предметов декоративноприкладного искусства; Зр - затраты на реставрацию предметов охраны; Сс компенсационная стоимость сервитутов.76В качестве нормативной стоимости объекта оценки предлагается приниматьнаибольшую из трех стоимостей:- балансовой,- капитализированных арендных платежей (результат использования доходногоподхода),- стоимости аналога (результат использования сравнительного подхода).При этом величина нормативной стоимости будет получена путемумножения одной из названных выше стоимостей на коэффициент капитальностиздания и коэффициент местных условий.
Дополнительная стоимость недвижимыхпредметов охраны, с учетом их историко-культурной ценности, определяется каксумма произведений величины нормативной стоимости на коэффициентисторико-культурной ценности каждого предмета охраны. При этом дляпредметов охраны, характеризующих объект в целом, коэффициент принимаетсяравным 0,3. Для предметов охраны, являющихся частью объекта, нормативнаястоимость определяется как стоимость их воссоздания с тем же качеством,умноженная на коэффициент 0,6.Затраты на реставрацию предметов охраны, в свою очередь, состоят изсметной стоимости ремонтно-восстановительных работ и сметной стоимостиреставрации отдельных предметов декоративно-прикладного искусства. Крометого, по данной методике возможно определение стоимости встроенногопомещения, что подразумевает под собой умножение нормативной стоимостиобъекта на удельный вес продаваемой части объекта, который можетопределяться по разнообразным параметрам.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
