Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Объектыкультурного наследия обладают некоторой индивидуальностью, но все жесуществуют факторы, способные объединить их в определенные группы.[82].1. Здания, целью которых полностью коммерческое существование (жилье, банки,офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);2. Здания отчасти ориентированные на коммерческие цели;3.
Здания, ориентированные на некоммерческое использование (культура,искусство, детские учреждения и т.п.);4. Здания, служащие штаб-квартирами консульских, религиозных и т.п. служб;5. Здания, служащие государственным целям , таких как размешение бюджетныхучреждений, правительства, силовых и охранных государственных структур ит.п.;6. Здания в плачевном разрушенном состоянии, реставрация которых в настоящеевремя нецелесообразна.Такое ранжирование по группам способствует определению вида стоимостии перечня подходов к оценке в отношении к каждой из групп.
Кроме того,памятники подвержены влиянию различных факторов, которые свойственнытолько объектам культурного наследия. Эти факторы в целом можно объединитьв 5 обобщающих групп [82]:- периода создания,64- авторского решения;- конструктивного воплощения;- внешних факторов воздействия;- местоположения и т.п.Начиная с пояснения временного фактора, стоит отметить, что он имеетпрямое влияние на общее число существующих объектов культурного наследияпо причине их возраста, ибо с возрастом памятников становится все меньше. ВРоссийской практике сложилась условная граница отнесения объектов оценки кпамятникам и составляет не моложе 40…50 лет. Кроме того, круг пользователейпамятника с возрастом стремится к уменьшению, что впоследствии влияет науменьшение цены объекта.
В дополнение к вышесказанному, этот критерий имеетвлияние на наличие реставрированных и реконструированных элементов, инымисловами, с возрастом, количество элементов здания утративших первоначальноесостояние увеличивается, при этом скопированные элементы влияют на снижениистоимости объекта.Исходя из вышесказанного, временной критерий сказывается на всехнаправлениях движения стоимости памятника, как на увеличении, так и науменьшении. В то же время, цена объекта культурного наследия не определяетеговозраст,следовательно,этоделениепомогаетисключительноприопределении объекта как памятника (стиль воплощения, рука мастера, эпохапостройки и т.д.).Архитекторпамятника может иметь всемирно известное имя, чтонапрямую влияет на стоимость объекта недвижимости.
Данный фактор имеетназвание фактора авторского решения. В данном случае ценность объектапредставляют «пионерские» решения, копии которых могут быть распространенылибо повсеместно (например, существует очень большое количество работРастрелли и Монферран), либо вообще отсутствовать (к примеру, некоторыеархитекторские решения Корбюзье изготовлены в единичных экземплярах, за чтоони и ценятся).65Этот фактор служит для определения статуса объекта, который, в своюочередь, связан с сервитутами и престижностью, напрямую влияющими настоимость объекта. В мире существуют и уникальные памятники архитектуры,такие как работы неизвестных авторов, тем не менее, здесь влияет на цену скореене авторское решение, а фактор конструкционного воплощения.Диапазон стоимости объектов, в котором работают оценщики существенноотличается от предложенного Минкультом, где ими предлагается экспертноемнение культурологов и проранжированы создатели строений.
Важно иметьввиду, что лишь при определении памятника как «пионерского решения», можноговорить о влиянии авторства на его стоимость, поэтому предложенноеМининстерством культуры деление способно лишь определить объект какпамятник в целом.Существует один фактор, который во многом связан с факторами времени иавторского решения, однако работает он только при условии наличияинформации и о времени создания и об архитекторе оцениваемого объекта. Этотфактор называется - Фактор конструкционного воплощения.
Уникальностьконструкционного воплощения также как и авторского решения служитопределяющим параметром статуса объекта.Ни для кого не секрет, что любые копии зданий истории и культуры , прииспользовании современных строительных технологий могут быть легковозведены. Это и будет являться основой для расчета стоимости замещения взатратном подходе.Рассматриваемый нами фактор может оцениваться в соответствии соследующими критериями:- Исключительность памятника;- Роль в градостроительстве;- Подлинность и историческая сохранность;- Вид декора фасадов, конструкция интерьеров с точки зрения сохранности;- Планировка.66Вместе с тем, как уже указывалось ранее, что лишь при определениипамятникакак«пионерскогорешения»,можноговоритьовлиянииконструкционного воплощения на его стоимость, поэтому вышеуказанноеранжирование способно лишь определить объект как памятник в целом.Кроме вышеназванных существуют и внешние факторы воздействия,которые очень различны, и их очень сложно перечислить в рамках данногоисследования, так как к ним относятся такие факторы как исторические,культурные, религиозные и т.п.Фактор местоположения влияет как на стоимость памятника архитектуры,так и на формирование представления объекта к памятникам.Все существующие памятники архитектуры относятся к какому бы то нибылоисторическомуансамблю,чтообуславливаетихисторическоеместоположение, как например Московского или Ярославского Кремля.
Данныйфактор является не столь важным для памятника, как для простых объектовнедвижимости, поскольку у них местоположение обозначает присутствиеприбыли предпринимателя или наличия внешнего износа для доходнойнедвижимости.При определении стоимости памятника архитектуры следует учитыватькритерии, имеющие понижающее влияние на цену, такие как:запрещения переделки планировки объекта;утвержденная колеровка облицовки фасадов;запрещения возведения различного рода пристроек, надстроек этажей иувеличения подвалов;запрещения изменения окружного благоустройства.И критерии, имеющие повышающее влияние на цену:расположение;величина престижности;гарантия вложения средств.В процедуре оценки объектов культурного наследия стоит учитывать:671.
Величину внешнего износа в строительстве похожих объектов в рамкахместоположения, которые не являются памятниками архитектуры, а такженаличие прибыли предпринимателя;2. Существование и размер обременений. В отношении зданий-памятниковсервитуты приводят к понижению их стоимости, из-за наличия требований пособлюдениюсохранения фасадов, колеровке, запретом на перепланировку иблагоустройством;3.
Наличие фактора ценоповышающего фактора «престижности».Объекты культурного наследия, исходя из свойственной им историчности,могутоцениватьсякакзданияссервитутами,обладающиенекоторойпрестижностью и располагающие привлекательным местоположением.Так, в соответствии с ГК РФ, сервитутом является обязательство. Этотважный вид вещного права обозначает право возможности использовать чужуювещь или создавать ограничения ее собственнику в заранее оговоренныхпределах.
Сервитут является вещным правом на имущество лиц, которые неявляются собственниками этого имущества (п.1 ст. 216 ГК РФ).Такое обязательство не может продаваться, по нему не могут заключатьсядоговора купли-продажи, его нельзя передать в залог или вообще передать какимлибо способом третьим лицам, которые не являются владельцами недвижимости,в отношении которой установлен данный сервитут [43]. Важно отметить чтосервитут по своей природе является внешним фактором воздействия в процедуреопределения стоимости недвижимости, тем не менее, его нельзя путать свнешним износом.Стоимость подобного обременения может быть рассчитана с помощью«Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоровна стоимость объектов недвижимости.
НПЦПО, 2004 г.».Исчисление стоимости обременения объекта культурного наследия всегданаталкивается на сложности в определении направления изменения стоимостиобъектов (уменьшения или увеличения). Потому самым важным вопросом,связанным со снижением или повышением цены на объекты недвижимости с68подобнымисервитутамиявляетсяопределениезнакамеждудвумяпротивоборствующими величинами (1):Д = Cп – Cc(1)При этом:Cп– величина престижности;Cc – цена обременения.Простейшим способом определения Д является анализ парных продаж наразвитом рынке реализации подобных объектов, между тем, этот рынокнаходится только в стадии зарождения.Не слишком низкий, надо сказать, даже высокий уровень прибылипредпринимателя, доходящий до 60 – 70 % способен иметь влияние прирасположении объекта в черте города, между тем, наличие внешнего износаспособно влиять на стоимость при расположении объекта оценки в сельской и втруднодоступной местности (в горах).Перечисленныефакторыценообразованияприблизительноспособныпривести к различной стоимости замещения строительства улучшений.
Не менееважен, в данном случае, будет фактор престижности, рассматриваемый вприменительно к местоположению. Местоположение влияет на стоимостьобъекта культурного наследия, но главным ценообразующим критерием будетявляться прибыль предпринимателя и величина внешнего износа, свойственногозданиям – аналогам, которые не являются памятниками.
При расположении вцентре города памятник архитектуры будет обладать максимальной стоимостью,а в условиях расположения в труднодоступной местности его цена будетминимальна. Эта разница в стоимости может быть рассмотрена как прибыльпредпринимателя или внешний износ.Вычисление прибыли предпринимателя или внешнего износа можнопроводить при помощи Методики оценки прибыли предпринимателя, временисоздания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НПЦПО,2004, 2007 гг., а также Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов иарендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НПЦПО, 2004 г.69Корректировочные исчисления стоимости памятника архитектуры могутпроизводиться с помощью ценоповышающих (в случае присутствия прибылипредпринимателя) или ценопонижающих (при наличии внешних износов)коэффициентов к стоимости замещения (восстановления) объекта оценки.Самым неоднозначным и сложным в вычислении фактором стоимости,влияющим на оценку объектов культурного наследия является определениефактора престижности.
Само по себе определение «престижность» достаточнонеоднозначно:1). Фактор престижности бывает связан с местоположением. Величина влиянияпрестижности производится с помощью корректировки стоимости памятникаархитектуры на ценоповышающие (при наличии прибыли предпринимателя) илиценопонижающие (при наличии внешних износов) коэффициенты к стоимостивосстановления (замещения) объекта оценки.2). Престижность, которая связана с владением старинными особняками можноопределить исходя из стоимости обладания в странах с развитым рынком купли –продажи памятников архитектуры.Сформулируем факторы, формирующие ценность конкретного объекта.1.Дата строительства, при этом более ранний период не всегда говорит обольшей стоимости.2.Связь с историческими событиями или личностями.3.Стилистические,композиционные,конструктивные,технологическиеособенности, характерные для определенного периода в истории.4.Редкость, а именно, сколько объектов данного автора, конкретногоисторического периода, определенной типологии, направления в архитектуресохранилось на сегодняшний день.5.Роль архитектора в истории искусства.6.Значение здания для облика страны, города, района.7.Степень сохранности здания.Отметим, что в рамках предлагаемой методики фактор престижности будетиметь денежное выражение, то есть результатом расчетов станет не отдельный70коэффициент,аопределѐннаяденежнаясумма,ценанематериальнойсоставляющей, напрямую не связанная с затратами на воспроизводство объекта.Суть методики заключается в прохождении пяти этапов [97] .1.
Присвоение балла престижности объекту, исходя из факторов, перечисленныхвыше. Больший, или меньший бал присуждается в зависимости от именитости изаслуг архитектора, непосредственной связи с историческими событиями,сохранности оригинальных фасадов и интерьеров, сохранности передовыхтехнологических элементов своего времени (например, домашние электростанциив Ливадийском дворце, или некоторых особняках Шехтеля) и т.д. Большинствофакторов довольно очевидно. К примеру, имея два здания, аналогичных поплощади, расположенных близко друг от друга, построенных в один период, мыприсвоим больший бал зданию, где бывали Сергей Есенин и Айседора Дункан,если другое здание похвастать такими гостями не может.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
