Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 12
Текст из файла (страница 12)
Достоверно неясноколичество памятников на балансе этой организации, но примерно около 2300, изкоторых в управлении зарегистрирован только 241 памятник, а в аренду сданотолько 75 зданий, из которых только 16 в Москве. Согласно выводам комиссии,агентстворегистрировалоправаоперативногоуправлениявотношениипривлекательных объектов, а в отношении иных объектов ни регистрацияуправления, ни мероприятия по сохранению и реставрации не ведутся.Проверка показала, что некоторые здания заняты коммерческими фирмами в58отсутствие необходимого договора, по нерыночным арендным ставкам, которыене менялись несколько лет. В последнее время аренда обогащала АУИПИК на350-400 млн руб.
в год., в то время как на ремонт и реставрацию за пять летагентство потратило 477 млн. рублей. Бюджетная система финансирования всовокупности с механизмом управления памятниками архитектуры позволилиагентству выбрать идеальный для них уровень деятельности для увеличениясобственных зарплат и соблюдения отчетности перед государством. Тем не менееподобная работа не позволяет поддерживать все вверенные агентству памятники внадлежащем виде и, как следствие, делает невозможным учет государственныхинтересов в сфере сохранения культурного наследия.
Сделав подобные выводы,было предложено АУИПИК ликвидировать.Однако, в данной истории есть и положительный опыт. Так, например,российский миллиардер Алексей Семин разработал концепцию привлеченияинвестиций в сохранение русской усадьбы. Концепция была представленарабочей группе при общественном совете Министерства культуры РФ. Согласноней предлагается освободить затраты на реконструкцию объектов культурногонаследия (ОКН) от налога на прибыль, частично субсидировать затраты инвесторана восстановление ОКН (но только после завершения реставрационных работ) идать бизнесменам возможность выкупать усадьбы в частную собственность.Последнийпунктдастинвесторамвозможностьпривлечьбанковскоефинансирование под такие, по существу социально значимые, проекты.
Пословам Семина, в настоящее время банки не дают кредиты на восстановлениепоместий из-за того, что они не находятся в собственности заемщика. По планубизнесмена,выкупвсобственностьвосстановленныхпоместийдолженпроисходить только после того, как инвестор исполнит свои обязательства пополной реставрации здания культурного наследия.Еслиинвесторпосле проведения первоочередных реставрационныхмероприятий захочет развивать объект, он должен иметь возможность выкупитьего на льготных условиях, учитывающих стоимость всех его вложений. Если он59поймет, что не готов к таким инвестициям или утратит интерес, усадьбу должныбудут выставить на продажу, сумма которой покроет уже проведенные работы.ПрограммыархитектурыпривлечениядействуютвинвесторовПодмосковьекивосстановлениюг.Москве.Обепамятниковпрограммыподразумевают льготную аренду (1 руб.
за 1 кв. м в год) на 49 лет послезавершения полного цикла восстановительных работ в течение несколькихпервых лет. В конце прошлого года Министерство культуры РФ заявило о планахраспространить такую систему на федеральный уровень.Предложенная программа может заинтересовать инвесторов только в томслучае, если предложенная система реставрации и последующей аренды-продажидомов-памятников будет абсолютно прозрачной.
При этом сегодня малопримеров удачного участия в льготных программах. Инвесторы боятсясвязываться со зданиями-памятниками, предпочитая другие, более понятные ипрогнозируемые с точки зрения рентабельности виды девелоперского бизнеса[81].Не менее положителен и опыт создания трастовых управлений посохранению памятников культуры в ряде стран. Важно сказать, что проблемыохраны памятников истории и культуры присутствуют во всех странах, но онирегулярно контролируются государством и обществом при помощи комплекснойи целенаправленной работы государства, бизнеса и различных структургражданского общества.
Схема такова, что, общество требует в ультимативнойформе от государства самого эффективного управления в сфере охраныкультурного наследия. В это время, государство создает для бизнеса самыеблагоприятные условия, а предприятия, пользуясь этими условиями, получаютреальную экономическую выгоду от социальных дивидендов.Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что объектыкультурного наследия, как часть общественных историко-культурных ценностей,могу быть определены как наиболее стоящая категория недвижимости.
Стоитотметить, что эта недвижимость оценивается не только с точки зрения еегуманитарной, общечеловеческой и культурной важности, но и с позиции60материальнойценностииэкономическогоблага.Стоимостнаяоценканедвижимых памятников архитектуры необходима не только с точки зрениястрахования памятников и определения финансового размера наказания запричиненный им ущерб, но и с точки зрения экономического выражениязначимости архитектурного наследия страны и т.д. Главная проблема рынканедвижимости памятников архитектуры заключается в отсутствии разработаннойметодики их приватизации (включающей в себя и саму процедуру приватизации иметодику оценки, как необходимую составляющую процесса), учитывающейисторико-культурную значимость оцениваемых объектов.
С точки зрениярекомендаций, которые можно было бы применить к существующей системеоценки памятников архитектуры, можно отметить, что, к сожалению, сделкикупли-продажи ориентированы на получение быстрых денег и организуютсявсегда не с полным пониманием ценностной значимости оцениваемого объекта.Кроме того, для различных объектов и земельных участков не всегда верноопределяется способ приватизации – без учета вида, способа использования,состояния и учета историко-культурной ценности.
Стоит отметить, чтосуществующие ныне подходы к оценке зданий-памятников не содержатисчерпывающих и понятных правил прибавления стоимости объекта за счетфакторов историко-культурного характера, которые и делают эту недвижимостьпамятником. Далее будут рассмотрены различные методы экономической оценкипамятниковархитектуры,предложенныевразныевременаинынеиспользующиеся в целях определения рыночной стоимости зданий-памятников, атакже проанализирована возможность их применения в целях включения зданийпамятников в рыночные отношения путем приватизации.61ГЛАВА 2МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ПАМЯТНИКОВ АРХИТЕКТУРЫ2.1. Ключевые факторы стоимости зданий-памятников культурногонаследияЗдания-памятники тесно связаны с нематериальным активом, которыйвсегда накладывает определенные права на недвижимость – так называемыесервитуты.
Стоит помнить, что понятие наиболее эффективного использованиядля этих объектов несколько иное по причине большей полезности подобныхобъектов для общества в целом.Эти нематериальные активы могут формировать как ценопонижающиефакторы (сервитуты и обязательства), так и ценоповышающие факторы(престижность владения). Стоит отметить, что сам по себе нематериальный актив,являясь оторванным от памятника архитектуры как материального носителя,рыночной стоимость, и как следствие, оборачиваемостью не обладает.Важно отметить, что в то время как права на недвижимость, сами по себе,могут иметь рыночный оборот, то правами на нематериальный актив все времяобладает государство в лице органов власти разных уровней.
Стоит помнить, чтогибель здания как материального носителя зачастую не означает полной потеристоимости объекта недвижимости. Поскольку Земельный участок остается насвоем месте, его связь с нематериальным активом в большинстве случаев ведет кнеобходимости «воссоздания» материального носителя.62В связи с вышеизложенным, во время проведения оценочных работ важно,во-первых, понять уровень влияния нематериального актива на объектнедвижимости, а во-вторых, определить связь нематериального актива со своимобъектом и соотнести их стоимости.
Данное обстоятельство обусловлено поискомответа на вопрос, как часто цена объекта может подвергаться сравнению состоимостью всего совокупного объекта или же существуют рамки, за граньюкоторых стоимость нематериального актива несоизмеримо выше цены своегоматериального носителя (здания) и рыночная стоимость полного комплексасоздается исключительно за счет нематериального актива.Какая-либо общепринятая методика оценки памятников архитектуры насегодняшниймоментотсутствует.Воценочнойпрактикеестьтолькоразрозненные предложения по подходам к определению стоимости. Все этиподходы основаны на экспертных или общих коэффициентах, у которых нетрыночного основания.
К таким методикам относятся:- Стандарт оценки РОО по оценке недвижимых объектов культурного наследия(проект СТО РОО 21-05-97);- «Методика экономической оценки объектов культурного наследия народовРоссийской Федерации [80];- Методика денежной оценки памятников принятая кабинетом министровУкраины согласно постановлению от 26 сентября 2002 г., №1447;- Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятниковархитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г.Проекте СТО РОО 21-05-97 и методика Минкульта РФ содержит такиеценообразующие факторы, как сервитуты, престиж, нематериальный актив и т.п.,но в ней абсолютно нет алгоритмов стоимостного расчета, насколько вколичественном выражении влияют те или иные факторы на стоимостьнедвижимости. В этих методиках необходимые алгоритмы заменены на ряд«формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены ценоповышающиефакторы.
Проанализировав эти методики автор ставит проект СТО и методикуМинкульта РФ в ряды недоработанных документов, которые требуют очередного63совершенствования. Тем не менее, некоторые этих методик, должны бытьиспользованы в разработке современной методики оценки объектов культурногонаследия.В последнее время появились несколько направлений, связанных собъектами культурного наследия. Так, например, направление т.н. «охранно –сервисного потенциала», под которым понимается обеспечение сохранностиуслуг, возникших в связи с существованием объекта культурного наследия, иопределяемой на основе экспертных оценок, в процессе архитектурныхисследований и социологических опросов.[96]Для возможности более точной оценки здания-памятника необходиморазделить на так называемые группы памятников архитектуры.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
