Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 15

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 15)

Остальные величины исходнойрасчетной формулы также нужно брать лишь для оцениваемой части объекта.МетодикапамятниковА.В.Луковачерезвеличинупредполагаетполучениевосстановительнойстоимостистоимости,сзданийучетомкоэффициентов ценности, уникальности, общего износа и вычетом затрат поэксплуатации объекта.

Базой расчета стоимости также является затратный подход.В свою методику он вводит показатель ценности здания – памятника, необладающий размером, по категориям ценности (К0). Этот показатель определяет77историко-культурную ценность зданий-памятников. Общая формула оценкистоимости зданий-памятников выглядит следующим образом (3):С = Св х (1 + К0) X Ку х (1 - Ио) - ЗДП,(3)где С - стоимость оцениваемого объекта; Св - восстановительная стоимостьобъекта, под которой А.В.

Луков подразумевает либо стоимость новогостроительства, либо сумму остаточной стоимости и затрат по реставрацииобъекта; Ку - коэффициент уникальности здания- памятника; Ио - общий износздания-памятника; ЗДП - приведенные на момент оценки дополнительныезатраты по эксплуатации здания- памятника. Стоимость участка земли нерассматривается.Е.Е. Яскевич предлагает использовать два подхода к оценке зданийпамятников: затратный и доходный, при учете обычных ограничений по ихиспользованию. Методика предлагает определять стоимость здания-памятниказатратным подходом по формуле (4):С = ВС х ПП х (1 - Ив) + П - Иф - Сс + СЗУ ± НВС,(4)где ВС - восстановительная стоимость улучшений, т.е. расположенного наземельном участке здания; ПП - прибыль предпринимателя; Ив - внешний износ;П - стоимость престижности; Иф - физический износ; Сс - стоимость сервитута;СЗУ - стоимость земельного участка; НВС - «неучтенные виды стоимости» (учетиндивидуальных особенностей для цели оценки стоимостей в использовании).При этом величину престижности он предлагает определять в зависимостиот шести факторов: значения нематериального фактора стоимости объекта,размера замещения первоначальных элементов, ликвидности, местоположения;соотношения наиболее эффективного использования земельного участка стекущей функцией здания, функционального устаревания.О.Е.

Толстова предложила методику оценки зданий-памятников гдеосновным подходом является их оценка также как здания, не являющиесяпамятниками, с последующим добавлением стоимости «исторической репутации»- аналога престижности, представляющей собой НМА и оцениваемой всоответствии с методологией оценки НМА.78Дляоценкипрестижностипредлагаетсяиспользоватьдоходныйисравнительный подходы.

В случае оценки доходным подходом возможноиспользование метода преимущества в прибыли, который основан на сравненииприбылей, приносимых объектом культурного наследия и аналогичным зданием,не являющимся памятником. При оценке сравнительным подходом предлагаетсясравнивать сделки по зданиям-памятникам и зданиям, не являющимисяпамятниками. Однако, ввиду современной закрытости и чрезвычайной редкостипроводимых сделок по продаже и аренде объектов культурного наследия насовременномрынкеОКН,применениеподобногометодадостаточнозатруднительно.В.С.

Башкатов предлагает определять стоимость объекта культурногонаследия по затратному методу, сущность работ по которому складывается изтрехсоставляющих:земельногоучастка,улучшенийинематериальнойсоставляющей. Методика предполагает определение стоимости нематериальнойсоставляющейздания-памятникачерезоценкутрудоемкостиработповоссозданию архитектурных элементов и умножению ее на нормы расхода труда.При этом стоимость определяется по самому трудоемкому варианту решения. Дляэтого предлагается строить морфологические таблицы.Подводя итоги по рассуждению об имеющихся методиках оценки зданийпамятников, следует отметить, что все исследователи столкнулись с проблемойперевода культурологических и искусствоведческих характеристик объектаисследования в стоимостные величины.Наиболее распространенным и как следствие наиболее развитым подходомк решению проблемы оценки зданий-памятников, является разработка системыкоэффициентов, учитывающих нематериальные факторы стоимости зданийпамятниковспомощьюиспользованиядостиженийтакихнауккакискусствоведение, история и археология.

К сожалению, эти науки не имеютпрямой связи с оценкой стоимости. Поэтому с помощью их достиженийневозможно определить стоимость объекта, отражающую его рыночнуюстоимость.79Решение проблемы обеспечения надежности и достоверности результатовоценки рыночной стоимости лежит в совершенствовании методик затратногоподхода, специально созданных для оценки рыночной стоимости зданий исооружений - памятников истории и культуры. При этом стоит помнить, чтообязательным условием применимости таких методик является учет двух особоспецифичных факторов стоимости зданий- памятников - престижности исервитута.Памятник архитектуры возможно легко превратить в известный бренд,который может приносить владельцу немалый доход.

Но проблема российскогорынка заключается вотсутствии понятного и максимально прозрачногорыночного механизма частных вложений в реставрационно-восстановительныеработы в отношении памятников, а также нормативно правовых актов,регулирующих оценку и страхование памятников архитектуры. Эти проблемыоказывают сдерживающее влияние на российских и иностранных инвесторов,считающих подобные объекты рискованным приобретением.Так, например, Экономист ГУК ГМП «Исаакиевский собор» аспирантСПбГАСУЕкатеринаГринцевичвысказалапредложениепривлекатькреставрационным работам инвесторов при помощи методики классификациипамятников по степени доходности.

Она предложила на широкое обсуждениемодель экономического паспорта для объекта культурного наследия, а такжечерновые варианты некоторых правовых механизмов, защищающих памятникиархитектурыотменяющегосярынкаинестабильнойконъюнктуры.Идействительно, на рынке существует большое количество объектов-предложений,но способов их использования с максимальной доходностью для инвесторанеизвестно, и девелоперы, в отсутствие методик, рассчитывать их не готовы. Ихконек – быстрый оборот средств, оперирование понятиями классификациикоммерческой недвижимости «А», «В», «С». В отношении памятников, крометого,необходимо терпение и навыки, позволяющие понимать историческуюценность, которую они представляют. В настоящее время существует потребностьв новой специализации – «менеджер реставрации». Он был бы способен80предоставить некий бизнес-план, в котором бы описывались пути развитияпамятника, с помощью которого можно было бы оценить потенциальнуюдоходность объекта и физическое состояние.

Подобные люди будут способныдать объективную информацию инвестору о памятнике и помогут государствуоградить памятники архитектуры от нечистых экономических манипуляций нарынке исторической недвижимости.Стоит отметить, что большинство девелоперов считают развалиныисторического здания непременно убыточной покупкой, в то время какэкономическая ценность такого объекта может быть огромной. Памятникархитектуры подобен антиквариату.

Более того, объекты культурного наследия,имеющие внешне хорошее состояние, зачастую обманчивы, а памятник,находящийся на вид в аварийном состоянии, может оказаться конструктивнокрепким. Это возможно определить только при помощи технической экспертизы,которая в отношении многих памятников проводилась давно. Все экспертизысоставлены в период 1970-х-90х годов, в то время как экспертиз 2010-2013 годанеизмеримомало.Техническаяэкспертизадостаточнодорогостоящеемероприятие, однако для того чтобы рынок объектов культурного наследиязаработал, эта работа должна производиться систематически.

К примеру, можнопривести ситуацию в Германии, где каждый памятник обладает своим паспортом,в котором описано его техническое состояние, перечень реставрационновосстановительных работ, указаны номера смет, сроки передачи частномувладельцу, подсчитана стоимость объекта и т.д. Иными словами, Проводитсяежегодная работа по техническому надзору, позволяющая в максимальнократчайшие сроки адекватно оценить техническое состояние здания и,следовательно,заключениеоегоинвестиционнойпривлекательностискоммерческой точки зрения.Сегодня в России есть методики стоимостной оценки, которые можноприменить к оценке памятников. В них используется затратный способ оценки,доходный и сравнительный (рыночный) подход, где основными критериямиявляются учет физического износа памятника, ценности с точки зрения автора81памятника, стоимость квадратного метра в данном районе города или местности,земельного участка, наличие придомовой территории, парка и т.

д. Каждый методсодержит свою специфику. Зачастую проводится оценка в сравнении саналогичными зданиями в России, иной раз за основу берется стоимостьотреставрированного памятника. Однако, при любом методе расчета физическийизнос здания, а также степень его сохранности имеет огромное значение.Для памятника, который сдается в аренду или реализуется по договорукупли-продажи частному инвестору, должна быть обязательно просчитанастоимость объекта на конкретную дату оценки.

Характеристики

Список файлов диссертации