Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 22

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 22)

Москва, Большой Путинковский переулок, дом 5.В результате осмотра выявлено следующее:оцениваемые помещения находятся в отдельно стоящем здании торгово-развлекательного назначения, среди смешанной застройки, вблизи кинотеатра«Пушкинский», административных зданий и жилых домов.в настоящее время оцениваемые помещения используются под офисы имагазин оптики; в большей части помещений идет ремонт под рестораны, кафе иофисы (См. Таблицу № 5);здание, в котором находится оцениваемое помещение, расположено наохраняемой территории;транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую.Таблица 5 - Функциональное использование оцениваемых помещенийРасположениепомещения взданииПлощадьпомещенияПодвал1135,8 м21 этаж874,1 м22 этаж915,8 м23 этаж924,9 м24 этаж645,7 м2Использование помещенияНочной клуб – 568,5 кв.м.,567,3 кв.м – кухня, подсобкиРесторан – 377,8 кв.м.,салон оптики – 191,4 кв.м,304,9 кв.

м – подсобныепомещения, кухня450, 0 кв. – ресторан,230,0 кв.м - офисы235,8 кв.м. – подсобныепомещения450,0 кв.м – кафе,200,0 кв.м. – офисы,274,9 кв.м. – подсобныепомещения120,0 кв.м – Кафе, 350, 0кв.м офисы, 175,7 –подсобные помещенияИсточник информации: Составлено автором.ТехническоесостояниеДоляплощадей,находящихсяв ремонтеПроцентготовностиремонтныхработ*Удовл.20%80%Ремонт80%20%Ремонт100%-Ремонт100%-Удовл./ремонт50%50%118Примечание - согласно условию, ремонтные работы во всех помещенияхздания планируется завершить к декабрю 2014 г.3.2 Методолгия оценкиЗатратный подход.Затратный метод, который используется в оценке разных объектовсобственности, основывается на допущении о том, что затраты по строительствуобъекта (с учетом износа) являются оптимальным ориентиром при определениярыночной стоимости недвижимости.При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик опирался наданныесправочникаоценщика«КО-ИНВЕСТ:объектыархитектурногонаследия» (о его структуре и особенностях применения рассказывалось впредыдущихглавах).Укрупненныепоказатели,примененныевданномсправочнике, распространяются на объекты, которые по своим архитектурным иконструктивным признакам в целом соответствуют указанным в описанияхобъектов-аналогов.Определение полной восстановительной стоимостиВсовременнойпрактикеоценкиприменяютследующиеметодыопределения полной восстановительной стоимости: метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительнойединицы); метод укрупненных элементных показателей стоимости; метод единичных расценок.119Прирасчетестоимостиработоценщиквоспользовалсяметодомукрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительнойединицы).

Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающимприемлемую точность порядка 15-20%.Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств(для зданий - 1 куб.м. строительного объема или кв.м общей площади)оцениваемогообъекта,состоимостьюаналогичнойединицыизмеренияподобного типового сооружения (строения).Учитываявышеизложенное,основнаяформуларасчетаполнойвосстановительной стоимости имеет следующий вид (24):Сзд  (С  О  К об  К 01.2014 03.2014 )  ПП  НДС(24)где:С2009 – полная восстановительная стоимость в ценах на январь 2009 г., руб./куб.мсогласно справочникам оценщика: «Объекты архитектурного наследия»Для расчета полной восстановительной стоимости было принято решение опринятии в качестве аналога объекта под номером A3.01.003 для расчета затрат настроительство по конструктивным элементам.О – объем здания;К об.

– коэффициент, учитывающий разницу между объемом или площадьюобъекта аналога и объекта оценки. Определяется согласно общей частивышеуказанных справочников оценщика;К01.2014-03.2014 – индекс цен на строительно-монтажные работы на март 2014 г.определенный на основе межрегионального информационно-аналитическогобюллетеня (ИАБ) «Индексы цен в строительстве», издаваемого «КО-ИНВЕСТ».120Таблица 6 - Применяемый аналогНаименованиеЗдания жилыеусадебного типа имонастырские жилыездания каменныедвухэтажные сподвалом.ИсточникинформацииСборник "Укрупненныепоказатели стоимостиреставрационновосстановительныхработ "объектыархитектурногонаследия" 2009 КодА3.01.003КлассконструктивнойсистемыКСр-2средняясложностьархитектурногооформленияОбъеманалога,куб.мПлощадьаналога,кв.мКорректировкана разницу вобъемах/площадяхДо 4000-0,86Источник информации: Табакова С.А., Объекты Архитектурного наследия.

Укрупненныепоказатели стоимости реставрационно-восстановительных работ. // Дидковская А.В. Серия«Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009. – 75-77с.Прибыль предпринимателя принята в размере 20% согласно даннымИсследования центра финансового консалтинга и оценки г. Москва, 2010 г.«Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости.

(Краткоеэкспертные оценки характеристик рынка недвижимости)»Корректировка на разницу в объеме была принята равной 0,86, согласнорекомендациям издания КО-ИНВЕСТ для всех типов зданий. Расчет величинызатрат на строительство всего здания представлен в Таблице 1 приложения А.Далее полученное значение следует уменьшить на величину накопленногоизноса.Расчет физического износа произведен в соответствии с документом ВСН58-88(р), «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта итехнического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения»и документом ВСН 53-86(р) «Правила оценкифизического износа зданий» (метод разбиения на конструктивные элементы поудельным весам, представленным в таблице № 4.2.5 настоящего отчета, сопределением износа по отдельным конструктивным элементам).Расчет физического износа всего здания представлен в таблице 2приложения А.Функциональный износ отражает потерю стоимости из-за неспособности объектавыполнять на момент проведения оценки те функции, для которых он121предназначен.

Объект оценки относится к типичным объектам недвижимостиданного сегмента рынка. На дату оценки оцениваемые объекты требуютпроведения ремонта. Принимая во внимание, что оцениваемые объектысоответствуют своему функциональному назначению и после проведенияремонтных работ могут эксплуатироваться по своему функциональномуназначению, считаем, что функциональный износ (И фу) можно принятьравным 0%.Внешний износ, или экономическое устаревание – это снижение стоимости,вызванное самыми разнообразными внешними факторами. В их числе –изменение законодательства и правительственной политики, транспортныхсистем,занятостинаселения,экономическойситуации,созданиеновыхпромышленных зон и др.

Экономическое устаревание отражает потерю стоимостив результате уменьшения полезности и привлекательности,вызваннуюфакторами, находящимися вне пределов оцениваемого объекта недвижимости.Внешних факторов, снижающих привлекательность объекта оценки, не выявлено.Внешний износ (Ивн) принимаем равным 0 %.Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка приведенв Таблице 3 приложения 1.Норма возврата. Норму возврата инвестиций определяем по методу Ринга:годовая норма возмещения рассчитывается как 100% стоимость недвижимости насрок эксплуатации недвижимости (25).НВК=1/N(25)Где N – оставшийся срок экономической жизни; лет.НВК - норма возврата капитала;Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) определяется по формуле (26):ОСЭЖ = Т норм.

– Т хрон(26)Нормативный срок жизни здания принимается равным 175 годам в соответствии склассификацией зданий в зависимости от материала стен и перекрытий(www.math.rsu.ru). В итоге оставшийся срок экономической жизни с даты122проведения последней реконструкции здания в 2002 г. составит 167 лет, а нормавозврата составит 0,6%Рыночная стоимость в рамках затратного подхода рассчитывается поформуле (27):С затр. = ОС + С земРасчет(27)рыночнойстоимостиобъектаоценкизатратнымподходомпредставлен в таблице № 4 и в приложении А к настоящей работе.Таблица 7 - Расчет рыночной стоимости затратным подходом№123НаименованиеСтоимость, руб.Стоимость замещения объекта оценки в ценах на дату проведения оценки, сучетом накладных расходов , предпринимательской прибыли,нематериальных факторов и НДС, составляет, руб.:Стоимость земельного участка, руб.Итого рыночная стоимость объекта оценки определенная затратнымподходом, с учетом НДС и округления, руб.908 916 00065 476 087,12974 392 000Источник информации: Составлено авторомРыночная стоимость Объекта оценки, определенная затратным подходом на дату оценки,составляет с учетом округления и НДС:974 392 000 (девятьсот семьдесят четыре миллиона триста девяносто две тысячи) рублей.Иногдаимеетместобытьситуация,когдастоимостьпамятникаархитектуры в рамках затратного подхода рассчитывается несколько инымспособом, а именно, когда охранному обязательству на здание соответствуетлишь малая часть конструктивных элементов.

Другими словами, оценке подлежитобъект по документам являющийся объектом культурного наследия, но по фактуостается во многом переделанным и не несет моральной ценности, то есть,представляет собой «новострой». В рамках данной работы хотелось бы отойти отпроцесса расчета итоговой стоимости и провести сравнительный анализ итоговойвеличины рыночной стоимости, расчитанной в рамках затратного подходаразличными методами.Прирасчетестоимостиработследуетвоспользоватьсяметодомукрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительнойединицы).

Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающимприемлемую точность порядка 15-20%.123Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств(для зданий - 1 куб.м. строительного объема или кв.м общей площади)оцениваемогообъекта,состоимостьюаналогичнойединицыизмеренияподобного типового сооружения (строения).Учитываявышеизложенное,основнаяформуларасчетаполнойвосстановительной стоимости имеет следующий вид (28):(28)С зд  (С2007  О  К об  К 01.2014  03.2014 )  ПП  НДСгде:С2007 – полная восстановительная стоимость в ценах на январь 2007 г., руб./куб.мсогласносправочникамоценщика:«Общественныездания»,2007г.и«Промышленные здания», 2007 г. В связи с тем, что оценивается объекткультурного наследия, а согласно представленного акта технического состоянияпредметом охраны является: градостроительные характеристики здания, объемно- пространственная композиция и планировочная структура здания, состоящего изконторского и производственного корпусов в редакции Ф.О.

Характеристики

Список файлов диссертации