Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 26

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 26)

Размер поправки за статичный риск определяется какразмер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховыхкомпаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховкиили выплаты ее не в полном объеме.Динамичный риск может быть определен как ―прибыль или потеряпредпринимательского шанса и экономическая конкуренция‖. Динамичный рисксвязан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия дляпотерь, так же как и для получения дополнительной прибыли. Расчет поправки нариск вложения капитала в объект недвижимости представлен в таблице 5приложения А.141Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимостипринимается равной 3,80%.Поправка на низкую ликвидностьПоправка на низкую ликвидность есть по смыслу поправка на длительнуюэкспозицию при продаже и время на поиск нового арендатора в случаебанкротства или отказа от аренды существующего арендатора.На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность, на основанииисследования рынка коммерческой недвижимости г.

Москвы, определена исходяиз потери стоимости объекта за время предполагаемой экспозиции от 5 до 7месяцев. Для расчета принимаем средний срок экспозиции - 6 мес. (36).Yн = Yб х Т = 2,99 %,(36)где: Yн – поправка на низкую ликвидность;Yб – норма дохода с наименьшим риском;Т - срок экспозиции.Поправка на риск инвестиционного менеджмента. Так как вложения капиталав недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями(выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения опродаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами ит. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путемвключения в ставку инвестиционного менеджмента.

Риск инвестиционногоменеджмента в практике оценки принят от 1% до 5%. Для подобного объектанедвижимостинетребуютсяменеджменту,поэтомуспециальныекомпенсациянаусилияпоинвестиционномуинвестиционныйменеджментустанавливается оценщиком на уровне 2%.Таким образом, ставка дисконтирования для расчета рыночнойстоимости объекта оценки по рыночным арендным ставкам составила14,76%.Принимая во внимание долгосрочный период прогнозирования, ставкакапитализации для расчета рыночной стоимости объекта оценки по рыночнойарендной ставке, принята в размере 9%, что соответствует ее докризисному142уровню (данные, опубликование в ежеквартальном аналитическом обзоре рынканедвижимости Москвы).РыночнаястоимостьОбъектаоценки,определеннаядоходнымподходом на дату оценки с учетом округления и НДС составляет:981 423 011 (Девятьсот восемьдесят один миллион четыреста двадцать тритысячи одиннадцать) рублей,- в том числе НДС -149 708 595 (Сто сорок девять миллионов семьсот восемьтысяч пятьсот девяносто пять) рублей.Согласование результатов расчета.При согласовании необходимо учитывать следующее:1.

Затратный подход при развитом рынке коммерческой недвижимости неотражает в полной мере состояние рынка. Он обладает определенной инерцией ине так оперативно реагирует на изменение рыночной ситуации где, основнуюроль играет спрос и предложение. Однако, как уже отмечалось ранее, именнозатратный поход обладает наибольшей точностью при расчете стоимостиобъектов культурного наследия.

Результату, полученному с применениемзатратного подхода, присваиваем наибольший удельный вес в размере 0,4%.2. Результаты доходного подхода в большей степени опираются на прогнозныевеличины и носят вероятностный характер. Ввиду наличия обременения объектаоценки в виде долгосрочной аренды и неизменности в долгосрочном периодефиксированной ставки аренды, результату, полученному с использованиемдоходного подхода, присваиваем вес в размере 0,3%.3.

Сравнительный подход – подход оценки рыночной стоимости объектовнедвижимости, основанный на анализе рыночных сделок или предложений попродаже объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым. Сравнительныйподход часто называют рыночным подходом, подчеркивая тем самым егоособенность с точки зрения используемой информации. Это связано с тем, чтоданный подход как никакой другой основан на прямом использовании данных осделках и цен предложений. Также необходимо отметить, что потенциальныйпокупатель (инвестор) прежде всего использует имеющиеся рыночные данные о143сделках и предложениях, информацию о которых можно получить из различныхисточников:специализированнаялитература,интервьюсриелторамииуправляющими недвижимости и пр.

Результату, полученному с использованиемсравнительного подхода, присваиваем вес в размере 0,3%.Таблица 18 - Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценкиПодходПредварительнаяУдельный весстоимостьЗатратный, руб.974 392 0000,4Сравнительный, руб.825 000 9080,3Доходный, руб.981 423 0110,3И Т О Г О, рыночная стоимость Объекта оценки с учетом округления:И Т О Г О, рыночная стоимость Объекта оценки без НДС:Или, в пересчете на 1 м2с НДС:Или, в пересчете на 1 м2 без НДС:Компонент стоимости,руб.389 756 000247 500 000294 427 000931 684 000763 981 000207 000170 000Источник: составлено автором.Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления иНДС составляет:931 684 000 (Девятьсот тридцать один миллион шестьсот восемьдесят четыре тысячи)рублейВ данной главе целью являлась оценка объекта культурного наследия.

Быланайдена информация по продаже аналогичных зданий и проведен анализ рынкаобъекта оценки. При оценке объекта культурного наследия были использованыдоходный подход (метод дисконтированных денежных потоков), а такжезатратный подход и сравнительный подход к оценке движимого и недвижимогоимущества. После нахождения стоимости каждым из подходов было проведеносогласование результатов оценки и найдена рыночная стоимость.144ЗаключениеАрхитектурное наследие в системе города занимает ключевое место вопределениикачестважизни,авградостроительнойихозяйственнойдеятельности является базой для принятия любых решений и мероприятий.Историко-культурное наследие должно включаться в систему основных фондовстраны и активно участвовать в ее экономике и бюджетной политике.Вопрос принадлежности памятников истории и культуры, безусловно, невлияет на их сохранность, кроме тех случаев, когда они бесхозны.

Поэтому никтоне выступает против включения объектов культурного наследия в хозяйственныйоборот. Нужно четко понимать, что лишь небольшая часть памятниковпредставляет коммерческий интерес, и уж тем более еще меньшая можетгенерировать доход. Поэтому, как уже было сказано ранее, подобный рынокнельзя называть развитым, но это не значит что его не нужно развивать, иподнимать вопросы , описанные в данной работе.Каждый объект архитектурного наследия уникален и, если начинатьговорить о включении его в рыночные отношения, то гарантией его сохранения инадлежащего использования может быть только учет всех форм обременений,включающих в себя и охранные обязательства, и требования по реставрации.

Вданной работе была предпринята попытка сформулировать основные проблемы ириски, связанные с ценообразованием в данном еще недостаточно развитомсегменте рынка недвижимости – проблемы учета нематериальной составляющей,влияния ограничений и обременений.Представленные в работе методики востребованы различными структурамив различных сферах жизни. Эти методики используются исполнительной властью,которая проводит инвентаризацию, учет и оценку состояния памятников,балансовуюоценкуобъектовнаследия,атакжеотчитываетсяпередвышестоящими органами за состояние фонда культурного наследия и его145использование. Материальная оценка зданий-памятников архитектуры важна сточки зрения финансового выражения ценности всего фонда страны (аналогичнопроизводимой оценке музейных и частных коллекций), а также возможностейорганизации страхования памятников, взимания налога на собственность и землю,определения штрафов за причиняемый им ущерб.

Описанные методикииспользуютсятакжеинвесторами, которые определяютцелесообразностьвложения средств в реконструкцию зданий и последующее их приспособление кновым функциям, в целях извлечения доходов; банками, выдающими кредит подзалог недвижимости; комитетами по приватизации для повышения точности иобъективности оценки памятников; для «вторичного рынка», при совершениисделок, касающихся купли-продажи объектов и передачи прав собственности ипр.Независимоотситуации,оценка,выполненнаявсоответствиисописанными методиками и особенностями, может являться опорой длявозможного торга, установления стартовой цены сделки, которая в конечномсчете определится только в конкретных условиях рынка.Врезультатеданногоисследованияразработаныметодическиерекомендации применения поправки на историко-культурную ценность зданийпамятников,основаннаясвойственныхобъектамнаанализекультурногофакторовнаследия.историческойТакжеценности,проанализированысуществующие методы оценки и в них интегрированы показатели историкокультурнойценности,уникальностииизноса.Системакритериевпотребительской ценности, предложенная в данной работе, является открытой иможет дополняться по ситуации на различных уровнях оценки, в отношении техилииныхтиповзданий-памятников,вотношениитогоилииногофункционального назначения объекта.Методика оценки памятников архитектуры на рынке недвижимостипредставляет собой рационально построенное информационное обеспечениеархитектурных,историческихсоциально-экономическихисследованийприрешении задачи оценки памятника как объекта недвижимости и частично при146решении вопросов ремонтно-восстановительных работ, что позволяет не толькоповысить эффективность и качество принимаемых оценочных решений и ихкорректность, но и улучшить условия и повысить производительность трудаисследователей и оценщиков.Таким образом, проведенное в рамках данной работы исследование,позволило выявить методологические основы и особенности стоимостной оценкипамятников архитектуры, а также обозначить комплекс проблем, присущихнынешней системе оценки и предложить ряд мер для решения этих проблем.Безусловно,описанныеособенности,методологииипроблемытребуютпрофессионального изучения и должны являться предметом обсужденияпрофессионального сообщества.Оценка объектов культурного наследия представляет собой достаточносложную задачу, для решения которой нужны немалые интеллектуальные усилия,а также финансовые и временные ресурсы.

Характеристики

Список файлов диссертации