Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 29
Текст из файла (страница 29)
Tourism, Culture and Identity in the New Europe, London: Routledge. 1994111. Heritage Economics Workshop, ANU, October 2007. The Value of Heitage.David Throsby (Macquarie University)112. UNESCO. Convention Concerning the Protection of the World Cultural andNational Heritage. UNESCO. Paris. 1972. www.unesco.org 2011г. (Дата обращения:13.11.2012)159Приложение А(Справочное)Расчетные таблицы по определению стоимости объекта культурногонаследия.Таблица 1- Расчет полной восстановительной стоимости здания без учета износаЕдиница измеренияСборник Ко-ИнвестКод аналогаСтоимость 1 ед. измерения по таблице, руб.Площадь, кв.
м.Корректировка на отличие объема аналога от объема объекта оценкиСкорректированная стоимость строительстваК1К2Величина затрат, необходимых на замещение объекта без учета износа и НДС, руб.Прибыль девелопера,НДСВеличина затрат на строительство всего здания без учета износа с НДС, руб.кв.мКультурноенаследиеА3.01.00324 689,004 496,000,86665 512 7341,0001,241825 901 30320%1,18%1 002 776 326Источник информации: Составлено автором.Таблица 2 - Расчет общего износаНаименованиеконструктивныхИзнос элемен тов, %6,37%10,0%0,64%47,58%10,0%4,76%0,16%19,64%1,28%2,21%6,04%1,72%10,0%10,0%10,0%15,0%5,0%15,0%0,02%1,96%0,13%0,33%0,30%0,26%2,15%15,0%0,32%12,86%100%15,0%5,0%0,64%9,36%0,0%0,0%9,36%элементов1234567891011ФундаментСтены, столбы, колонны,береговые устоиПерегородкиПерекрытия, своды, аркиКровли и крышиЛестницы и ступениОкна, двериПолы, площадки крылецОтделка (внутренняя ивнешняя)ПрочиеДекорФизический износФункциональный износВнешний износОбщий износ округленноПроцент износаУд.
вес костр. эл-товИсточник информации: Составлено автором.к строению160Таблица 3 - Расчет стоимости земельного участка№Наименование показателяЕд.изм.Значение$$16 163 562$/год$2 606 7911Остаточная стоимость2Чистый операционный доход3Коэффициент капитализации для улучшений%14,16%4Коэффициент капитализации для земли%14,76%5Доход, относимый к улучшениям$/год$2 287 9526Доход, относимый к земле$/год$318 8387Стоимость земельного участка$$2 160 8848Курс доллара США на дату проведения оценки$1/руб.30,3006Руб.65 476 087р.9Стоимость земельного участка на правесобственностиИсточник: Составлено автором.* - В качестве коэффициента капитализации дохода от земли используется норма отдачи на капитал для единогообъекта недвижимости (ставка дисконтирования).
Обоснование - «Оценка стоимости недвижимости» С.В.Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е Медведев Рекомендовано Министерством образования РФ в качествеучебника для обучающихся по экономическим специальностям. То есть, в качестве коэффициента капитализациидля земли принята ставка дисконтирования, рассчитанная в рамках доходного подхода при расчете рыночнойстоимости объекта оценки по рыночным арендным ставкам, а для улучшений – указанная ставка, уменьшенная нанорму возврата, расчет номы возврата смотри ниже.161Таблица 4 - Объекты аналоги и их характеристики, рассмотренные для определения рыночной стоимости объекта оценкисравнительным подходомХарактеристика1Объект оценки2Аналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5http://www.zdanie.info/2388/2483/object/517http://www.mainstreet.ru/commercial_search_show/show/242/district/1/type/4/deal/2/area_from/1000http://cre.miel.ru/object/34085/http://www.zdanie.info/mail/object/977/printhttp://www.zdanie.info/2388/2483/object/9358 (910) 455-75-75Main-Street,тел.
980-07-47Мегаполис, 8-962-93105-71EuroTrade, Роман:79000-38;Александр:8(903)28832-70г. Москва, БольшойПутинковскийпереулок, дом 5м.Кузнецкий мост Лубянка, наул.Кузнецкий мост,д.19ЦАО, м. Третьяковскаям.Маяковская 10 минутпешком, Красина д.7ул.Сретенка, д.22,м.Сухаревская 5 минутпешкомпервая линия домовпервая линия домовпервая линия домовпервая линия домовпервая линия домовпервая линия домов4 496,3встроеннопристроенное860встроеннопристроенное1350400встроеннопристроенное1183встроеннопристроенноеОСЗОСЗОСЗ1093,2встроеннопристроенноеАдминистративноезданиеОСЗОСЗРемонтхорошееХорошеехорошееХорошееХорошееВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииНаземный паркингперед фасадомНаземный паркинг передзданиемНаземный паркингперед зданиемНаземный паркингперед фасадом зданияНаземный паркингперед фасадом здания3 этажа + подвал3 этажа + подвал4 этажа + цоколь3 этажа и подвал1-й, 2-й этажи и подвалИсточникинформацииКонтактный телефонМесторасположениеЛокальноеместорасположениеОбщая площадь, кв.мВид объектаТип зданияФактическоесостояние объектаНаличиекоммуникацийНаличие парковкиЭтажностьНаземный паркингперед фасадомздания4 этажа с подвалом1135,8 кв.
мвстроенно-пристроенноеМИЭЛЬ, ПанасенкоСветланаАлександровна, (495)775-75-55Москва, ЦАО, улицаВоронцовская, 2мин/пешком от метро"Таганская"162Продолжение таблицы 4ХарактеристикаОбъект оценкиДополнительноИзображениеЦена предложенияаналога, $, с учетомНДСЦена предложенияаналога, руб., сучетом НДСЦена предложенияодного кв.маналога, руб./кв.м, сучетом НДСЦена предложенияодного кв.маналога, $/кв.м, сучетом НДСХХИсточник: Составлено автором.Аналог № 1Зальная планировка.Отделка в стиле«фэнтэзи». Танц-пол,сцена, VIP-зона, бар,кухня, четыре с/у. Дваотдельных входа (один– общий и один - дляVIP-клиентов).Парковка.Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Клуб 400 кв. м., 250 кв.м. сауна, 600 кв.м.офисное помещение.600метров отм.Третьяковская.2 отдельных входа: сулицы и со двора1 этаж и подвал 5-тиэтажного кирпичногодома, 2 зала, два с/уВ помещенияхвыполненкачественный ремонт.В настоящее время впомещенияхрасполагается кофейняи ресторан.$6 000 000$10 000 000$9 000 000$2 690 000$8 000 000181 803 600р.300 000 000р.272 705 400р.81 508 614р.242 404 800р.211 400р.222 222р.249 456р.203 772р.204 907р.$6 977$7 334$8 233$6 725$6 762163Таблица 5 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходомХарактеристикиЕд.
изм.12Стоимость Объекта cРуб./кв.мучетом НДСУсловия реализацииКорректировка на%уторговываниеСкорректированнаястоимость единицыРуб./кв.мсравненияДата предложенияКорректировка на дату%Скорректированнаястоимость единицыРуб./кв.мсравненияМесторасположениеКорректировка%Скорректированнаястоимость единицыРуб./кв.мсравненияЛокальное месторасположениеКорректировка%Скорректированнаястоимость единицыРуб./кв.мсравненияНаличие коммуникацийКорректировка%Объект оценки3ХХг. Москва, БольшойПутинковскийпереулок, дом 5первая линия домовВсе коммуникацииАналог №14Аналог №25Аналог №36Аналог №47Аналог №58211 400р.222 222р.249 456р.203 772р.204 907р.цена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложения-5%-5%-5%-5%-5%200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.дата оценки0%дата оценки0%дата оценки0%дата оценки0%дата оценки0%200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.м.Маяковская 10минут пешком,Красина д.7ул.Сретенка, д.22,м.Сухаревская 5минут пешком0%0%м.Кузнецкий мост Лубянка, наул.Кузнецкий мост,д.190%0%Москва, ЦАО, улицаВоронцовская, 2мин/пешком отметро "Таганская"0%200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.первая линия домов0%первая линия домов0%первая линия домов0%первая линия домов0%первая линия домов0%200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.Все коммуникации0%Все коммуникации0%Все коммуникации0%Все коммуникации0%Все коммуникации0%ЦАО, м.Третьяковская164Продолжение таблицы 5.Характеристики1Скорректированнаястоимость единицысравненияЕд.
изм.2Аналог №14Аналог №25Аналог №36Аналог №47Аналог №58200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.Наземный паркингперед фасадомНаземный паркингперед зданиемНаземный паркингперед зданием%0%0%0%Наземный паркингперед фасадомздания0%Наземный паркингперед фасадомздания0%Руб.200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.3 этажа + подвал3 этажа + подвал4 этажа + цоколь3 этажа и подвал1-й, 2-й этажи иподвал0%0%0%0%0%200 830р.211 111р.236 983р.193 583р.194 662р.ХорошееХорошеехорошееХорошееХорошее-12%-12%-12%-12%-12%177 643р.186 737р.209 622р.171 233р.172 187р.33 75735 48539 83432 53932 72015,9715,9715,9715,9715,97Руб.Наземный паркингперед фасадомзданияНаличие парковкиКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияОбъект оценки3ЭтажностьКорректировка%Скорректированнаястоимость единицыРуб.сравненияФактическое состояниепомещенийКорректировка%Скорректированнаястоимость единицыРуб./кв.м.сравненияОбщая величина$/м2корректировокВаловая корреляция в%% от цены продажи4 этажа сподвалом 1135,8кв.
мРемонт165Продолжение таблицы 5Характеристики1ВесовыекоэффициентыСредневзвешенноезначение одногоквадратного метра сучетом НДССредневзвешенноезначение одногоквадратного метра сучетом НДСРыночная стоимостьОбъекта оценки сучетом НДСРыночная стоимостьОбъекта оценки сучетом НДСЕд. изм.2Объект оценки3Руб./кв.м183 484р.$/кв.м$6 055Руб.825 000 908р.$$27 227 214Источник: составлено авторомАналог №14Аналог №25Аналог №36Аналог №47Аналог №580,2000,2000,2000,2000,200166Таблица 6 - Объекты аналоги и их характеристики, рассмотренные для определения рыночной стоимости помещений ночногоклуба доходным подходомХарактеристика1УсловияреализацииИсточникОбъект оценки2Аналог № 13Аналог № 24Аналог № 35Аналог № 46Аналог № 57Хцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияhttp://an-estate.ru/cgibin/arenda.plhttp://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=202761http://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=196326http://rielco.ru/office/a1429.html609-68-16, ЕленаВикторовна234-88-55287-87-89Тел.:+7 495-940-67-67,Ершов ДенисХКонтактыАдресТранспортнаядоступностьТип зданияРасположение взданииФункциональноеназначениеОбъекта оценкиОбщая площадьдля сдачи варендуФактическоесостояниеобъектаКоммуникацииПарковкаhttp://an-estate.ru/magsklad/arendapomescheniya-podbar.htm609-68-17, ДмитрийБорисовичг.
Москва,БольшойПутинковскийпереулок, дом 5Москва, ЦАО, м.Маяковская, ул.ТверскаяМосква, ЦАО, м. КитайГород, ул. СолянкаМосква, ЦАО, М.НовослободскаяМосква, ЦАО, М.ТверскаяМосква, ЦАО, м.Китай-ГородХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяОСЗАд./зданиеОСЗАд./зданиеАд./зданиеАд./зданиеподвалполуподвалцокольный этажподвалподвалподвалНочной клубПСНПСНПСНРесторанНочной клуб1135,81701000114,0460500,0ХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееХорошеевсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникацииСтихийнаястихийнаястихийнаястихийнаяСтихийнаявсекоммуникацииНаземныйпаркинг передвходом здания167Продолжение таблицы 6.Характеристика1Величиныарендной платыза 1кв.м руб., сучетом НДСВеличиныарендной платыза 1кв.м руб., безучета НДСВеличиныарендной платыза 1кв.м, $, сучетом НДСОбъект оценки2Аналог № 13Аналог № 24Аналог № 35Аналог № 46Аналог № 57Руб./кв.м/год25 000р.30 000р.31 000р.30 301р.24 240р.Руб./кв.м/год21 186р.25 424р.26 271р.25 678р.20 543р.$/кв.м/год$825$990$1 023$1 000$800Источник: Составлено автором.Таблица 7 - Объекты аналоги и их характеристики, рассмотренные для определения рыночной стоимости помещений ресторанов икафе доходным подходомХарактеристика1УсловияреализацииИсточникОбъект оценки2Аналог № 13Аналог № 24Аналог № 35Аналог № 46Аналог № 57Хцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияhttp://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=156093http://www.realtyinform.ru/base1/show.php?objecttype=&premiseType=7&buildingtype=0&town=&district=1&a_metro=710&squareminsch=0&squaremaxsch=0&priceminsch=&pricemaxsch=&address=&agency=&buyrent=&buysell=&ord=dated&ignore=&ext=1&view=140923http://www.restorants.ru/arenda/?id=271Хhttp://cre.miel.ru/object/info/30726/http://www.incomrealty.ru/rentrealty/commercesell/?id=816559168Продолжение таблицы 7.Характеристика1Объект оценки2Аналог № 13Аналог № 24Аналог № 35785-00-55Панасенко СветланаАлександровна,775-75-55Контакт-Недвижимость,287-87-89г.
Москва,БольшойПутинковскийпереулок, дом 5Москва, ЦАО, ул.ПокровкаМосква, ЦАО, М.Цветной бульварМосква, ЦАО, М.ПушкинскаяМосква, ЦАО, М. КитайГородМосква, ЦАО, М.ПушкинскаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяХорошаяОСЗАд./зданиеЖилой дом(сталинского типа)ОСЗАд./зданиеОСЗ1, 2 этажиЭтаж 1 – 388,8 кв.м,подвал – 246,5 кв.м1 этаж1 этаж1 этаж4 этажа, сдаетсяцеликом и по блокамРесторанТорговоразвлекательныйТорговоразвлекательныйРесторанРесторанРесторан628,7; 685,8555,38951050,01000от 230ХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееХорошеевсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникациивсе коммуникацииСтихийнаястихийнаястихийнаястихийнаяСтихийная29 466р.30 000р.31 000р.30 301р.30 301р.КонтактыАдресТранспортнаядоступностьТип зданияРасположение взданииФункциональноеназначениеОбъекта оценкиОбщая площадьдля сдачи варендуФактическоесостояниеобъектаКоммуникацииПарковкаВеличиныарендной платыза 1кв.м руб., сучетом НДСвсекоммуникацииНаземныйпаркинг передвходом зданияРуб./кв.м/годАналог № 46ООО "Финансоваякомпания "РиэлтиИнформ".http://www.realty-inform.ruАналог № 578 965 217-6089169Продолжение таблицы 7.Характеристика1Величиныарендной платыза 1кв.м руб., безучета НДСВеличиныарендной платыза 1кв.м, $, сучетом НДСОбъект оценки2Аналог № 13Аналог № 24Аналог № 35Аналог № 46Аналог № 57Руб./кв.м/год24 971р.25 424р.26 271р.25 678р.25 678р.$/кв.м/год$972$990$1 023$1 000$1 000Источник: составлено автором.Таблица 8 - Объекты аналоги и их характеристики, рассмотренные для определения рыночной стоимости помещений магазинаоптики доходным подходомХарактеристикаУсловия реализацииИсточникОбъект оценкиХАналог № 1цена предложенияХhttp://an-estate.ru/cgibin/arenda.plКонтакты609-68-16Транспортная доступностьТип зданияг.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
