Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 31
Текст из файла (страница 31)
изм.2%Объект оценки3Аналог №140%Аналог №360%Аналог №470%Аналог №580%38 548р.28 331р.30 907р.28 331р.%стихийная0%стихийная0%стихийная0%стихийная0%руб./кв.м/год38 548р.28 331р.30 907р.28 331р.ХорошееХорошееХорошееХорошее%0%0%0%0%руб./кв.м/год38 548р.28 331р.30 907р.28 331р.руб./м2все коммуникации$0все коммуникации$0все коммуникации$0все коммуникации$0руб./кв.м/год38 548р.28 331р.30 907р.28 331р.$/м26 8035 0005 4545 000%15,0015,0015,0015,000,2500,2500,2500,250руб./кв.м/годСтихийнаяХорошеевсе коммуникации%17,65%Руб./кв.м/год31 529р.Доллар./кв.м/год$1 041Источник: Составлено автором.178Таблица 13 - Расчет рыночной ставки аренды для помещений офисовХарактеристики1Арендная плата сучетом НДСУсловияреализацииКорректировка науторговываниеСкорректированнаястоимость единицысравненияДата предложенияКорректировка надатуСкорректированнаястоимость единицысравненияЕд.
изм.2Аналог №14Аналог №25Аналог №36Аналог №47Аналог №5819 695р.19 700р.22 000р.16 000р.18 029р.цена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложенияцена предложения%-15%-15%-15%-15%-15%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.дата оценкидата оценкидата оценкидата оценкидата оценки%0%0%0%0%0%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.г.Москва, м.Кузнецкий мостг.Москва, м.Пушкинская, ул.Тверскаяг.Москва, м.Пушкинская, ул.Дмитровка Большаяг.Москва, м.Тверская%0%0%г.Москва, м.Чеховская,Пушкинская,Тверская0%0%0%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.хорошаяХорошаяхорошаяхорошаяхорошая%0%0%0%0%0%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.%есть0%Есть0%есть0%есть0%есть0%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.руб./кв./годХХг. Москва,БольшойПутинковскийпереулок, дом 5МесторасположениеКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияТраспорнаядоступностьКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияПарковкаКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияОбъект оценки3ХорошаяЕсть179Продолжение таблицы 13.Характеристики1Фактическоесостояние объектаКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияКоммуникацииКорректировкаСкорректированнаястоимость единицысравненияОбщая величинакорректировокВаловая корреляцияв % от ценыпродажиВесовыекоэффициентыСредневзвешенноезначение аренднойплаты с учетомНДС иэксплуатационныхрасходовСредневзвешенноезначение аренднойплаты, с учетомэксплуатационныхрасходовЕд.
изм.2Объект оценки3Аналог №14Аналог №25Аналог №36Аналог №47Аналог №58ХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееХорошее%0%0%0%0%0%руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.руб./м2все коммуникации$0все коммуникации$0все коммуникации$0все коммуникации$0все коммуникации$0руб./кв./год16 741р.16 745р.18 700р.13 600р.15 325р.$/м22 9542 9553 3002 4002 704%15,0015,0015,0015,0015,000,2000,2000,2000,2000,200все коммуникацииРуб./кв.м/год16 222р.Доллар./кв.м/год$535Источник: Составлено автором.180Таблица 14 - Расчет поправки на риск вложения капитала в объект недвижимостиВнутриэкономический риск1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.Общее состояние экономики вследующие 12 мес.(1) Очень хорошее(10) Серьезные проблемыРост производства промышленнойпродукции в следующее 12 месяцев(1) Рост более 10%(10) Падение более 10%Рост капитальных вложений вследующие 12 мес.(1) Рост более 10%(10) Падение более 10%Рост потребительского спроса вследующие 12 мес.(1) Рост более 10%(10) Падение более 10%Текущая инфляция(1) 5 %(10) 50 - 100%Динамика инфляции в следующие 12месяцев(1) Существенное замедление(10) Резкое ускорениеДоступ к зарубежному финансированию(1) Доступно(10) Крайне тяжело получитьНаличие / стоимость рабочей силы(1) Избыток рабочей силы(10) Нехватка рабочей силыКвалификация, качество рабочей силы(1) Высокое(10) Практически отсутствуетУровень налогообложения(1) Относительно низкий(10) Крайне высокийДинамика уровня налогов(1) будет снижаться(10) Будет повышатьсяИТОГО, поправка на риск, %:Источник: Составлено автором.ВесОценкаСредневзвешенноезначение0,140,40,140,40,140,40,140,40,0540,20,140,40,130,30,0540,20,130,30,140,40,140,41,003,80%181Таблица 15- Коэффициенты нематериальных факторовФакторГрадацииХарактеристика1 Тысячелетие1 .Датировка11-13 вв.14-15 вв.16 в.17 в.1700-1725 г.1726 г.-1820 г.1830-1890 гг.1900-1917 гг.ОбозначениеЗначениекоэффикоэффициентациента5Кд1917-нач.193О гг.0.5сер Л 930-1950 гг.0.31960-1970 гг.2.Историческая(мемориальная)ценность0.1Мировое значениеСвязь с историческими событиями,личностями мирового значенияОбщероссийскоезначениеСвязь с историческими событиями,личностями общенациональногозначенияРегиональноезначениеСвязь с историческими событиями,личностями регионального значения0.1УникальныйНовизна композиционного замысла,конструкции, декора, иконографии,колористического, пластическогорешения, функционального типа1З.ИсторикохудожественнаяценностьХарактерныйТиповойУникальный4.Технологическаяценность554.54320.70.6ТипичныйСтилистические,композиционные, конструктивныеособенности, характерные дляопределенного периода в историиархитектуры, монументального идекоративно-прикладногоискусства, но с индивидуальнымичертамиХудожественныйоблик на основеобразцовых или типовых проектов,на основе распространенныхобразцов в конкретный историческийНовый технологическийприем илипериодновый тип материалаРаспространенный для своеговремени технологический приемили материал1КмКих0.50.50.200.25Кт0.1182Продолжение таблицы 15.ФакторГрадацииХарактеристикаОБОЗНАЧЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА5.РедкостьМалое или единичное числосохранившихся объектов данногоавтора, конкретного историческогопериода, определенной типологии,направления в архитектуре,монументальном и декоративноприкладном искусствеРоль архитектора, художника,скульптора, инженера, садовогомастера в истории искусства, его6.
Авторствовклад в отечественную илимировую культуру согласнорейтингу авторов в специальносозданном каталоге.Доминирующая роль вДоминирующая рольформировании силуэта города, вв ансамблеобщегородских панорамах, усадебно- парковом ансамбле, в природномландшафтеЗначение для пространственноВключение впланировочной структурысистему городских7.
Градостроительная,определенной части городадоминантансамблевая(внутриквартальные, уличныеценность.доминанты).Включение вЗначениеобъектаединыйкультурного наследия, какархитектурныйчасти городской, загороднойансамбльусадьбы,частиархитектурного комплекса.КомпонентЗначениеобъектаисторическойкультурного наследия, как частиархитектурной средыисторической застройки.8.СохранностьИсторическаяИсторические функции сохраненыисторическойфункция сохраненаили возобновленыфункцииИтогоЗначениекоэффициентаКР0,75КА0,6*10,250,150,1Кф0,153,35Источник: Методические рекомендации определения стоимости работ по сохранениюобъектов культурного наследия на территории Российской Федерации.
(СРП – 2007.8).Официальное издание Министерства Культуры Российской Федерации. М. – 2009г. – 3538с.* - рейтинг автора принимался согласно первого раздела данной таблицы исходя из даты строительства.183Таблица 16 - Расчет затрат на строительствоПлощадь здания, кв.мПлощадь объекта оценки, кв.мКоличество этажейВысота потолкаСтроительный объем здания, куб.мНаименование показателей и поправок5 649,404 496,304+подвал3,26-4,0 метра31 344Здание-аналогСборник "Укрупненные показатели стоимостистроительства "Складские здания и сооружения" 2007Код С4.03.001Сборник"Укрупненные показатели стоимости строительства"Складские здания и сооружения" 2007 Код С4.03.001класс конструктивной системы КС-11123234Справочный показатель по объектамСС1=9 074,61р.*аналогам, руб./куб.мПервая группа поправок, выраженная в руб.
на 1 куб.м здания (+ удорожание; - удешевление)- на отсутствие части наружных стенDCСТ1=0,00р.- на различие в высоте этажаDCh1=0,00р.- на различие в количестве перегородокDCперег1=0,00р.- на наличие подваловDСпод1=0,00р.- на наличие фонарейDCфон1=0,00р.- на учет особостроительных работDCос1=0,00р.отсутствие фундамента- на различие в прочности грунтов,глубине заложения фундаментов иDCфунд1=0,00р.степени обводнения грунтов- на различие в конструктивныхрешениях:- каркасаDCкарк1=0,00р.- кровлиDCкр1=0,00р.- наружных стенDCнар1=0,00р.- перекрытийDCпер1=0,00р.- половDCпол1=0,00р.- заполнения проемовDCзап1=0,00р.- отделкиDCотд1=0,00р.- коммуникацийDCком1=0,00р.- специальные конструкции (лифты)DCс.кон1=0,00р.Итого по первой группе поправокSDC1=0,00р.Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов-на различие в площади зданияКО1=1,00- на различие в климатеКклим1=1,00- на сейсмичностьКсейсм1=1,00- на величину прочих и непредвиденныхКпз1=1,00затрат- на региональное различие в уровне ценКрег.-эк.1=1,000- на зональное различие в уровне ценКзон.-эк.1=1,00- на изменение цен после изданияКинф.1=1,709справочникавторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов- по учету налога на добавленнуюКНДС1=1,18стоимость- предпринимательская прибыльКпп=20,00%Общий корректирующий коэффициентпо второй группе поправокК1=2,42(произведение перечисленныхкоэффициентов)184Продолжение таблицы 16.45Скорректированный показательСК1=(СС1+SDC1)хК1=стоимости по объектам аналогамСтоимость строительства всего здания в ценах на дату проведенияоценки, по главам сводного сметного расчета 1-7 с учетомнакладных расходов, предпринимательской прибыли,нематериальных факторов и НДС, составляет, руб.:21 960,56р.688 331 793р.Источник: Табакова С.А., Объекты Архитектурного наследия.
Укрупненные показателистоимости реставрационно-восстановительных работ.// Дидковская А.В. Серия«Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2009. – 135-137с., а также авторскиерасчеты.185Таблица 17 - Расчет показателя стоимости одного куб.м.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
