Совершенствование методов экономической оценки объектов культурного наследия (1142767), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Поданным риэлторских компаний информация о сделках купли-продажи являетсяконфиденциальной и разглашению не подлежит.Оценщик, при сравнительном анализе стоимости объектов был вынужденопираться на цены предложений по объектам недвижимости, опубликованные впечати и доступные потенциальным покупателям. Эти цены являются косвеннойинформацией о величинах типичных сделок, но с учетом заинтересованностипотенциального покупателя и продавца в возможности уместного торга. Такойподход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чемпринять решение о покупке объекта проанализирует текущее рыночноепредложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта,учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.Для определения рыночной стоимости оцениваемого Объекта экспертамибыло проведено исследование текущего состояния рынка коммерческойнедвижимости Москвы по состоянию на март 2014 г.Была изучена информация из следующих источников:- журнал «Недвижимость & Цены»;- журнал «Тригон»;- Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY»;- журнал «Мир &Dom.
Business» и др.- Internet: http://www.dm-realty.ru; http://www.realto.ru/; http://www.incom-realty.ru;http://www.cian.ru/;http://www.amiteg-realty.ru;www.miel.ru/,www.mian.ru/,www.realty.ru/, www.knm.ru/, http://www.arendator.ru/,129http://www.lt-realty.ru/;http://irr.ru;http://www.sklad-i-ofis.ru;http://www.fellton.ru;http://apex-reg.ru; http://www.zdanie.info и другие.Объекты аналоги рассматривались за период до полугода от даты оценки (7марта 2014 года), что соответствует нормальному сроку экспозиции для рынканедвижимости (1 – 6 месяцев).В результате проведенного анализа рынка коммерческой недвижимостиМосквы торгово-развлекательного назначения был подобраны 5 аналогов,сопоставимых по своим характеристикам с Объектом оценки, характеристикикоторых содержатся в Таблице 1 приложения А.Описание поправок и пояснения к принятым в расчетах величинампоправокПоправка на дату предложения - В данном случае все объекты-аналогивыставлены на продажу в настоящее время, поэтому поправка на дату продажи неприменялась.Поправка на уторговывание.
Корректировка на торг позволяет перейти от ценпредложения к ценам сделок. Для всех объектов аналогов скидку на торгпринимаемв размере -5% согласно Исследованию Приволжского центрафинансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород, 2010 г. «Коллективныеэкспертные оценки характеристик рынка недвижимости. (Краткое экспертныеоценки характеристик рынка недвижимости)» (примечание: режим доступа:http://www.pro-roo.ru/index.php/news/rusnews/253-2010-02-02).Поправка на местоположениеПо данному фактору объект оценки сопоставим с объектами аналогами.Корректировка на местоположение не применялась.Поправка на транспортную доступность (удобство подъезда автотранспортом).Данная поправка является дополнительной характеристикой местоположения ивводится при наличии преимуществ/неудобств, возникающих в зависимости отудобства/сложности проезда к объекту автотранспортом.
Объект оценки иобъекты аналоги по данному параметру равнозначны, корректировка нетребуется.130Поправка о парковкеУ всех объектов присутствует парковка. Корректировка на данный фактор неприменялась.Поправка на общую площадь. На основании проведенного анализа рынкапродажи офисных помещений не выявлено зависимости стоимости 1 кв.м отразмера общей площади (см.
выбранные аналоги). Поправка на данный фактор невводилась.Поправка на этажность. Для помещений клубов и ресторанов зависимости отэтажности не выявлено, поправка не применялась.Поправка на состояние. Ее величина определяется затратами, необходимыми дляприведения объектов-аналогов в состояние, аналогичное состоянию оцениваемогообъекта. Большинство помещений Объекта оценки находится в ремонте, объектыаналоги находятся в хорошем состоянии, в связи с чем применялась поправка насостояние, определенная методом парных продаж:Таблица 12 - Объекты аналоги для расчета поправки на состояниеХарактеристикаИсточник информацииКонтактный телефонМесторасположениеЛокальноеместорасположениеОбщая площадь, кв. мВид объектаТип зданияФактическое состояниеобъектаНаличие коммуникацийНаличие парковкиЭтажностьАналог № 1http://www.zdanie.info/2388/2483/object/797ул.
Рочдельская, метро Ул.1905 годаАналог № 2http://www.aleksrealty.ru/Listing/Friend/1033.htmlГарик ГенриховичАЛЕКС НЕДВИЖИМОСТЬтел.: 8-499-409-04-94моб.: 8-499-409-04-94ЦАО, м.Улица 1905 годапервая линия домовпервая линия домов2055,5встроенно-пристроенноеОСЗчасть помещений находится нареконструкцииВсе коммуникацииНаземный паркинг перед фасадомзданиятри уровня770встроенно-пристроенноеОСЗАН ОберегЪ, 8-916-744-49-98ХорошееВсе коммуникацииНаземный паркинг перед фасадомздания3-х уровневое помещение131Продолжение таблицы 12ХарактеристикаАналог № 11258 кв.м. - помещение бывшегоресторана находится нареконструкции, 284 кв.м.
недостроенное помещение - возможноиспользование под апартаментДополнительноЦена предложенияаналога, $ с учетом НДСЦена предложенияаналога, руб. с учетомНДСЦена предложения одногокв.м аналога, руб./кв.м сучетом НДСЦена предложения одногокв.м аналога, $/кв.м сучетом НДСАналог № 2Продам ресторан, 3-х уровневоепомещение, полностью в рабочемсостоянии.пешеходный иавтомобильный трафик.$10 000 000$166 653303 006 000р.128 323 041р.147 412р.166 653р.$4 865$5 50011,55%Источник: составлено автором.Таким образом, поправка на состояние с учетом округления составляет 12%.Поправка на наличие коммуникацийПо данному фактору объект оценки сопоставим с объектами аналогами.Корректировка не применялась.Все ценообразующие факторы (в качественном виде) определены врезультатеанализаместоположения,асовокупноститакжерынкахарактеристикобъектасоответствующегооценкисегментаиегонежилойнедвижимости.Послеприведенияценообразующиххарактеристиканалоговкценообразующим характеристикам оцениваемого объекта средневзвешеннаявеличина рыночной стоимости рассчитывается по формуле (32):Cсред.
= C1*К1+С2*К2+………+Cn*Кn,(32)К1+К2+………+Кnгде С1,С2 и Сn - приведенные стоимости аналогов,К1,К2 и Кn - весовые коэффициенты.Весовые коэффициенты приняты в зависимости от количества и значимостивведенных поправок.132Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходомприведен в таблице 2 приложения А.Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определеннаясравнительным подходом на дату оценки, составляет с учетом округления иНДС:825 000 908 (Восемьсот двадцать пять миллионов девятьсот восемь) рублей,в том числе НДС:- 125 847 596 (Сто двадцать пять миллионов восемьсот сорок семь тысячпятьсот девяносто шесть) рублей РФ.Доходный подход.В общем случае (33):Кк = Кбр + Кр + Кл + Куп+ Кви(33)где:Кк - ставка капитализации;Кбр - безрисковая ставка;Кр - компенсация за риск;Кл - компенсация за низкую ликвидность;Куп - компенсация за управление инвестициями;Кви - норма возврата инвестиций.Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности стоимость, определяемая доходным подходом.Оцениваемые объекты требуют проведения ремонта, и на дату оценки не вполной мере способны генерировать доход.
Принимая во внимание данноеобстоятельство, расчет стоимости данных объектов в рамках доходного подходапроизводим методом дисконтирования денежных потоков.Величина рыночной арендной ставки определялась на основаниисравнительного подхода. Согласно данным Заказчика оцениваемые помещенияимеют следующее функциональное назначение:133Таблица 13 - Функциональное назначение помещенийРасположение в зданииПодвалОбщая площадь, кв.м1135,8, из них:Назначение568,5567,3ночной клубкухня, подсобки191,4377,8304,9ОптикаРесторанподсобные помещения, кухня450235,8230Ресторанподсобные помещенияОфисы450274,9200Кафеподсобные помещенияОфисы120175,73504496,3Кафеподсобные помещенияОфисы874,1, из них:1 этаж915,8, из них:2 этаж924,9, из них:3 этаж645,7, из них:4 этажВСЕГО:Источник: составлено автором.Для определения величины арендной платы для оцениваемых объектовэкспертамибылопроведеноисследованиетекущегосостояниярынкапредложений по аренде коммерческой недвижимости торгово-развлекательного иофисного назначения Москвы.По состоянию на дату проведения оценки в Москве отсутствовалипубличные предложения об аренде аналогичных объекту оценки помещений.Поэтому оценщиком было принято решение провести исследование текущегосостояния рынка торгово-развлекательного и офисного назначения Москвы.Для анализа и расчета величины среднерыночной арендной ставки быливзяты объекты аналоги торгово-развлекательного и офисного назначения Москвы,сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектами.Описание и характеристики выбранных объектов для сравнения приведеныв нижеследующих таблицах приложения А:- объекты аналоги для помещений ночного клуба – в Таблице № 1;- объекты аналоги для помещений ресторанов и кафе – в Таблице № 2;- объекты аналоги для помещений магазина оптики – в Таблице № 3;- объекты аналоги для помещений офисов – в Таблице № 4.134Описание поправок и пояснения к принятым в расчетах величинампоправокУсловия реализации (поправка на торг)Поправканаданныйфакторпринятавразмере-15%согласноИсследованию Приволжского центра финансового консалтинга и оценки г.Нижний Новгород, 2010 г.
«Коллективные экспертные оценки характеристикрынка недвижимости. (Краткое экспертные оценки характеристик рынканедвижимости)».Поправка на дату предложения В данном случае все объекты-аналоги сдаются варенду в настоящее время, поэтому поправка на дату сдачи объекта в арендуприменялась.Поправка на местоположениеВыбранные аналоги по аренде коммерческой недвижимости расположены в ЦАОг.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
