Совершенствование методов оценки стоимости фондов прямых инвестиций (1142765), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Особенность такихфондов заключается в том, их спонсорами являются владельцы недвижимостиили инвестиционные компании в данной сфере. Размер таких фондовсоставляет обычно от 100 до 600 млн долл. США, что обусловлено тем фактом,что объекты недвижимости являются дорогостоящими и низколиквидными.Организационно-правовая форма фондов недвижимости – ограниченноепартнерство, либо ЗПИФ, иногда, в связи с тем, что такие фонды частопривлекаютзаемныеорганизационныеоперационнойсредства,структуры.деятельностимогутОбеспечениепроисходитбытьиспользованыкредитовпосредствомдлядругиеподдержанияобязательствпокапитальным вложениям инвесторов или долей в активах, обеспечением47заемных средств для инвестиционных целей являются напрямую доливладения.Фонды недвижимости функционируют с целью получения повышеннойинвестиционной доходности и сниженного риска по сравнению с прямымиинвестициями в сектор недвижимости.

Фонды недвижимости структурируютсяв соответствии с определенными инвестиционными приоритетами, которыемогут включать в себя прямое приобретение объектов недвижимости,приобретение мажоритарных или миноритарных долей участия в совместныхпроектах,инвестированиевчастныеилипубличныедевелоперские,строительные и риэлтерские компании, предоставление профильных займовилиприобретениедолговыхинструментов,соотносящихсякобластинедвижимости. Структурирование также может производиться по секторамнедвижимости, по географическому признаку, в зависимости от схемыкредитования.

Средняя ставка доходности фондов недвижимости составляет10%. Инвестиционный период длится 2-3 года, после чего наступает периодудержания и параллельно – мониторинга активов в течение 1-2 лет, затемнаступает ликвидационный период длительностью 1-2 года.Признак – степень контроля инвесторов деятельности фондаВ зависимости от степени вовлеченности инвесторов в деятельностьфонда, выделяют кэптивные и полукэптивные фонды прямых инвестиций.

Подкэптивной (т.е. связанной, присоединенной) подразумевается такая формаорганизации фонда, при которой финансирование вложений производится вбольшей доле финансовыми институтами, являющимися активными игрокамина рынке капитала. Особенностью первого вида фондов является максимальноеобеспечение вознаграждения менеджерам. В полукэптивном фонде инвесторили главный инвестор не имеет права нанимать менеджмент и производитьконтроль текущей деятельности, однако, главный инвестор принимает участиев организации фонда прямых инвестиций.48Признак – продолжительность жизни фондаСуществуют также самоликвидирующиеся и контролируемые финансовойорганизацией фонды.

В первом типе ограниченным партнерам необходимо втечение определенного ограниченного срока вложить свои средства по меретого, как фонд входит в новый проект, при этом, полученный доход нереинвестируется. Срок жизни таких фондов составляет около 10 лет.Контролируемые фонды прямых инвестиций, как правило, создаютсякрупными корпорациями для осуществления проектов родительской компании(как правило, это корпоративные венчурные фонды). Такие фонды такжесоздаются при коммерческих банках, которые предпочли выделить своюпрямую инвестиционную деятельность в самостоятельное подразделение, вданном случае, фонд.Признак – степень участия государства в финансировании проектовСхема функционирования фондов прямых инвестиций с государственнымучастием предполагает участие бюджетных средств при финансированииинвестиционных проектов.

Основной фокус таких фондов направлен наинфраструктурные проекты с большим потенциалом роста, достаточным дляпривлечения соинвесторов, как правило, иностранных (фондов прямыхинвестиций, суверенных фондов, ведущих отраслевых компаний). Прифинансировании проектов, как правило, создается специальная проектнаякомпания, в акционерный капитал которой направляются средства.Финансирование портфельных компаний частных фондов прямыхинвестиций происходит за счет частных средств фонда и средств привлеченныхинвесторов.Признак – отраслевая направленностьДанный классификационный признак помогает выделить фонды прямыхинвестиций, вкладывающие средства в акции компаний определенной отрасли,принимая на себя, при этом, ее риски.Фонды, инвестирующие в различные отрасли, диверсифицируют риски,вкладывая средства в портфельные компании сразу нескольких перспективных49отраслей, например, телекоммуникации, розничная торговля, интернеттехнологии.Признак – страна инвестораСредифондовпрямыхинвестицийможновыделитьфондыспреимущественно российским, а также фонды с преимущественно зарубежнымкапиталом.

Первый тип фондов характеризуется участием капитала российскихучредителей в формировании пула денежных средств для последующегоинвестирования,вотличиеотфондовсзарубежнымкапиталом,вформировании которого участвуют зарубежные учредители, решившие создатьфонд прямых инвестиций на территории другой страны.Некоторые авторы считают, что одним из типов фондов прямыхинвестиций могут считаться хедж-фонды, которые представляют собой видинвестирования средств в валюту и финансовые инструменты, например,акции, облигации, опционы, государственные ценные бумаги. По мнениюавтора, такой вид фондов нельзя в полной мере относить к фондам прямыхинвестиций, поскольку хедж-фонды не ставят своей целью эффективныйменеджмент целевой компании и последующую стратегию выхода, а нацеленына получение дохода от управления ликвидными активами на фондовом рынке.Следует отметить, что ранее упомянутые гибридные фонды, которые могуткомбинировать стратегии хедж-фондов и других типов фондов прямыхинвестиций (например, фондов кредитного выкупа), автор классифицирует какразновидность фондов прямых инвестиций.Таким образом, различные виды фонды прямых инвестиций имеют своиотличительныеособенности,однакомеханизмфункционированияиорганизационная структура имеют общие черты.Проведенныйанализсущности,функционирования,нормативно-правовой и информационной базы позволил выявить основные особенностифондов прямых инвестиций как объекта стоимостной оценки, в связи с чемвозникает необходимость систематизации и конкретизации целей и задачстоимостной оценки фондов прямых инвестиций.501.3Цели и задачи стоимостной оценки фондов прямых инвестицийАнализ практики стоимостной оценки фондов прямых инвестицийпоказывает, что чаще всего под стоимостью фонда прямых инвестицийпонимается стоимость активов, входящих и составляющих имущество фонда.При этом, деятельность управляющей компании, как правило, вообще неоценивается.Однако, потенциальный инвестор, особенно зарубежный, анализирует нетолько динамику изменения рыночной стоимости имущества фонда, а такжепрофессионализм менеджмента, расходы и доходы управляющей компаниифонда.

Немаловажную роль для инвестора играет система вознагражденияменеджмента управляющей компании и система компенсации текущихрасходов управляющей компании.В связи с этим, предлагается выделить два объекта оценки [11]:активы фонда, находящиеся в управлении управляющей компании;бизнес управляющей компании (учитывая, что понятия «стоимостьбизнеса»вроссийскомзаконодательственет,будемвдальнейшемиспользовать термин «стоимость управляющей компании»).Таким образом, оценка стоимости фонда прямых инвестиций включаетоценку стоимости активов фонда и оценку стоимости бизнеса управляющейкомпании.Прежде чем определить цели и задачи стоимостной оценки фондовпрямых инвестиций необходимо сформулировать понятие «стоимость фондапрямых инвестиций».

Анализ законодательства позволяет выявить следующиевиды стоимости, которые могут быть рассчитаны для фонда прямыхинвестиций:рыночная стоимость фонда прямых инвестиций;инвестиционная стоимость (для инвесторов);ликвидационная стоимость (для учредителей).51Согласно Федеральному стандарту оценки №2 («Цель оценки и видыстоимости») рыночная стоимость определяется как «наиболее вероятная цена,по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытомрынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» [5]. На данный моментотсутствует специальный российский отраслевой стандарт по оценке рыночнойстоимости паевых инвестиционных фондов и, как следствие, закрытых паевыхинвестиционных фондов прямых инвестиций.

Однако на российском рынкеосуществляются услуги по проведению оценки паев ЗПИФов: проводитсяобъективный анализ всего имущества ЗПИФа и прав пайщиков на него,определяется стоимость чистых активов фонда и расчетная стоимость пая,которая напрямую зависит от рыночной стоимости ценных бумаг в портфелефонда, т. е. данная стоимость может служить основой ценообразования нафондовой бирже.Инвестиционная стоимость определяется «для конкретного лица илигруппы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целяхиспользования объекта оценки» [5].

Таким образом, инвестиционная стоимостьактивов фонда прямых инвестиций и бизнеса управляющей компании можетбыть рассчитана для конкретного инвестора при анализе проектов, входящих впортфель фонда.Расчет ликвидационной стоимости может быть произведен в случае,когда учредители фонда вынуждены произвести сделку по отчуждению активовфонда в случае его ликвидации.Схема функционирования фонда прямых инвестиций (ФПИ) как объектастоимостной оценки представлена на рисунке 8.52Источник: исследование автора.Рисунок 8 - Фонд прямых инвестиций (ФПИ) как объект стоимостной оценки53На стадиях обоснования объектов вложения и сбора средств основнойцелью стоимостной оценки является привлечение инвесторов и соинвесторов вакции портфельных компаний, при этом, в зависимости от заказчика оценки,рассчитывается рыночная или инвестиционная стоимость активов фонда ибизнеса управляющей компании.

В том случае, если оценка осуществляется дляпотенциально заинтересованных инвесторов, определяется инвестиционнаястоимость активов фонда и бизнеса управляющей компании [2].Основной целью стоимостной оценки на стадии выхода из инвестицийявляется обоснование выхода из инвестиции: производится расчет рыночнойстоимости изменения стоимости активов фонда и доходности вложений фондаи соинвесторов.Стоимость управляющей компании будет зависеть от:механизма формирования доходов управляющей компании;текущих расходов управляющей компании;рисков деятельности управляющей компании, определяющихсяинвестиционной декларацией фонда, гарантированной доходностью вложений,профессионализма менеджеров и т.д.

Характеристики

Список файлов диссертации