Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Выбор данного объектаобусловлен следующими аргументами:1) Предприятия алюминиевой отрасли, с точки зрения независимой рыночнойоценки, являются наиболее сложными объектами. Все предприятия попроизводству первичного алюминия фактически монополизированы однойфинансово-промышленной группой – ОАО «РУСАЛ».2) Размещениеалюминиевыхзаводовсопряженостребованиямикдоступности и достаточности ресурсов, прежде всего водных и дешевойэлектроэнергии (возможно реализовать только от ГЭС, что также зависит отобъемов доступных водных ресурсов).3) Деятельностьотражаетсяпредприятийнаалюминиевойокружающейсреде–отраслионикрайнеявляютсянегативноосновнымизагрязнителями воды и атмосферы в тех городах, где располагаются.Производствоалюминияпредставляетсобойопасныйспозициизагрязнения окружающей среды набор технологических циклов, основанных на125электро-гальванических процессах.
Исторический опыт развития алюминиевогопроизводствадемонстрируетнарушениявбалансеинтересовмеждупотребностями экономики и поддержанием должного уровня сохраненияприроды. Это было возможным лишь в начале ХХ века, когда мощностипроизводств были относительно небольшие. Но уже в 30- е годы быласформирована концепция по развитию промышленности Восточной Сибири,приоритет в которой отводился, в том числе цветной металлургии, включаяалюминиевуюэкономическихпромышленность.расчетов,аОтсутствиетакженатотмоменткомандно-административныйэкологоспособхозяйствования заложили основу экологических последствий современности, т.к.авторы данной концепции не брали к сведению негативные риски концентрациикрупных промышленных производств в отдельных населенных территорияхСибири.66 Далее, к середине столетия, экономический интерес в развитии регионаоказался в приоритете и вылился в увеличение объемов производства,основанный на повышении мощности электролизеров и снижению себестоимостипродукции, в первую очередь за счет строительства ключевых энергетическихобъектов (Красноярской и Братской ГЭС).
Тем самым, по свидетельствуисследователей, в этот период загрязнение промышленных площадок иприлегающих к ним территорий установилось на нижней ступени необратимости,превышая текущие нормативы в несколько раз 67.Уже к середине 60-х годовдовольно четко определились специализация и контуры Красноярского иИркутского промышленных узлов. Проектное развитие должны были получитьмногие энергетические проекты, в том числе направленные на передачумощностей в европейскую часть страны. К середине 70-х от этих проектовпришлось отказаться в связи с современными по тем временам исследованиями осостоянии окружающей среды под техногенным влиянием промышленногопроизводства. Результатами данных работ стали заключения об исчерпанной66Горюшкин, Л.М. Сибирь: проекты ХХ века.
/Л.М.Горюшкин. - Новосибирск: Институт истории СО РАН, 1996. С.88-92.67Кулешов, В.В. Алюминиевая промышленность России в рыночных условиях. / В.В.Кулешов. - Новосибирск:Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 1997. – С.39-40.126экологическойёмкостизоныАнгарско-Енисейскогорегиона,причемлимитирующими факторами были представлены все три среды окружающейсреды(воздух, земля и вода).
Критическая ситуация сложилась на крупнейшихКрасноярском и Братском алюминиевых заводах. Накопленный экологическийущерб территории, а также обязательства по проведению мероприятийэффективной воздухоочистке, переработке отходов, содержанию СЗЗ вместе сосновным имущественным фондом в порядке приватизации перешли к новымсобственникам.Смягчение экологической проблемы без перехода на современныетехнологиивозможнолибоснижениемобъемовпроизводства,либосовершенствованием технологических процедур. К последним стоит отнеститакие показатели как частота анодного эффекта (ЧАЭ) и длительность анодногоэффекта. Данные характеристики отражают уровень выброса фторидов. Кпримеру, согласно данным отчета за 2012 год, ЧАЭ на предприятии ОАО"РУСАЛ Красноярск" составляла 0,56 ед./ванно-сутки, тогда как на предприятияхконкурента, американской компании ALCOA этот показатель составил 0,01 ед./ванно-сутки, а компании Rio-Tinto удалось сократить до 0,02 ед.68Примечание - Отчет о выполнении проекта совместного осуществления «Снижение выбросовпо перфторуглероду на ОАО РУСАЛ Красноярск» С.10-11.В течение 5 лет (с 2004 по 2009 г.) ОАО "РУСАЛ" был осуществлен переводКрасноярского завода на технологию сухого анода, а также в цехах внедренасистема автоматической подачи глинозема.
Однако, как и в более раннихрасчетах, современные заключения экспертов сводятся к необходимости переходана технологию предварительно обожженных анодов69. В особенности стоитотметить, что технология сухой анодной массы практически не требуетдополнительных вложений, хотя и технология при этом усложняется.Зайцев, П.. Городская фантазия.
Alгоритм успеха, корпоративный журнал компании. / П.Зайцев. – РУСАЛ. - №2(7) март-апрель 2012 г. - С. 24-25.69Там же. С. 43.68127Современная ситуация и предпосылки прошлых лет требуют регулированияправ собственности в отношении территорий на которых размещены крупныепромышленные объекты. В рыночных условиях совершенно неверным будетговорить о достаточности компенсационных экологических платежей завыбросы/сбросывредныхвеществпромышленнымипредприятиями.Этопротиворечит четко сложившимся правовым механизмам интернализацииотрицательных экстерналий промышленных производств, что выше былодоказано, в т.ч.
на примере развитых промышленных стран. В условияхглобализации экономических механизмов и при оценке стоимости активовпредприятий, работающих на мировом рынке, обязательно должна включать учетвозможностиосуществленияассимилятивноговыбросовпотенциалавредныхокружающейсредывеществ,исходяиспользованияизтребованияпередовых технологий.Применяя описанные выше паттерны (обязательную модель поведения),учет экологических нарушений и обременений при оценке земельных участковстоит проводить достаточно аккуратно с точки зрения концепции стоимости.Считаем резонным в этой связи применение двойственной концепции:1) Необремененную стоимость имущества, стоит рассматривать каксовокупность оценок имуществ и имущественных комплексов, не связанных скаким-либо обременением, имеющим отношение к нарушениям экологическойсреды,полученныхсиспользованиемстандартногометодическогоинструментария оценки.2) Стоимость имущества в использовании - представляющей собойстоимость данного имущества для собственника в случае сохранения целевогоиспользования, несмотря на вычет затрат, необходимых для локализацииэкологических нарушений или их полного устранения.Даннаяхарактерныхдуалистичнаяусловийконцепцияиспользованияосновананаземельноговзаимодополнененииучасткаобъектапромышленности, а также баланса интересов, связанных данным вопросом128субъектов хозяйствования.
Это необходимо для определения справедливойстоимости, иначе, с одной стороны, экологическими экстерналиями можносущественно завысить стоимость промышленной площадки, а в случае принятияситуация фактического обременения и захламления участка свести его стоимость к"0".Информационное обеспечение и мониторинг при такой концепции играютнемаловажную роль. Исключая рассуждения о совершенном информационном поле,стоит отметить, что достижимым является то, что деятельность по надзору зацелевым использованием земельных участков и по противодействию экологическимнарушениям должна иметь публично-открытый характер, отражая при этомдействительнуюреальность.Каждыйучастникимущественныхотношенийэкологического рода должен знать не только сам факт неблагоприятнойэкологической обстановки, но и иметь доступ к данным об объемах загрязнения истепени их влияния.
Касательно эколого-социального обеспечения территории ииспользования ассимилятивного потенциала в промышленном производстве, схемаполучения информации о состоянии объекта представлена на рисунке 3:ОценщикОфициальныестатистические данные:формы отчетности 2-ТП,статистические данныепрофильных службДанные официальныхгодовых отчетовпредприятий даннойотраслиДанные о землях с особымрежимом использованиятерриторий (в т.ч.
СЗЗ)Сведения об регулярной эмиссиизагрязняющих веществ, а такжеданные мониторинга:- Раздел ECG в BloombergTerminal;- Материалы сайта Россиского реестрауглеродных единиц.Информация о стоимости выбросовзагрязняющих веществ:- данные о стоимости квот навыбросы в регионе (БД Bloomberg)- материалы п/п РФ №344Источник: составлено автором.Рисунок 3 - Информационное обеспечения процесса определенияэкологической компоненты стоимости выбросов/сбросов веществ предприятиямипромышленности129Как выше было доказано, при индивидуальной оценке земель предприятия вцелях налогообложения методы сравнительного подхода очень ограничены кприменению в силу высокой индивидуализации объектов и сомнительнойвозможности анализа объекта по критериям. Методы доходного подхода такжепроблематичны в применении в силу того, что доля дохода, приходящегося наземельный участок, находится в интервале обычной погрешности расчетов.Исходя из современных реалий смело можно предположить, что ключевымподходом для расчета кадастровой стоимости земельных участков объектовпромышленности является метод, основанный на определении затрат, связанной сготовностьюпромышленнойплощадкикфункционированиюврамкахдействующего промышленного производства.
По своему экономическомусодержанию данный метод можно характеризовать как модифицированы методпредполагаемого использования. Экономическая сущность метода заключается всуммирование затрат на создание условий и инфраструктуры на условноаналогичном земельном участке.Общая формула данного метода представлена ниже (4):Vпз = Vусзу(1 + k) n + VСЗЗ(1+k)n + VИТО(1+k)m+VЭСО1+J,(4)где:Vпз – искомая стоимость земельного участка основной промышленнойплощадки предприятия для целей налогообложения;Vусзу – стоимость земельного участка, сопоставимого по характеристикам.а)местоположение,б)категория и вид разрешенного использования,в)площадь.k – ставка доходности аналогичных инвестиций в отрасли (усредненныйпоказатель ниже при расчетах равен 10 %);n – ожидаемый срок застройки аналогичных площадок (в среднем поотрасли 6-7 лет, а при определении стоимости СЗЗ период в среднем составляет 5лет);130m – срок осуществления мероприятий по подключению промышленнойплощадки к требуемым в соответствии с проектом энергетическим мощностям.VСЗЗ – расходы, связанные с установлением и приобретением необходимыхтерриторий под санитарно-защитные зоны и иные затраты в целях защитынаселения от потенциального негативного воздействия производства;VИТО – затраты на подключение к инженерным коммуникациям и дорожнойсети с учетом приобретения прав на необходимые земельные участки.VЭСО - затраты на использование ассимилятивного потенциала окружающейсредыJ - период устойчивых действительных выбросов, ограничен 4 годами, всвязи с максимальным сроком действия результатов оценки в 5 лет, либоснижается при смене технологии производства на более экологичные, т.о.составляет от 1 до 5 лет.В качестве расчетного примера далее производится оценочный расчет дляземельного участка под основной промышленной площадкой предприятия«РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод» г.
Красноярск (КрАЗ). Этопредприятие находится в г.Красноярск Российской Федерации. Завод был введенв эксплуатацию в 1964 г. В настоящий момент завод производит порядка 1 млн.тонн первичного алюминия в год и является крупнейшим в мире заводом пообъему производства первичного алюминия. Производственные мощности КРаЗавключают 24 электролизных корпуса, объединенных в 12 серий по два корпуса вкаждой. В 21 корпусе используется самая распространенная технология вмировомпроизводствеалюминия–технологиятокопроводом (англ. «VSS»), тогда как в остальныхСодербергасверхнимкорпусах – технологияобожженных анодов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
