Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 26
Текст из файла (страница 26)
Руководство по проектированию зон промышленных предприятий. / Ю.В. Жданович. - Москва,Стройиздат, 1984. - С.17-32.137387300 м2 *0,75*(0,4*4800 руб/дер.+(6400 руб/дер. *0,6)) /9,5 м2/дер.= 176119 578 рублей.Расходы на содержание озеленения ежегодно сотавляют порядка 6% отстоимости, т.е. 10 567 174 руб/год.В кадастровой стоимости эти обстоятельства на данный момент неотражены, при этом возникают катастрофические, с точки зрения справедливостии рациональности оценочные коллизии.Малое предприятие астосервиса, занимающее площадь 938 м2ирасположенное в СЗЗ КРАЗа имеет УПКСЗ - 5848,04 руб/ м2.При этом основная площадка КРАЗа оценена оспариванием по 405 руб/м2.Вызвано это, как уже было сказано, несовершенством методического обеспеченияпроцедур оценки для целей налогообложения, а также отсутвием комплексногоподходакформированиюстоимостипредприятийкакимущественныхкомплексов и пучков прав.Для расчета затрат на приобретение земельных участков под СЗЗ дляэксплуатации с целью экранирования селитебных и иных функциональных зон отпагубного воздействия отрицательных экстерналий промышленного производствастоитпроизвестивычеттерриторий,вовлеченныхвоборотинымихозяйствующими субъектами и используемых должным образом.
Из всейтерритории СЗЗ - 911 га, 384 га занимают промышленные предприятия(Красноярский металлургический завод; завод крупнопанельного домостроения,стекольная фабрика и др.) В итоге, необходимо рассчитать стоимостьприобретения земельного участка размером 527 га с озеленением на площади 48,6га.Примечание - данные о размерах территорий озеленения основаны на сведениях ИС ОГДг.Красноярск.
Расчеты производились согласно методике, приведенной в п.2.2 настоящегоисследования.Объем и плотность насаждений, а также требования к использованию конкретныхпород многолетних насаждений основаны на исследованиях в справочном источнике: Руководствупо проектированию зон промышленных предприятий, Москва, Стройиздат 1984.138Стоимость квадратного метра земель в составе СЗЗ значительно ниже чемпромышленных земель и составила77 147 руб./м2При этом стоит отметить, что разъяснения Министерства экономическогоразвития Российской Федерации на счет стоимости земель в санитарно-защитныхзонах с землями промышленного назначения устанавливают аналогичностьпроцедур оценки.
А именно, СЗЗ является неразрывной частью имущественногокомплекса предприятия. Без наличия достаточной СЗЗ деятельность предприятия,являющегося источником загрязнения, не допускается. Это и является основаниемсуществования неразрывной имущественной связи между СЗЗ и промышленнойплощадкой. 78Прямая связь участка промышленной площадки и обслуживающей его СЗЗ,обоснована тем, что предприятие обязано осуществлять организацию СЗЗ,обеспечивать за свой счет ее содержание, выполнять санитарно-гигиеническиемероприятия. Исходя из данных обоснований стоимость затрат по вводу вэксплуатацию и обеспечению СЗЗ КрАЗа составила:VСЗЗ = (5 270 000 м2 *147 руб/м2 + (486 000м2 *0,75*(0,4*4800руб/дер.+(6400руб/дер. *0,6)) /9,5 м2/дер))*(1+0,1)5= 1 588 657 158 руб.Для расчетов стоимости необходимого инженерного обеспечения площадкиКрАЗ использована информация о ежегодной потребности в мощностях икоммуникациях данного предприятия.В таблице 7 представлены данные за 2013 год по основным потребленнымресурсам:СайтриэлтерскогоагентстваRussian-realty[Электронныйресурс].Режимдоступа:http://www.russianrealty.ru/prodazha-uchastka-29922929 (дата обращения: 18.01.2015).78Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 декабря 2009 г.
№22066-ИМ/Д2377139Таблица 7 – потребление ресурсов ОАО «РусАл Красноярск»Вид инженерных ресурсовЕд.изм.Электрическая энергияТеплоэнергияВодопотреблениеВодоотведение (нормативно чистых)МВтчГкалМ3М3Количество17 235 382417 4439 254 2101 042 930Источник: составлено автором по материалам ОАО «РусАл Красноярск», данных годовогоотчета ОАО РУСАЛ КРАЗ за 2011 год, по данным BLOOMBERG PROFESSIONAL, BLOOMBERGMARKET, а также на основании статистических данных в виде форм 2-ТП (водохоз) за 2011 г.[Электронный ресурс].
Режим доступа: http://sr.rusal.ru/environmental-protection/power-consumption.php(дата обращения 08.12.2014).Энергетическое обеспечение производственной деятельности предприятияосуществляется посредством транспортировки электроэнергии от КрасноярскойГЭС (г. Дивногорск) на 2 подстанции (ПС) мощностью 220 и 500 кв.В расчетную стоимость по оценке включены затраты на подготовку иблагоустройствотерритории,возведениеобщеподстанционногопунктауправления (ОПУ), систему оперативного постоянного тока, компрессорную,внутриплощадочное водоснабжение, канализацию и подъездные дороги, средствасвязи и телемеханики, наружное освещение, ограду и прочие элементы.
Исходя изэтого, размер затрат на возведение ПС "ЦРП" 220 кВ в 1972 году, с учетомпоочередной замены трансформаторов в 2006 г., а также индекса цен встроительстве и коэффициента рентабельности составит: 643 372 303 руб. 79Стоимость строительства подстанции (ПС) 500 кВ "Енисей" в 2008 г. посметно-расчетной документации составила 358 млн. руб. 80 Согласно пересчету, встоимости на дату оценки (2012) индекс цен в строительстве составил 3,071 81.Умножая на коэффициент рентабельности 3%. Получаем:358 000 000 руб* 3,071*1,03 = 1 132 400 540 руб.Файбисович, Д.Л.Справочник по проектированию электрических сетей. / Д.Л. Файбисович, И.Г. Карапетян, И.М.- М.: Издательство НЦ ЭНАС. 2012.
- С. 89-11280Там же.81Там же.79140При этом необходимо учесть стоимость прав на подводку воздушных линий(ВЛ)электропередач.ОбщеерасстояниепрокладкимагистральнойВЛмощностью 500 кВ от источника (г.Дивногорск) до ПС 500 кВ составляет 58,4 км.Охранная зона данной ВЛ составляет 30 от крайних проводов, включаюпроектные размеры прокладки самой линии, а также противопожарные разрывына участках плотных лесных насаждений ширина участка прокладки ВЛ-500 кВсоставляет 120 м и 250 м по территории занятой лесным массивом.Примечание - Согласно Постановлению Правительства РФ от 24 февраля 2009 г.
N 160"О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условийиспользования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (с изменениями идополнениями) от 18 ноября 2013 г.Для проведения расчета целесообразно всю длину участка разделить на 3отдельныхрасчетныхкластерасразличнойудельнойстоимостьюихарактеристиками.Участок №1:Протяженность: - 19,2 км.Район прохождения: территории лесных насаждений хвойных пород.Ширина участка - 250 м.Площадь участка: 4 800 000 м2Рыночная стоимость 1м2: 23,4 руб. 82Затраты на вырубку просеки и устройство лежневых дорог: 520 тыс.руб/км83.Итого затраты по участку №1: 112 320 000 + 9 984 000 = 122 304 000 руб.Участок №2:Протяженность: - 21,6 км.По материалам сайтов бесплатных объявлений Росзем и Из рук в руки [Электронный ресурс]http://www.roszem.ru , http://krasnoyarsk.irr.ru/real-estate (дата обращения: 09.01.2015).83Файбисович, Д.Л.Справочник по проектированию электрических сетей.
/ Д.Л. Файбисович, И.Г. Карапетян, И.М.- М.: Издательство НЦ ЭНАС. 2012. - С. 108-111.82141Район прохождения: территории лесных насаждений хвойных пород (8,7км), местность без плотных лесов (12,9 км)Ширина участка - 250 м (125м)Площадь участка: 3 787 500 м2(2 175 000+ 1 612 500)Рыночная стоимость 1м2: 23,4/37,8 руб.
84Затраты на вырубку просеки и устройство лежневых дорог: 520 тыс. руб./кмИтого затраты по участку № 2:2 175 000*23,4 +1 612 500*37,8 +520 000* 8,7 = 116 371 500 руб.Участок №3Протяженность: - 17,6 км.Район прохождения: земли с/х назначенияШирина участка - 125 мПлощадь участка: 2 200 000 м2Рыночная стоимость 1м2: 13,4 руб. 85Итого затраты по участку №3: 29 480 000.Всего затраты по приобретению прав и подготовку территории под ВЛсоставляют - 268 155 500 руб.Исходя из укрупненных показателей стоимости строительства ВЛ 500 кВ спропускной способностью 4000 мВт с оттяжными типами опор составляет 4200тыс.
руб. /1 км.86 Для расчетного объекта проектные затраты составляютсоответственно 245 280 000 руб.Итого стоимость электросетевого обеспечения составляет:VИТО= 132 400 540 руб. + 643 372 303руб. +268 155 500 руб. +245 280 000руб. = 2 289 208 343 руб.Данные расчеты являются минимальными рыночными, что подтверждаетсясовременными тарифами на подключение подобных объектов к электросетевымПо материалам сайтов бесплатных объявлений Росзем и Из рук в руки [Электронный ресурс]http://www.roszem.ru , http://krasnoyarsk.irr.ru/real-estate (дата обращения: 09.01.2015).85По материалам сайтов бесплатных объявлений Росзем и Из рук в руки [Электронный ресурс]http://www.roszem.ru , http://krasnoyarsk.irr.ru/real-estate (дата обращения: 09.01.2015)..86Файбисович, Д.Л.Справочник по проектированию электрических сетей.
/ Д.Л. Файбисович, И.Г. Карапетян, И.М.- М.: Издательство НЦ ЭНАС. 2012. - С. 121-123.84142мощностям. Так, например, стоимость подключения меньших мощностей (1440мВт вместо 4000 мВт в расчетном примере с ОАО РУСАЛ КРАЗ) для обеспечениястроящегося алюминиевого завода и анодной фабрики вблизи г.ТайшетИркутской области составила более 4 млрд. рублей.Примечание - Согласно Распоряжению службы по тарифам Иркутской области от 22октября 2013 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
