Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов (1142637), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Однако механизм учета экологическогофактора при этом описан достаточно абстрактно. А именно, исполнителемприводится некоторая, при этом точно не определенная, корреляция стоимостиземли и степени загрязнения территории, при этом доля эмиссии стационарныхзагрязнителейконкретноговида(угольныешахты,металлургическиепредприятия, химическая промышленность и др.) не выделена61. К примеру,исходя из Государственного доклада о состоянии и об охране окружающей средыв РФ за 2013 год, структура источников загрязнения атмосферного воздухапоказывает о долевом участии предприятий добывающей отрасли не более 44%,причем элементом загрязнения, в основном, выступает угольная пыль имеханическиечастицы,Проанализировавареалструктурузагрязненияболеекоторыхвредныхдостаточноосновныхлокален.загрязнителейатмосферного воздуха Кемеровской области (CO, СО2, NO2, SO2) следует вывод,что степень вклада предприятий добывающей отрасли по данным компонентамсоставляет от 0,2 до 8,7%.Поэтому в оценочной модели оценщик присваивает баллы экологическогосостояния территории, осуществляя это экспертным путем, при этом не отражая врасчетной модели механизма влияния этих оценок.
Исходя из пояснительнойзаписки к отчету инициатива учета фактора исходила от муниципальных властей61Таблица 2.5. отчета №24 –ОК от 31.10.2014 [Электронный ресурс]. Режим доступа:https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/c5/jY7NCoJAFIWfpSe4Z8zJtjeNcabMMZXSTRiEGJUtIujt06Bo08-9y3M-zkcldXqrk1dXZr2VB1oTeVoAyFZhC50nCcBeDadDv0sAJTX5cVoI2Xk65kSiHM5gbZJzMZAQDn_0FoZG_a0SuaA9oNUWPYAix-0obI-tNvOctV7f_fo829Lj60Px8_85RINJZj9zETe0sHYpUXYHndUUOm9tTLbGy8mYcrSgQJlVCg6H_P1LdV7tLBHUDsJmE!/dl3/d3/L0lDU0dabVptWmltbS9vQW9nQUVJWUlnQkFRSVJBQ0FKUWlBRUJCaEVBSUJIQ0lBUUVCRVFBZ0lTSWdCQVlVUkFDQWhvaUFFQkExaUlBUUFET2hZRGcvNEMxYjhVQWcvN18wMTVBMUg0MElPVFBEMEFLTkJIU0E1MjBHMC9yZXBvcnRDYXJk/?restoreSessionState=true&id=15928&refController=listReports(датаобращения: 18.09.2014).110и возможно была отражена в техническом задании, это следует из отсутствияописания в отчете тесноты связи экологического фактора и стоимости земли.Конечно, надо учесть, что рынок оцениваемых данным отчетом объектовдостаточно ограничен и анализ тесноты связи фактора и стоимости объектазатруднен.
Тем важнее разработать общий методологический подход к оценкеэкологически опасных видов использования земельных участков.Безусловная значимость экологического фактора при расчете рентныхплатежей подтверждается зарубежной практикой регулирования земельноимущественных отношений, в том числе через налоговую систему. Как видим,осознание необходимости такого учета есть и на уровне практическихисполнителей работ по кадастровой оценке земельных участкови в России.Основной проблемой является отсутствие рабочих механизмов проведенияоценочной деятельности для целей налогообложения. Учитывая, что результатымассовой кадастровой оценкиявляются информационной основойвсейгосударственной политики в этой сфере, необходимо срочно разработать единыеподходы к учету экологического фактора при Государственной кадастровойоценке.Подводя итоги части исследования, приведенного в данной главе стоитвыделить следующие выводы.Во-первых, сформированные институциональные правила в сфере экологиисистемно не связаны с реальной практикой управления земельными ресурсами.Некоторые существующие нормы, правила и регламенты, юридически способныерегулировать сферу справедливой имущественной оценки стоимости земельныхресурсов промышленных предприятий, в действительности не работают.
А дляэкономической науки, неработающий закон не является институтом. В этой связи,необходимо гармонизировать процедуры участия всех заинтересованных лиц вразработке и обсуждении документации по градостроительным регламентам иградостроительномузонированию,транспарентности подобных процедур.опираясьназарубежныйопыт111Во-вторых, определение имущественной оценки земельных ресурсовпредприятия стоит рассматривать как многофакторный анализ территорииимущественного комплекса, как единого технологически связанного объекта.Специалист,производящийинформацией,оценочныедостаточнойдляпроцедуры,определениядолженэкологическихобладатьэкстерналий,ассимилятивного потенциала, а также накопленного экологического ущерба надату оценки.В-третьих, проблема прошлого(накопленного) экологического ущербадолжна решаться с приоритетом сохранения текущего использования, однакоисточник загрязнения и ответственное лицо должны быть установлены.В перспективе развитие экономических отношений, выраженные вовзаимодействии общества, бизнеса и государства, будут все чаще сталкиваются спроблемами экологических прав.
При этом институтов, способных справедливоотразить интересы всех сторон, как мы выяснили, на данный момент, несуществуетвобъединяющийнашейстране.налоговуюагрегированныминеНеобходимполитикувиспользующимконвергенционныйобластисвоиземельныхпотенциалмеханизм,ресурсоввсроссийскойдействительности институтом природоохранных мер в отношении использованияземельных участков и других объектов недвижимости.Основой данной модели может служить институт налоговой (кадастровой)оценки. При этом, современная практика кадастровой оценки земельных участковпромышленных предприятий не отражает должных характеристик, как это видноизприведенныхвданнойглавепримеров.Применениеэкологическойкомпоненты, отражающей степень участия земельных ресурсов и территорий впроизводственномпроцессе,будетспособствоватькформированиюсправедливых рентных платежей.
Это позволит сформировать более адекватныеглубине накопленных экологических проблем финансовые ресурсы местныхбюджетов. Как следствие расширятся возможности проведения в жизньприродоохранных процедур и мониторинга окружающей среды.112Глава 3Совершенствование и практическое применение методов кадастровойоценки земель, предназначенных для размещения объектовпромышленности.3.1 Формирование методического обеспечения кадастровой оценкиземель промышленных предприятий с учетом экологических факторов.Сложившаяся практика государственной кадастровой оценки земельныхучастков, занятых объектами промышленности, свидетельствует о существенномпренебрежении экологическими факторами при определениикадастровой ирыночной стоимости этих объектов.
Данная ситуация находит свое отражения вдискуссионности мнений по необходимости и формам учета экологическихфакторов не только среди практикующих оценщиков, но и юристов арбитражныхсудов 62.Исходяизотсутствиячеткого,апоройипротиворечивого,законодательного и методического понимания сути термина «кадастроваяоценка» стоит определиться со значением данной дефиниции. Федеральныйстандарт оценки, представляющий основные понятия и описывающий процедурыГосударственной кадастровой оценки (ФСО №4) до последнего времениопределялкадастровуюстоимостьоценку,какрыночнуюстоимость,определенную методами массовой оценки, либо, когда это невозможно,определеннуюиндивидуально.НоназаседанииСоветапооценочнойдеятельности при Минэкономразвития РФНК РФ от 20 апреля 2015 года внесеныизменения федеральные стандарты оценки, которые сняли противоречияотождествления кадастровой и рыночной стоимостей.
Относительно объектовоценки в рамках данной диссертационной работы правильность таких измененийПоветкина, Е.Л. Проблемы пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости / Е.Л. Поветкина, Е.В. Деменькова// Вестник Арбитражного суда. - 2012. - №2. - С.48-77.62113можно доказать следующими положениями. Во-первых, в рамках ГКО оценкеподлежат все стоящие на государственном кадастровом учете земельные участки,в том числе те, которые подверглись химическому и иному загрязнению. Однаков соответствии с 27 с. Земельного кодекса такие участки ограничены в рыночномобороте и, соответственно, определение их рыночной стоимости носитбессодержательный характер.
Во-вторых, корректно определить рыночнуюстоимость земельных участков, занятых объектами крупной промышленности внастоящее время прямо невозможно, т.к. раздельный оборот земельных участкови находящихся на них других объектов недвижимости исключен (в соответствиис 36 ст.
ЗК), а сами такие сделки проводится не как сделки с объектаминедвижимости, а через продажу долей в бизнесе.Неслучайнозаконодательопределилкакбазуналогообложениякадастровую, а не рыночную стоимость с целью создание единых принципов ееустановления для всех используемых в хозяйственных целях объектовнедвижимости. При этом и законодательство (см. 66 ст. ЗК), и судебная практикаисходят из того, что в случае определения рыночной стоимости земельныхучастков их кадастровая стоимость не может превышать данную величину. В тоже время, НК РФ, в свою очередь, определяет в ст.40 цену товара для целейналогообложения как цену, указанную сторонами сделки.
Однако, тем жедокументом предписано что критерием корректности стоимости служит 20%диапазон рыночной цены идентичных (однородных) товаров. Далее следуетуточнить, что формирующие сравнительную цену однородные и идентичныеобъекты сравнения различаются тем, что последние могут состоять из схожихкомпонентов и/или иметь схожие характеристики, и что самое главное бытькоммерчески взаимозаменяемыми. Ошибочное построение моделей для оценкиземельных участков крупных промышленных предприятий в режиме сравнения сземельными участками малого и среднего бизнеса и иного технологическогоцикла не отражает требования налогового законодательства.
При этом приопределении идентичности, согласно НК РФ, можно пренебрегать только114незначительными различиями. Удобное расположение относительно ресурснойбазы, а также прочно развитой транспортной сети являются значимымихарактеристиками объекта. Ассимилятивный потенциал, как было доказано вглаве 2, тоже является значимой характеристикой.Специфические характеристики объектов исследования, а также описанныев главе 2 допущения значительно сокращают применение множества методов коценке данных объектов для целей налогообложения.Методы доходного подхода ограничены в силу специфичных налоговыхсхем и режимов, применяемых для поддержки крупных и системообразующихпредприятийпромышленности.Например,толлинговыесхемы,широкореализуемые в алюминиевой и текстильной промышленности, особенно всовокупностисформамисофинансированияотдельныхпроектовгосударственными структурами значительно усложняют точное определениепоказателей удельного дохода предприятия.
Также крайне сложна процедуравыделения доходов одного предприятия из общего потока доходов финансовопромышленных групп, элементами которых являются предприятия крупнойпромышленности.Применение методов сравнительного подхода затрудняется различиемхарактеристик земельных участков крупных и крупнейших предприятий, даженесмотря на схожесть технологических процессов и объемов производствидентичной продукции. Характеристики каждого предприятия, формирующие всвою очередь факторы стоимости, зачастую имеют уникальный характер.Определение элементов сравнения, по которым осуществляется анализ объектаоценки с аналогами, должно быть основано на твердой связи между влиянием настоимость объектов и его аналогов таких характеристик, как, например, наличие иблизостьинженерныхсетей,атакжезатрат связанныхсизменениемхарактеристик элемента сравнения.Примечание - Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерацииот 6 марта 2002 г.
№568-р «Об утверждении рекомендаций по определению рыночной стоимостиземельных участков».115Внешняяиспользованиясредапромышленныхтерриторийтакжекомплексовсущественноиправовыеотличаются,чторежимыделаетневозможным нахождение объектов-аналогов. Однако, некоторые сравнительныеэлементы можно выделить. К ним стоит отнести категорию земли, видразрешенного использования, вид права и другие оформленные должным образоми подтвержденные характеристики.Кадастровая стоимость представляет собой эквивалент, исчисляемый вцелях налогообложения в размере денежных единиц, основанный на расчетеценности земельного участка при сохранении текущего использования с учетомчастных и публичных интересов. Определение кадастровой стоимости крупныхпромышленных предприятий методами массовой оценки является некорректнымпо причине наличия уникальных характеристик объекта оценки при отсутствииобъектов-аналогов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
